Positie van real estate debt in de portefeuille (Ronde Tafel 'Real Estate Debt' – deel 3)

28 november 2025

In deel 3 van dit rondetafelgesprek bespreken de experts waar real estate debt thuishoort in een gediversifieerde portefeuille, hoe het zich verhoudt tot infra debt en private credit, welke ESG-verantwoordelijkheden lenders dragen en waar de grootste kansen liggen. Ook komt de toenemende rol van AI aan bod.

Door Hans Amesz

Dit is deel 3 van het verslag. Deel 1 lees je hier, deel 2 lees je hier.

Vanuit het perspectief van een vermogensbeheerder: waar past real estate debt in een gediversifieerde portefeuille en hoe verhoudt deze zich tot infra debt of bedrijfskrediet?

Ibrahim: ‘Dat hangt af van de omvang en doelstellingen van de allocator. Kleinere allocators zullen alle onroerend goed in één categorie onderbrengen, en meer geavanceerde partijen zullen het ofwel in een categorie voor vastgoedschulden ofwel in een categorie voor private kredieten onderbrengen.’

Wat is dan het typische risicoprofiel?

Gordon: ‘Er zijn Sharpe ratio-analyses die aantonen dat het risico-rendementsprofiel voor real estate debt beter is dan bij de meeste andere asset classes. Maar met betrekking tot vastgoedschulden zijn er veel verschillende punten in het risico rendementsspectrum waaruit je kunt kiezen.’

Ibrahim: ‘In vergelijking met infra structuur heb je een bredere sector exposure, omdat real estate debt gewoon meer sectoren en flexibiliteit kent.’

Janssen: ‘Het onderpand in een infrastructuurtransactie is zeker minder liquide en waarschijnlijk minder volatiel, deels omdat veel van deze transacties gepaard gaan met langlopende contracten, van het innen van tol tot pijpleidingen. Onroerend goed heeft bewezen volatieler te zijn dan infrastructuur, maar dat neemt niet weg dat een langlopende huur overeenkomst met kredietwaardige huurders waarschijnlijk even stabiel en aantrekkelijk is als een financiering van een windmolenpark voor een lange periode.’

Waar moet op gelet worden bij het selecteren van een manager?

Bruijn: ‘Een manager moet over work out-vaardigheden en capaciteit beschikken. Verder heeft een manager local roots nodig om lokaal met de nodige expertise in de markt aanwezig te zijn. Hij of zij moet op de hoogte zijn van het complexe rechtssysteem in Europa, en hoe je leningen in de verschillende jurisdicties dient te structuren.’

Ibrahim: ‘Ter aanvulling. Een manager dient te beschikken over een sterk track record, idealiter over meerdere cycli, zowel ten aanzien van het fonds als van de beleggingen en de portefeuillebeheerders. Managers met ervaring op het gebied van structurering en creatieve oplossingen kunnen potentieel meer waarde uit investeringen halen.’

Janssen: ‘Alles wat gezegd is, is belangrijk, maar de continuïteit van beleggingsteams en co-investeringskapitaal is cruciaal, in ieder geval voor de conservatievere investeerders in sommige van onze fondsen.’

De Laurentiis: ‘Wat investeerders waar deren is overtuiging. Een fondsbeheerder moet je ook vertellen wanneer je niet moet investeren.’

Wordt real estate debt over het algemeen gezien als een duurzame of zelfs impactvolle investering? En zo ja, waarom?

Bruijn: ‘In de vastgoedsector wordt veelal gebruikgemaakt van leningen. Aangezien vastgoed impact heeft op het milieu, ligt er bij de lender een even grote verant woor delijkheid op het gebied van ESG.’

De Laurentiis: ‘Onroerend goed is verantwoordelijk voor 30% van de CO2 uitstoot in de wereld. Daar kan je echt invloed op uitoefenen. Verder is vastgoed een asset class waar je echte metingen kunt uitvoeren. Je kunt rapporteren op het gebied van energie-efficiëntie, energie verbruik, enzovoort. Dat resulteert erin dat investeerders je kunnen vertrouwen op basis van de juiste KPI’s. ESG moet voor investeerders ook vanuit economisch oogpunt zinvol zijn. Door meer groene assets of de transitie te financieren, dek je je exitrisico af of bouw je assets op die beter zullen presteren. ESG moet worden gekoppeld aan financiële prestaties en niet alleen aan pure rapportage.’

