Brancheorganisaties: Zonder beter investeringsklimaat blijft er een woningtekort

December 11, 2025

In reactie op de agenda die de informateur en de fracties van D66 en CDA aan de Tweede Kamer hebben aangeboden en opvolgend op de eerder geluide noodklok, presenteren vijf strategische woonpartners (Aedes, IVBN, NEPROM, Professioneel Platform Vastgoed en Vastgoed Belang) een concreet maatregelenpakket om het investeringsklimaat op de woningmarkt snel te verbeteren. 

De organisaties roepen het kabinet en de Kamer op om de politieke prioriteiten - het terugdringen van de woningnood, het versterken van het investeringsklimaat en het herstel van vertrouwen - snel en integraal te vertalen naar beleid en uitvoering. Dit is noodzakelijk, want het aanbod van betaalbare middenhuurwoningen daalt nu al aantoonbaar volgens recente cijfers van het Kadaster. Zonder ingrijpen zijn de vooruitzichten ronduit zorgelijk: onafhankelijk onderzoek door SEO laat een verwachte daling van 30% in de komende 10 jaar zien. Hetzelfde beeld is te zien voor de sociale huur: door sterke stijging van bouwkosten en rente lopen woningcorporaties tegen de grenzen van hun investeringsmogelijkheden aan.

Om het tij te keren doen de brancheorganisaties een dringende oproep aan kabinet, Kamer en politiek om snel een integraal maatregelenpakket door te voeren. Deze maatregelen moeten een noodzakelijk onderdeel vormen van de financiële paragraaf in het nieuw vast te stellen coalitieakkoord en stevig in langjarig beleid worden verankerd: 

1. Gelijke fiscale regels voor pensioenaanbieders: Zorg dat Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen fiscaal gelijk worden behandeld, zodat investeringen in huurwoningen aantrekkelijk blijven voor alle pensioenaanbieders. Hierdoor kan er meer pensioenkapitaal richting de woningmarkt vloeien, wat het aanbod van betaalbare huurwoningen vergroot. 
2. Verlaag de overdrachtsbelasting: Breng de belasting op de aankoop van onroerend goed (met uitzondering van de eigen woning) structureel terug naar 6%. Dit zorgt voor stabiel beleid en stimuleert investeringen in gebiedsontwikkeling, maakt transformatie van verouderde en overtollige kantoor-, bedrijfs- en winkelpanden mogelijk en draagt bij aan een duurzame leefomgeving. 
3. Maak renteaftrekbeperking ongedaan: Breng de beperking op renteaftrek (ATAD) in lijn met Europese regels en onderliggende doel: voorkomen van internationale belastingontwijking. Voer daarvoor de groepsvrijstelling en stand-alone vrijstelling in. Dit zodat woningcorporaties en private partijen niet langer worden beboet voor het investeren in woningen met vreemd vermogen en een gelijk speelveld ontstaat met andere Europese landen.* 
4. Hervorm de vermogensbelasting (box 3): Neem een vast bedrag voor exploitatiekosten op in de tegenbewijsregeling. Versnel de invoering van de Wet Werkelijk Rendement zodat deze per 1 januari 2028 ingaat en verhoog het forfait in de tussentijd niet verder. 
5. Zet nieuwe mogelijkheden voor staatssteun voor de bouw van middenhuurwoningen in voor alle partijen: Maak het voor zowel woningcorporaties als private partijen mogelijk om gebruik te maken van staatssteun, zodat er een gelijk speelveld ontstaat en de bouw van middenhuurwoningen wordt versneld. Dit kan door borging voor corporaties en objectsubsidies voor private partijen. 
6. Schaf de vennootschapsbelasting op sociale huur af: Stel verhuurders van sociale huurwoningen vrij van vennootschapsbelasting (VPB), passend bij het sociale karakter van deze woningen. 
7. Maak de middenhuurregeling werkbaar: Evalueer snel de in 2024 ingevoerde huurregulering voor het middensegment en voer eventuele verbeteringen snel door, zodat bestaande huurwoningen behouden blijven én nieuwbouw wordt gestimuleerd. Voor private verhuurders, niet zijnde woningcorporaties, is van belang dat de jaarlijkse huurverhoging conform het huurprijsbeleid voor middenhuurwoningen (CAO+1%) haalbaar wordt door aanpassing van de WWS-tabel (het woningwaarderingsstelsel dat de maximale huurprijs bepaalt). 

