Han Dieperink: Chinese huizen en COVID-19

26 juli 2022

Door Han Dieperink, geschreven op persoonlijke titel

Met het laten vallen van Evergrande heeft China ervoor gekozen het begrip ‘moral hazard’ te introduceren op de Chinese kapitaalmarkten. Nog niet zo lang geleden gingen Chinese bedrijven nooit echt failliet, de Chinese staat zocht altijd naar een oplossing. Dit zorgde ervoor dat particulieren voor het hoogste rendement op een ‘spaarrekening’ alleen maar keken naar het rendement en niet naar het risico.

Op zichzelf is de introductie van het begrip ‘risico’ een gezonde ontwikkeling voor financiële markten, maar de introductie zelf is niet zonder risico’s. Een daarvan is het domino-effect: dat er na Evergrande meer projectontwikkelaars volgen. Nu heeft China maar liefst 100.000 projectontwikkelaars en verschillende zwakkere broeders zijn al in de problemen gekomen.

Dat het introduceren van moral hazard geen sinecure is, hebben we gezien toen de Fed er in 2008 voor koos om Lehman Brothers te laten vallen en tegelijkertijd Merrill Lynch te redden door het onder te brengen bij Bank of America. Ben Bernanke had in de zomer van 2008 al aangegeven dat de Fed niet elke financiële instelling kon redden, ook omdat dit er in de toekomst voor zou zorgen dat bankiers te veel risico zouden nemen. De consequenties als het fout zou gaan, zouden dan voor de staat zijn, terwijl de opbrengsten zo lang het goed gaat naar de banken gingen.

Op het moment dat kredietverleners beseffen dat ze zelf op de blaren moeten zitten als het fout gaat, is de kans op speculatieve zeepbellen opeens veel kleiner. Dat is wat China wil bereiken. 

De Chinese huizenzeepbel

Het probleem in China wordt niet zozeer gevormd door de kapitaalmarkten als wel door de omvang van de Chinese huizenmarkt. Het is veruit de belangrijkste bestemming voor Chinees spaargeld en de Chinese huizenzeepbel is vooral met dit spaargeld gefinancierd. Aan de ene kant verlaagt dit het risico op besmetting, maar aan de andere kant heeft het hierdoor potentieel een grote invloed op de consumptie. In de afgelopen weken is er voor bijna $ 300 miljard aan hypotheken tegengehouden. Dat heeft meteen al invloed op 230 projecten in 80 steden.

Nu zijn huizen volgens de grote roerganger Xi Jinping om in te wonen en niet om mee te speculeren, maar hij zal zich ook realiseren dat de huizenprijs een belangrijke rol speelt in de sociale stabiliteit. De reden dat deze hypotheken niet zijn verstrekt, heeft te maken met pogingen van de overheid om excessief lenen tegen te gaan. Tegelijkertijd zijn kopers nu ook beducht voor prijsdalingen. Wat in elk geval niet helpt, is het schandaal in Henan, waar zich een bankfraude met veel slachtoffers voordeed.

Maar liefst 70% van de Chinese particuliere welvaart zit vast in de huizenmarkt. Circa 30 tot 40% van het leningenboek van een gemiddelde bank bestaat uit vastgoedfinancieringen, terwijl de verkoop van land goed is voor 30 tot 40% van het inkomen van de lokale overheid. De grootste hypotheekverstrekker is China Construction Bank. Die bank is nu bezig met een pilot met lokale overheden om projecten verder te ontwikkelen. Eerst de huizen afbouwen alvorens ze worden verkocht of verhuurd. Men hoopt daarmee de huizenmarkt weer vlot te trekken.

Maatregelen vanuit de Chinese overheid

In aanloop naar de partijconferentie eind dit jaar wordt de tweede jaarhelft in China vooral bepaald door de aanpak van COVID-19 en de ontwikkeling van de vastgoedmarkt. Inmiddels is het aantal besmetting weer opgelopen tot het hoogste niveau sinds mei en dreigen de problemen op de huizenmarkt te zorgen voor een neerwaartse spiraal. De Chinese overheid wil graag terug naar een groeipad van 5,5%, maar na de teleurstellende groei over het tweede kwartaal van slechts 0,4%, zitten steeds meer analisten op een groeipercentage van een procent of drie.

Het wachten is nu op nog meer maatregelen van de Chinese overheid om de huizenmarkt weer op gang te krijgen, waaronder een verlaging van de hypotheekrente. Ook wordt er gesproken over de mogelijkheid dat betrokkenen hun hypotheek tijdelijk niet hoeven af te lossen. Verder staat er een infrastructuurpakket klaar ter waarde van 1,1 biljoen dollar. Daarmee zijn lokale overheden nog niet geholpen, omdat zij voor een derde van hun inkomen afhankelijk zijn van de vastgoedmarkt.

Overige factoren

Verder heeft ook de Chinese economie last van het extreme weer. Na recordtemperaturen worden er nu veel overstromingen gemeld. Maar er is al veel slecht nieuws verdisconteerd in de koersen van Chinese aandelen. Daarnaast is er ook veel onzekerheid. Dat kan ervoor zorgen dat bijvoorbeeld het bekend worden van de boete voor Didi tot meer zekerheid en koersherstel zal leiden. Ook gaan Joe Biden en Xi Jinping binnenkort met elkaar in gesprek, al wordt dat gesprek wel doorkruist door een bezoek van Nancy Pelosi aan Taiwan.

In de jaren negentig waren er wat schermutselingen toen Nancy Pelosi’s voorganger Newt Gingrich Taiwan bezocht. Dit keer zouden er daardoor volgens berichten binnen de communistische partij wel eens Chinese militaire vliegtuigen over Taiwan kunnen gaan vliegen. Dat is dan een negatieve uitkomst. Positief zou zijn als Biden met Xi overeenstemming kunnen bereiken over lagere handelstarieven (die sinds Trump niet zijn verlaagd) en een oplossing voor de notering van Chinese bedrijven aan de Amerikaanse beurs.

Ondanks alle ruis, staan de signalen voor beleggers in China op groen. De overheid doet er alles aan om de economie te stimuleren. De liquiditeit verbetert door de stimulerende maatregelen van de Chinese centrale bank en in tegenstelling tot in de Verenigde Staten is de waardering laag. In alles lijkt China voor beleggers op het spiegelbeeld van de Verenigde Staten. Daar remt de overheid de economie, draait de Fed de kraan dicht en zijn waardering in historisch perspectief nog altijd hoog.

Dit wordt mogelijk gemaakt door de inflatie, die problematisch hoog is in de VS, maar juist bescheiden in China. Buitenlandse beleggers zijn, gelet op het gewicht van China in de wereldeconomie, nog altijd sterk ondervertegenwoordigd in China.

Meer columns van Han Dieperink