Gordon: ‘In Europa moet je gezien de regelgeving en de eisen van investeerders en huurders absoluut rekening houden met de verwachte ESG-kenmerken van de assets, vandaag en aan het einde van de lening. Dat heeft invloed op je financiële prestaties. De meeste kredietnemers waar wij mee werken, opereren op een ESG vriendelijke manier die de waarden van de onderliggende eigenschappen van de leningen die wij verstrekken, optimaliseren.’
 

Wat vijf jaar geleden als een groene lening werd beschouwd, is vandaag de dag een gemiddelde lening. De normen verbeteren en ze zullen blijven evolueren.

 
Bruijn: ‘Voor ons is het een eis richting borrowers dat ze rapporteren over de betreffende ESG-items. In het begin kon dat een probleem zijn, met name voor kleinere partijen, maar inmiddels is het steeds meer geaccepteerd en weten partijen wat van hen wordt gevraagd.’

Janssen: ‘Ik zou zeggen dat we allemaal ESG-kredietverstrekkers zijn. Je kunt geen gebouw meer verhuren als het niet aan de vereiste parameters voldoet. Wat vijf jaar geleden als een groene lening werd beschouwd, is vandaag de dag een gemiddelde lening. De normen verbeteren en ze zullen blijven evolueren.’

Vastgoed representeert meer dan 30% van de CO2-uitstoot, wat betekent dat deze asset class een sleutelrol speelt op het gebied van decarbonisatie. Hoe moet een kredietverstrekker hierop reageren?

De Laurentiis: ‘We kunnen druk uitoefenen. We hebben als vastgoed deskundigen al een actieve rol gespeeld door voorlichting te geven, uniformiteit in de metingen te brengen, enzovoort. Overigens is er op ESG-gebied een verschil tussen Amerikaanse en Europese vermogensbeheerders. Die laatste groep heeft ESG vaak geïntegreerd in hun beleggingsproces.’

Waar liggen de grootste kansen voor institutionele beleggers in real estate of real estate debt? 

Nobel: ‘Ik denk dat de kans ligt in het feit dat institutionele beleggers vastgoed in een breder kader gaan zien. Het is niet alleen een illiquide kredietinvestering, maar ook een defensieve vastgoed belegging. Veel beleggers hebben waarschijnlijk nog steeds last van wat ze de afgelopen jaren als gevolg van de wereldwijde pandemie hebben moeten doorstaan. De kans ligt wat mij betreft niet zozeer in deze of gene sector of regio, maar eerder in het zien van een grootschalige herschikking van allocaties, aangepast aan de risicobereidheid van institutionele beleggers.’

Waar zien jullie de meeste kansen in real estate debt, verspreid over verschillende risicoprofielen en sectoren?

Ibrahim: ‘Wij zien de meeste kansen in senior kredietverlening voor transitional assets/business plans. Er zijn kansen in alle sectoren, maar we zien de grootste structurele kansen in de woningbouw en de logistiek. We houden van horeca in bepaalde Europese markten, met name in Zuid-Europa. Verder zijn we enthousiast over datacenters.’
 

De kans ligt wat mij betreft niet zozeer in deze of gene sector of regio, maar eerder in het zien van een grootschalige herschikking van allocaties.

 
Gordon: ‘De grote kans voor vastgoed schulden ligt in de groei van private markets als geheel. Real estate debt is een belangrijk onderdeel van de private markten en daarom zouden alle beleggers in die markten ook moeten beleggen in vastgoedkrediet. Het biedt voordelen op het gebied van absolute rendementen en ook in het ontbreken van correlatie met andere asset classes.’

Wat kunnen jullie zeggen over AI?

Ibrahim: ‘AI maakt ons een stuk efficiënter wat betreft het beoordelen van risico’s en het identificeren van opkomende trends.’

De Laurentiis: ‘AI kan het gebruik van data versnellen en dat is van groot belang als je miljardenleningen financiert. Ik ben optimistisch over het gebruik van AI met betrekking tot private debt.’