M&G: Life science clusters verbonden aan Nederlandse universiteiten bieden beleggingskansen

M&G: Life science clusters verbonden aan Nederlandse universiteiten bieden beleggingskansen

Vastgoed
Vastgoed (5).png

In de nasleep van de Corona-pandemie en de versnelling van bepaalde markttrends publiceert M&G vandaag haar Global Real Estate Outlook. In het rapport geeft de Britse vermogensbeheerder haar visie op de vastgoedbeleggingsmarkt en ziet dat grote vastgoedbeleggers steeds meer kijken naar investeringen in woningen en specifiek ook naar de biowetenschappen, waaronder Life science clusters die verbonden zijn aan universiteiten in Nederland.

Uit het rapport blijkt dat het economisch sentiment een boost heeft gekregen als gevolg van vaccinatieprogramma's. Terughoudendheid heeft plaats gemaakt voor een inhaalslag. Opgebouwd spaargeld en maatregelen van de overheid en centrale banken schept een klimaat voor een economische opleving en expansie van het bedrijfsleven.

Volgens M&G zijn er structurele veranderingen in de privé- en werksfeer die de samenstelling van vastgoedportefeuilles beïnvloeden - met een herschikking in de richting van langetermijngroeisectoren en alternatieven zoals woningen en studentenhuisvesting. 

Belangrijke trends zijn ook:

  • Het flexibel van huis uit werken is in veel landen gemeengoed geworden maar verdringt het naar kantoor gaan niet volledig. Er gaat meer geld van institutionele beleggers naar woningen. In Europa wordt de groep huurders groter als het gevolg van het tekort aan, en de hoge prijzen van, koopwoningen. In Denemarken bijvoorbeeld verdient 40% van de beroepsbevolking een modaal inkomen, maar slechts 20% van het totale woningbestand is betaalbaar te noemen.
  • Logistiek vastgoed was al in trek en wint verder aan terrein als gevolg van de nieuwe manier van winkelen. In Duitsland liggen de rendementen op 3%. Het is van cruciaal belang dat in een klimaat van relatief lage rendementen beleggers kieskeurig zijn als het gaat om de aankoop van logistiek vastgoed.
  • Winkelvastgoed heeft te kampen met structurele tegenwind, maar het tij kan keren als huishoudens hun spaargeld gaan uitgeven en beleggers inspringen op herwaarderingen.
  • Vastgoed steekt ondanks de lage aanvangsrendementen gunstig af bij obligaties. M&G voorspelt dat inflatoire factoren waarschijnlijk tijdelijk zijn en dat de rente laag blijft. In combinatie met de lage leegstand in Europa lijkt de waardering van core vastgoed die storm te doorstaan en biedt het een aantrekkelijke kans voor beleggers.
  • Open markteconomieën zoals Duitsland en de Scandinavische landen zullen waarschijnlijk het herstel van Europa aanvoeren omdat de wereldwijde export en de handel met China is hervat.
  • Ondersteund door toenemende publieke en private investeringen biedt de biowetenschap een sterk langetermijnpotentieel. Life science clusters die verbonden zijn aan topuniversiteiten in Nederland, Duitsland en Frankrijk bieden vermoedelijk de aantrekkelijkste kansen.

José Pellicer, topbeleggingsstrateeg bij M&G Real Estate: “Het voelt alsof consumenten niet kunnen wachten om weer hun geld te kunnen uitgeven. Dit fenomeen in gang gaat zetten dat te vergelijken is met de 'roaring 20s' van een eeuw geleden. De eerste tekenen van aanhoudende economische groei na een periode van strikte beperkingen zijn al zichtbaar. Dit heeft positieve gevolgen voor de samenleving als geheel. Voor vastgoedbeleggers draait het steeds meer om de kwaliteit van hun inkomsten en het type gebruikers. Om de cashflow van de portefeuille op peil te houden, is het van cruciaal belang om te reen draai te maken richting sectoren met een sterke groei of veerkracht. Huurders in de gezondheidszorg, klimaat, hernieuwbare energie, vervoer en technologie zullen de meeste groei laten zien. Ondernemingen die die groei mogelijk zoals financiële instellingen zullen het waarschijnlijk ook goed doen.”

Pellicer: Omdat niet alle markten op dezelfde manier weer op gang komen, zal het herstel ook geen gelijke tred houden. Ervan uitgaande dat pandemie wordt ingedamd, lijkt alles erop te wijzen dat de komende jaren wordt gekenmerkt door een nieuwe golf aan vastgoedbeleggingen die gebaseerd zijn op een mate van vertrouwen die lange tijd niet is vertoond.”

Pellicer vervolgt: “Wij denken dat de aanvangsrendementen voor vastgoed met een opwaarts huurgroeipotentieel verder zakken. De pandemie heeft namelijk de kwaliteit van beleggingen, waarbij cashflow, locatie en duurzaamheid nu allemaal in de schijnwerpers gezet. Op veel markten moeten ESG-kenmerken nog in de prijs worden doorberekend. Maar voor langetermijnbeleggers zou een exit net zo belangrijk moeten zijn als een entry. Over tien jaar zullen de milieunormen fundamenteel anders zijn en zullen rendementen gebaseerd zijn op ESG-normen voldoen. Het is nog niet duidelijk of woningen en logistiek op termijn blijven winnen ten koste van winkelvastgoed. Beleggers zullen moeten wennen aan het feit dat alternatieve beleggingen - waaronder woningen en datacenters - een groter deel van toekomstige portefeuilles uit gaan maken. Sommige verhuurders zullen zich een 'hands on' mentaliteit moeten aanmeten om zo te voldoen aan de eisen van huurders aangezien die steeds meer waarde hechten aan het welzijn van hun werknemers. Huurders moeten gezien worden als klanten.”

Laurien van Wieringen, directeur Investment & Asset Management bij M&G Real Estate in Nederland, voegt hieraan toe: “Nederland zal als het goed is dit jaar al een gezond herstel laten zien. De logistieke sector heeft baat bij het feit dat de exportmarkten profiteren van het aantrekken van de wereldwijde vraag. E-commerce is gestegen van 13% in de periode voor de pandemie naar 23% in 2020 en er zijn steeds meer Britse bedrijven die hier een logistieke hub willen vestigen om zo vertragingen in de afhandeling van goederen in havens, steeds verder oplopende scheepvaartkosten en aan Brexit-gerelateerde heffingen te vermijden. Moderne logistieke centra zijn dus onmisbaar en wij verwachten dan ook dat de huren voor dit vastgoed dat voldoet aan de juiste specificaties en gebouwd is op goede locaties stijgt.”

Van Wieringen: “Daarnaast kampt Nederland met een enorm tekort aan woningen en dat is het sterkst voelbaar in Amsterdam. De Nederlandse woningbeleggingsmarkt is nu voor het tweede jaar op rij de grootste beleggingssector qua volume. Wij zien aantrekkelijke mogelijkheden in de verhuur van vrijesector huurwoningen met een laag risico, zoals het middensegment.”