Harry Geels: Leidt kopen echt tot meer vermogen dan huren?
Door Harry Geels
In discussies over belastingen wordt vaak gesproken over de ‘windfalls’ op het bezit van de eigen woning, zeg maar gratis aangewaaide prijsstijgingen. Deze stelling klopt niet, maar huizenbezitters genieten wel enkele belangrijke fiscale en institutionele voordelen.
In mijn vorige column heb ik de stelling van eenvoudige belastbare windfalls op (de sterk gestegen prijzen van) woningen proberen te weerleggen. Dat leverde een flinke discussie op, waarbij diverse mensen ook de achterliggende berekeningen probeerden te weerleggen of te nuanceren. Omdat ik in een specifieke casus uitging van financiering, werd door sommige commentatoren terecht opgemerkt dat ik op die aangegane schuld ook een inflatiecorrectie had moeten doen. Dit zou het plaatje voor de huiseigenaar wat rooskleuriger maken, waarvan akte.
Ook werd tegengeworpen dat onderhouds- en verbouwingskosten sterk afhangen van de onderhoudsstaat van de woning, dus dat mijn conclusies niet konden worden gegeneraliseerd. Ook dat klopt. Aan de andere kant had ik ook nog een kostenpost, te weten de kosten koper, buiten beschouwing gelaten, al waren die indirect verwerkt in de financieringskosten omdat die destijds in deze casus konden worden meegefinancierd. Het ging mij overigens niet om de precieze berekening. Ik wilde aantonen dat lang niet iedere woningbezitter automatisch zeer vermogend wordt.
Vergelijking met huurders
Een andere kijk op de zaak betreft de vergelijking met huur. Die maakte ik in mijn vorige column niet omdat ik me puur concentreerde op de veelgehoorde mythe van gratis rijk worden met je huis. In deze column wil ik de vergelijking tussen kopen en huren op scherp zetten. Want ook die is relevant in het kader van de discussie over het eventueel zwaarder belasten van woningbezit. In onderstaande tabel heb ik de oude casus van de koopwoning er opnieuw bij gepakt en vergeleken met een huurder die over dezelfde periode van ruim 26 jaar zou hebben gehuurd.
Voor een zo economisch mogelijke vergelijking heb ik de huurder eveneens een lening van €250.000 laten aangaan. Omdat bij huren geen huis wordt gekocht, wordt het geleende bedrag belegd in een aandelenportefeuille. De bedoeling is niet om een realistisch huishoudboekje te modelleren, maar om de financiële hefboom van de huiseigenaar te vergelijken met een vergelijkbare hefboom die de huurder zou kunnen toepassen.
Om het huurbedrag te bepalen, ben ik uitgegaan van een initiële huur gebaseerd op een aanvangsrendement van 5% op een vergelijkbare woning als die in het voorbeeld is gekocht (5% van €250.000, ofwel €1.042 per maand). De huur is vervolgens ieder jaar met 2,7% gestegen, overeenkomstig de gemiddelde huurstijging volgens het CBS over de onderhavige periode. Tot slot ben ik voor de belastingen en de onderhoudskosten uitgegaan van een eenvoudige regel dat die voor de koper tweemaal zo groot zijn als voor de huurder.
De huurder blijkt in deze situatie slechter af. Dat komt vooral doordat effectenkrediet aanzienlijk duurder is dan een hypotheek. Wanneer we zowel de hypotheek als het effectenkrediet buiten beschouwing laten, blijken de verschillen tussen huren en kopen echter verrassend klein. Anders gezegd: als iemand in 1999 al over €250.000 eigen vermogen zou hebben beschikt, maakt de keuze tussen kopen of huren (en beleggen) in deze casus niet veel verschil. Ondanks de forse nominale prijsstijging van de woning blijft de huurder niet achter, omdat het beginvermogen kan worden belegd.
Drie voordelen van de eigen woning
In de situatie dat iemand voldoende eigen vermogen heeft om een vrije keuze tussen kopen en huren te maken, blijkt kopen niet vanzelfsprekend voordeliger. Die conclusie is opmerkelijk, omdat de eigenaar van een koopwoning op verschillende manieren wordt bevoordeeld. Het eerste voordeel wordt vrijwel altijd genoemd in het politieke debat: de hypotheekrenteaftrek. Deze is in het voorbeeld meegenomen.
Het tweede voordeel betreft de vrijstelling van de eigen woning (in box 1). De huurder moet, naarmate de beleggingsportefeuille groeit, steeds meer vermogensbelasting betalen. Zonder die belasting zou de huurder in dit voorbeeld eindigen met een beleggingsportefeuille van ruim €1,7 miljoen. In dat geval lijkt huren zelfs gunstiger uit te pakken dan kopen. Dit tweede voordeel van het eigen huis wordt, net als de hypotheekrenteaftrek, door sommigen als onterecht beschouwd. Daarom wordt regelmatig voorgesteld de eigen woning geheel of gedeeltelijk naar box 3 over te hevelen.
Een derde voordeel zit in de financieringsstructuur rond woningen. Banken rekenen voor beleggingen doorgaans een aanzienlijk hogere rente dan voor woningen. Vanuit financieel perspectief is dat interessant, want ook een woning vertegenwoordigt uiteindelijk een belegging, zij het een zeer illiquide. Bovendien wordt bij een koophuis feitelijk één enkel, illiquide object gefinancierd, terwijl een wereldwijde aandelenportefeuille over duizenden ondernemingen is gespreid. Het feit dat woningfinanciering tegen relatief aantrekkelijke tarieven beschikbaar is, vormt daarmee een belangrijk institutioneel voordeel van woningbezit. De Nationale Hypotheek Garantie speelt daarbij een rol.
Conclusie
Wanneer de stelling van ‘eenvoudige winst op de eigen woning’ niet geïsoleerd wordt beschouwd (zoals ik in mijn vorige column deed), maar wordt afgezet tegen het alternatief van huren én beleggen, ontstaat een veel diffuser beeld. In de hier beschreven casus blijken de verschillen tussen kopen en huren verrassend klein zodra beide partijen over voldoende eigen vermogen beschikken.
Die uitkomst is opmerkelijk, omdat woningbezit in Nederland al fiscale en institutionele voordelen kent, zoals hypotheekrenteaftrek, de uitzonderingspositie in box 1 en relatief goedkope hypotheekfinanciering. Zonder deze voordelen lijkt huren in deze casus zelfs gunstiger uit te pakken. Dat maakt de populaire voorstelling van de eigen woning als een bron van eenvoudige en vrijwel risicoloze windfall-winsten moeilijk vol te houden.
Dit artikel bevat een persoonlijke opinie van Harry Geels
