a.s.r. real assets: Een interne CO2-prijs, van uitstoot naar euro’s

23 juli 2026

Klimaatverandering zorgt ervoor dat CO₂-emissies steeds relevanter zijn voor financiële afwegingen. Voor institutionele beleggers vraagt dit om manieren om deze emissies structureel mee te wegen, bijvoorbeeld door het hanteren van een interne CO₂‑prijs.

Door Patrick de Baat, Sustainability Manager bij a.s.r. real assets, en Sjoerd Berkhout, Senior Portfolio Manager bij a.s.r. real assets investment partners

 
Traditionele waarderingsmodellen houden slechts in beperkte mate expliciet rekening met de transitierisico’s van CO2-emissies. Denk aan strengere regelgeving, hogere energiekosten en waardevermindering van niet-duurzame gebouwen. Dat leidt tot een spanningsveld: reële risico’s, maar onvolledige beprijzing.

Een interne CO2‑prijs (ICP) kan dit spanningsveld verkleinen door binnen de organisatie CO2‑emissies expliciet een monetaire waarde toe te kennen. Daarmee worden verborgen kosten zichtbaar en ontstaat ruimte om duurzaamheid ook financieel te integreren in strategische besluitvorming.

Binnen onze organisatie hanteren wij een ICP zowel bij directe vastgoedbeleggingen als bij investeringen in vastgoedfondsen.

Externe en interne reden om te werken met een ICP

CO2-beprijzing komt in twee vormen voor: een externe CO2-prijs (verplicht) die is opgesteld door de Europese Commissie en landelijke overheid, en een interne CO2-prijs (vrijwillig) die is opgesteld binnen een organisatie. Externe CO2- beprijzing werkt bijvoorbeeld via traditionele belasting of emissiehandelssystemen. Voor beleggers betekent het belasten van CO2 dat de kosten van activiteiten die veel uitstoot veroorzaken, worden verhoogd, waardoor duurzame(re) activiteiten aantrekkelijk(er) worden. Dit stimuleert duurzame investeringen in het bedrijfsleven en de industrie.

De interne CO2-prijs is de prijs die organisaties zichzelf opleggen voor de uitstoot van CO2, aanvullend op de externe CO2-prijs. Organisaties kiezen er bewust voor om toekomstige risico’s eerder zichtbaar te maken dan de markt dat doet. Daarmee fungeert een ICP vooral als stuurinstrument. Een ICP kan op twee manieren worden toegepast: als schaduwprijs of als interne kostenpost, waarbij CO2‑emissies al dan niet daadwerkelijk financieel worden gecompenseerd.

Ontwikkelingen van de ICP

Vrijwillige CO2-beprijzing zit in de ontdekkingsfase. Op internationaal niveau zijn er diverse commerciële en publieke partijen die al een schaduwprijs hanteren. Door een ICP toe te passen, scheppen zij financiële ruimte om te investeren in projecten die aanzienlijke CO2-reductie realiseren ten opzichte van een alternatief, of die bijdragen aan het realiseren van CO2-arme gebouwen. Op nationaal niveau blijft concrete actie tot nu toe uit. Er zijn wel diverse lokale overheden die een maatschappelijke schaduwprijs hanteren.

In de markt is er een onderscheid tussen twee typen CO2-prijzen: de maatschappelijke prijs en de commerciële prijs. De eerste wordt tot op heden alleen gehanteerd door overheden, de commerciële prijs met name door commerciële partijen. De CRREM ICP Pathway (impliciete CO2‑ prijsprojectie voor vastgoed, afgeleid van Parijscompatibele decarbonisatiepaden) geeft een indicatie van de verwachte commerciële CO2‑prijs en toont dat de kosten van CO2-emissies blijven stijgen.

De toepassing van een ICP

Vanwege de complexiteit van een ICP gebruiken wij binnen onze organisatie vier dimensies die zijn ontleend aan het Carbon Disclosure Project: hoogte, tijd, breedte en diepte.

1) Hoogte: welk prijsniveau is nodig om de klimaatdoelstellingen te behalen?

Voor het bepalen van een prijsniveau zijn drie methodes beschikbaar: een organisatie kan een marktprijs (de prijs die bedrijven betalen op de externe CO2-beprijzingsmarkt), een maatschappelijke prijs (de maatschappelijke kosten van CO2-emissies) en/of een preventieprijs (de kosten die een bedrijf maakt om aan de klimaatdoelstellingen te voldoen) hanteren. Om een transparant beeld van het potentiële risico van CO2- uitstoot op vastgoed te krijgen, hanteren wij de marktprijs op alle emissies die binnen het CO2-budget vallen en de maatschappelijke prijs op alle emissies buiten het CO2-budget.