De brancheorganisaties benadrukken dat deze maatregelen niet als losse opties kunnen worden beschouwd. Alleen een integrale uitvoering van het volledige pakket zorgt ervoor dat alle partijen in de woningmarkt hun rol kunnen vervullen: het bieden van voldoende betaalbare huurwoningen, het behouden van de bestaande voorraad én het realiseren van de ambitieuze bouwdoelen van de Woontop. Eén deelmaatregel is onvoldoende; alleen samen vormen deze voorstellen de sleutel tot herstel van het investeringsklimaat. 

Maatregelenpakket legt fundament voor bouw van tienduizenden huurwoningen per jaar 

Als deze maatregelen worden doorgevoerd, ontstaat het noodzakelijke vertrouwen dat het investeringsklimaat verbetert en het maakt de ambitieuze Woontop-doelstellingen van 100.000 woningen per jaar haalbaar. Daarmee kunnen woningcorporaties en private partijen zich hard maken voor de bouw van tienduizenden huurwoningen in het sociale, midden- en -vrije huursegment. De brancheorganisaties wijzen de informateur en fracties nadrukkelijk op de directe effecten en de indirecte, bredere tweede- en derde-orde impact van versneld bouwen van tienduizenden woningen op de economie en belastinginkomsten.  

“Een sterk investeringsklimaat is noodzakelijk om betaalbare huurwoningen te behouden en nieuwbouw mogelijk te maken. Alleen dan kunnen corporaties en private partijen samen de woningnood aanpakken en de ambitieuze doelen van de Woontoprealiseren.” zegt Liesbeth Spies namens Aedes.  

Wim Wensing, voorzitter IVBN, voegt hieraan toe: “Zonder integrale aanpak van fiscale hervormingen, voorspelbare regulering en werkbare middenhuur, blijft het investeringsklimaat kwetsbaar en stranden oplossingen voor de woningmarkt.” 

Achtergrond: waarom het investeringsklimaat onder druk staat 

De Nederlandse woningmarkt staat onder zware druk. Voor veel huishoudens is een woning onbereikbaar, betaalbaarheid neemt af en wachttijden voor sociale huur lopen op. Ook de middenhuur, cruciaal voor doorstroming en perspectief voor middeninkomens, blijft achter. Ondanks inspanningen is er geen stabiele middenhuurmarkt ontstaan. Oorzaken hiervan zijn vooral fiscale verschillen tussen koop en huur, stijgende prijzen door leennormen en hoge belastingdruk op verhuur. 

Aangescherpte regels dwongen corporaties zich te beperken tot sociale huur, waardoor het aanbod van middenhuur stagneerde terwijl de vraag groeide. De Wet betaalbare huur waarborgt dat middenhuurwoningen betaalbaar zijn en had als doel het segment te vergroten als belangrijke schakel in de totale woningmarkt. Deze Wet werd tegelijkertijd vergezeld van een sterke verzwaring van de fiscale lastendruk. Hierdoor is een redelijk rendement onder druk komen te staan.

Onderzoek van SEO waarschuwt: zonder structurele impuls droogt het aanbod middenhuurwoningen de komende jaren op. Private partijen onderschrijven dit beeld en wijzen zelfs op een onderschatting. Voor woningcorporaties geldt dat de investeringscapaciteit de afgelopen jaren steeds verder onder druk kwam door stijgende rente, bouwkosten en huren die achterbleven bij inflatie. Hierdoor dreigen de doelen uit de Nationale Prestatieafspraken (NPA) buiten het financiële bereik van corporaties te komen.  

Op 11 december 2024 spraken Rijk, overheden, corporaties en marktpartijen op de Woontop af om de bouw te versnellen naar 100.000 woningen per jaar, waarvan twee derde betaalbaar. De doelstellingen staan niet ter discussie, maar zijn op dit moment niet haalbaar en kunnen alleen gerealiseerd worden als er conform de Uitvoerings- en Actieagenda Wonen 3 tot 5 miljard per jaar beschikbaar komt. Om het tij te keren is een stevige, structurele impuls van het investeringsklimaat nodig met stabiel en voorspelbaar beleid.