Harry Geels: De mythe van de eenvoudige winst op de eigen woning
Door Harry Geels
Hét probleem in deze discussies over extra belastingen – of het nu erfbelasting of windfall-belastingen zijn – is dat er vaak geen goed beeld gegeven wordt van de precieze winst op het huis. Dat is een ernstige omissie. Als we die winsten volledig doorrekenen, blijken ze in veel gevallen aanzienlijk kleiner dan vaak wordt voorgesteld.
Tegenstanders van hoge erfbelasting gebruiken vaak het argument dat er hard gewerkt is voor het vermogen. Een niet nader genoemde opiniemaker noemde mensen die dit argument gebruikten “leugenaars”. Voor het grootste gedeelte van het vermogen zou namelijk helemaal niet gewerkt zijn, namelijk de sterk gestegen winsten op huizenbezit. Ook wordt er in de media regelmatig gesproken over de enorme pot vermogen - vooral in huizen - die de komende jaren door de nieuwe generaties wordt geërfd. Dit zou moeten worden belast omdat er anders er een grote ongelijkheid ontstaat.
Verder spreken diverse economen ook wel van belastbare “windfalls” of “windfall gains”, winsten die uit meevallers ontstaan, die iemand onverdiend zouden toevallen en dus belastbaar zouden moeten zijn. Maar voordat zulke winsten als belastinggrondslag worden gebruikt, zou eerst moeten worden vastgesteld hoe groot die winsten werkelijk zijn. Juist daar gaat het debat vaak de mist in. Ik nam de proef op de som en kwam tot een verrassende conclusie.
Casus
Ik vroeg een aantal huizenbezitters uit te rekenen wat zij sinds de aankoop aan hun huis hebben uitgegeven, in de vorm van belastingen, financiering, verbouwingen en onderhoud. Vervolgens heb ik berekeningen gemaakt in Excel. In de onderzochte gevallen was er reëel gesproken – dus rekening houdend met inflatie – weinig tot geen winst, op één geval na: een huis in Amsterdam (in onze hoofdstad zijn de huizenprijzen aanzienlijk harder gestegen dan elders in het land). In onderstaande figuur staat een werkelijke casus waarbij rekening is gehouden met inflatie: een verlies van ruim €9.500.
In deze casus was er aanvankelijk sprake van een effectenhypotheek die tijdens de beurscrisis in 2001 werd omgezet in een spaarhypotheek. Alleen de rentecomponent (dus niet aflossingen of sparen) is in alle berekeningen meegenomen. Een berekening, zoals hierboven afgebeeld, wordt uiteindelijk natuurlijk enigszins beïnvloed door de wijze van financiering, de hoogte van de gemeentelijke lasten (het gaat hierboven over een gemiddeld “dure” gemeente) en de hoeveelheid “moeite” die de huizenbezitter doet om het huis mooi te maken of goed te onderhouden.
Inflatie is de grootste “kostenpost”
De grootste factor die de vermeende woningwinst doet verdampen is inflatie. Strikt genomen is inflatie geen rekening die de huiseigenaar betaalt, zoals onderhoud of gemeentelijke lasten. Wel is deze essentieel om de werkelijke vermogensgroei van een woning te kunnen bepalen. Het geld dat in een woning vastzit, kan immers niet ergens anders worden belegd of besteed. Wie inflatie buiten beschouwing laat, verwart nominale met reële opbrengsten en overschat daarmee het economische rendement van het eigen huis. Juist daarom is het niet alleen verdedigbaar, maar zelfs noodzakelijk om inflatie mee te nemen.
Wie wil begrijpen waarom inflatie zo’n belangrijk onderdeel van de discussie is, zou zich moeten verdiepen in het concept “money illusion”. Het inflatiepercentage is hier overigens conservatief geschat op 2%. Dat is een voorzichtige aanname, aangezien er twee perioden van relatief hoge inflatie zijn geweest in de onderhavige periode (vlak na de introductie van de euro en na corona, maar ook een periode van relatief wat lagere inflatie). De correctheid van inflatiecijfers is altijd aanvechtbaar; daarom is hier uiteindelijk gekozen voor de inflatiedoelstelling van de ECB.
Discussiepunten
Er zijn natuurlijk altijd discussiepunten bij dit soort berekeningen. Sommige mensen zullen tegenwerpen dat de verbeteringen aan het huis en de tuin niet altijd noodzakelijk zijn en ook woongenot opleveren. Dus wellicht dat die slechts voor een deel moeten worden meegenomen. Anderzijds zijn in deze berekening verzekeringskosten niet meegenomen en is het jaarlijkse onderhoud van €1.000 laag ingeschat, zeker omdat het hier gaat om een wat oudere onderhoudsgevoelige woning. Ook zouden we nog een discussie kunnen voeren over alle onbetaalde werkuren die de eigenaren in hun huis stoppen.
Een eerlijk tegenargument is dat sommige groepen wél reële winsten hebben gemaakt. Denk aan mensen die tussen grofweg 1982 en eind jaren negentig vastgoed in Amsterdam of Utrecht kochten, aan bezitters van meerdere verhuurde woningen waaraan minimaal onderhoud wordt gepleegd en aan eigenaren van grondposities. Maar dat is iets anders dan stellen dat iedere gemiddelde huiseigenaar honderdduizenden euro's "gratis" heeft verdiend en dat dit maar even belast moet worden omdat het oneerlijk is. In de meeste gevallen is er gewoon wél hard gewerkt voor de woning.
Tot slot
De mythe van de belastbare woningwinst begint met een optische illusie. Wie een huis koopt voor €250.000 en het jaren later verkoopt voor €650.000 lijkt €400.000 rijker. Maar na correctie voor inflatie, onderhoud, verbouwingen en belastingen blijkt die goudmijn vaak veel minder waard dan de nominale verkoopprijs doet vermoeden. Politici die uitsluitend naar die verkoopprijs kijken, verwarren geldillusie met echte rijkdom.
Wie mensen die tegen belastingverhogingen zijn, leugenaars noemt omdat zij zouden profiteren van gratis woningwinsten, mist daarmee een belangrijk deel van het verhaal. Achter vrijwel iedere woning schuilen jaren van sparen, onderhoud, verbouwen, risico nemen en financiële offers. De vermeende gratis winst blijkt bij nadere beschouwing vaak veel minder gratis dan zij op het eerste gezicht lijkt.
Dit artikel bevat een persoonlijke opinie van Harry Geels