2) Tijd: welke prijsontwikkeling is nodig om de klimaatdoelstellingen te behalen?

De prijsontwikkeling van de marktprijs voor CO2 wordt bepaald door vraag en aanbod, en zal zich na verloop van tijd verder ontwikkelen. Zowel The World Bank als CRREM geven een voorspelling van deze ontwikkeling, waarbij CRREM dit specifiek voor de vastgoedsector uitvoert en The World Bank meer generiek. Voor de maatschappelijke- en preventieprijs is de ontwikkeling over de tijd onderhevig aan inflatie aangezien het kosten zijn die respectievelijk de maatschappij of een organisatie maakt.

Voor de CO2-emissies binnen het CO2-budget volgen wij de ontwikkeling van de CRREM ICP Pathway. Voor de emissies boven het CO2-budget ontwikkelt de maatschappelijke prijs zich aan de hand van de ECB-doelinflatie (2%).

3) Breedte: welke emissies vallen onder een ICP?

Gebouwen veroorzaken twee soorten emissies: materiaalgebonden en operationeel. Materiaalgebonden emissies zijn de CO2-emissies die ontstaan door bouwmaterialen en bouwactiviteiten in de bouwfase. Operationele emissies zijn de CO2-emissies door energieverbruik in de gebruiksfase. Momenteel rapporteren veel partijen alleen operationele emissies, met toenemende interesse om ook materiaalgebonden emissies op te nemen in rapportages. Beide typen emissies zijn nodig om een compleet beeld te krijgen van de impact van een gebouw op het klimaat.

Wij passen de interne CO2- prijs toe op operationele en materiaalgebonden emissies, voor zover data beschikbaar is.

4) Diepte: welke investeringsbeslissingen vallen onder een ICP?

Een ICP is relevant in de  besluitvorming bij nieuwe  investeringen, maar kan ook  relevant zijn in doorlopende  portefeuille-analyses en  hold-sell analyses van  vastgoedvermogens beheerders. Wij passen de  ICP toe in de interne  besluitvorming bij selecties  van nieuwe beleggingen en  gedurende de monitoring  van bestaande beleggingen.

Van experiment naar  sturingsinstrument

De praktijk laat zien dat de toepassing van een ICP met onzekerheden gepaard gaat. Zo is de datakwaliteit rondom CO2-emissies niet overal toereikend om consistente en vergelijkbare analyses te maken. Daar naast bestaat er onzekerheid over het juiste prijsniveau, mede doordat markt- en beleidsontwikkelingen zich nog ontwikkelen. Ook ontbreekt het momenteel aan een gestandaardiseerde methodologie, waardoor uitkomsten tussen partijen onderling moeilijk vergelijkbaar zijn.
 

Met een ICP verschuift CO₂ van een externe randvoorwaarde naar een factor die nadrukkelijk mede richting geeft aan investeringsbeslissingen

 
Om de toepassing van een ICP verder te brengen, voeren wij bij onze directe vastgoedinvesteringen op basis van de eerdergenoemde uitgangspunten een pilot uit waarin een ICP als schaduw - prijs wordt meegenomen in de rendementsverwachtin gen. In de praktijk kan het hanteren van een ICP leiden tot lagere verwachte rendementen voor CO2 intensieve beleggingen, en daarmee tot andere investeringsbeslissingen.

Bij de selectie van vastgoed fondsen zien wij interne CO2-beprijzing niet als vaststaand instrument, maar als ontwikkelrichting. De ICP vraagt marktpartijen om expliciete afwegingen te maken tussen economische rationaliteit, verantwoorde lijkheid en langetermijn impact. Daarmee wordt zichtbaar in hoeverre transitierisico’s daad werkelijk zijn verdisconteerd in portefeuillebeslissingen, en waar dat nog niet het geval is. Deze inzichten passen we toe in interne analyses, de selectie van nieuwe beleggingen en in de dialoog met fondsmanagers. Daarmee verschuift CO2 van een externe rand voorwaarde naar een factor die nadrukkelijk mede richting geeft aan investeringsbeslissingen.
 

Lees het artikel in het digitale magazine