Achmea Real Estate: Curatief zorgvastgoed wordt ten onrechte gezien als muurbloempje

30 juni 2025

Curatief zorgvastgoed biedt beleggers hoge, stabiele rendementen én maatschappelijke waarde. Deze niche krijgt weinig aandacht, terwijl gezondheidscentra en behandel klinieken juist belangrijke kansen bieden binnen institutionele vastgoedportefeuilles in een veranderend zorglandschap.

Door Joost de Baaij, Research Manager, Achmea Real Estate

Curatieve zorg is een essentiële bouwsteen in het Nederlandse zorgstelsel.1 Het richt zich op behandeling en herstel, voorkomt zwaardere zorgtrajecten en vergroot de zelfredzaamheid van patiën ten. Dat maakt deze vorm van zorg niet alleen medisch essentieel, maar ook financieel en maatschappelijk relevant. Toch gaat de institutionele aandacht binnen vastgoed beleggingen traditioneel vooral uit naar caresegmen ten, zoals seniorenhuis vesting. Cure blijft – ten onrechte – onderbelicht.

Binnen de curatieve zorg zijn verschillende lagen te onderscheiden. Eerstelijns zorg omvat onder meer huis artsen, apotheken en fysiotherapeuten. Deze zorg wordt steeds vaker gebun deld in geïntegreerde gezond heidscentra, veelal in stedelijke verzorgings gebieden. Tweedelijnszorg richt zich op planbare, minder complexe behandelingen, steeds vaker uitge voerd in zelfstandige behandelcentra of dagziekenhuizen. Daar tussenin ontstaat een groeiende categorie anderhalvelijnszorg: zorgcentra waarin huis artsen en medisch specialisten samen optrekken in de behandeling van chronische patiënten. Tweedelijnszorg, zoals orthopedie of oogheel kunde, verschuift juist naar zelfstandige behandelcentra of dagklinieken. Deze locaties bieden efficiënte, planbare zorg buiten de ziekenhuisstructuur.

Deze ontwikkeling vraagt om flexibel inzetbaar en toekomstbestendig vastgoed. Moderne zorglocaties moeten niet alleen praktisch zijn voor artsen en patiënten, maar ook voldoen aan eisen van samenwerking, schaal baarheid, bereikbaarheid én duurzaamheid. Curatief zorgvastgoed vormt zo een ruimtelijke schakel in een efficiënter, wendbaarder zorgsysteem.

Structurele trends

Diverse fundamentele trends zetten de ontwikke lingen in het zorglandschap in een stroomversnelling. De rol van curatieve zorg neemt hierdoor verder aan belang toe.

1) Demografie en zorgvraag
De Nederlandse bevolking vergrijst snel. In 2040 telt Nederland naar verwachting 4,8 miljoen 65plussers. Daarmee groeit de behoefte aan goed georganiseerde eerstelijnszorg en specia listische behandelingen in de tweede lijn.

2) Arbeidsmarktkrapte
Zorgaanbieders kampen met personeelstekorten. Goed ontworpen vastgoed kan bijdragen aan efficiën tere processen, betere samen werking tussen disciplines en aantrekkelijkere werk omgevingen.

3) Beleidsinitiatieven en decentralisatie
Het Integraal Zorgakkoord (IZA) versnelt mede als gevolg van voorgaande trends de beweging naar de eerste lijn, stimuleert netwerkzorg en bevordert substitutie van ziekenhuis zorg. Tegelijk stimuleert het decentralisatie van zorg naar de wijk en de regio. Dit vereist nieuwe zorgconcep ten én passende huisvesting op andere locaties dan voorheen gebruikelijk.

4) Digitalisering van zorg
Ehealth en hybride zorgmodellen veranderen de eisen aan gebouwen. Locaties moeten digitale consulten, triage en thuisbehandelingen ondersteunen. Dit vraagt om ICTinfrastructuur, flexibele indelingen en minder traditionele wachtruimtes.

5) Verduurzaming en investeringsdruk
De zorgsector heeft forse verduurzamingsopgaven. Tegelijkertijd kunnen veel instellingen deze investeringen niet zelfstandig dragen. Externe kapitaalverschaffing via beleggers wordt cruciaal. Duurzaam zorgvastgoed sluit bovendien goed aan bij ESGdoelstellingen.

Curatief zorgvastgoed speelt in op al deze trends. Het stelt zorgaanbieders in staat om zorg anders, slimmer en lokaler te organiseren. Daar mee levert het vastgoed niet alleen rendement, maar ook maatschappelijke meerwaarde.

Onderschat beleggingssegment

Ondanks de maatschappe lijke urgentie en beleids matige rugwind blijft de institutio nele allocatie naar curatief zorgvastgoed beperkt. Dat is opvallend, want het segment heeft een sterk beleggings profiel. Enkele onderscheiden de beleggingskarakteristieken:

1) Voorspelbare huurinkomsten
Huurders opereren binnen een gereguleerd zorgstelsel, vaak gefinancierd via de Zorgverzekeringswet. Dit zorgt voor voorspelbare inkomsten en lage leeg stand. Contracten van tien jaar of langer zijn gebruike lijk, met indexatie.

2) Hoog netto rendement
Uit praktijkdata blijkt dat curatief zorgvastgoed in de afgelopen jaren structureel een hoger netto aanvangs rendement heeft opgeleverd dan veel traditionele vastgoedsegmenten, zoals kantoren of winkels (Zie Figuur 1). Het combineert rendement met maatschap pelijke impact.

3) Lage volatiliteit
Curatief zorgvastgoed kent een beperkt prijseffect van economische cycli. Daarmee vormt het een defensieve belegging met stabiele kasstromen. De combinatie van rendement en risico in termen van volatiliteit is aantrekkelijk.

4) Functionele gebondenheid
Gebouwen zijn afgestemd op zorgprocessen. Daardoor ontstaat locatiebinding en een laag mutatierisico. Vooral huisartsen en apothekers hebben een sterke lokale verankering.

5) ESG-waarde
Investeringen in dit segment dragen aantoonbaar bij aan maatschappelijke doelen: betere zorgtoegang, kortere wachttijden, lagere zorgdruk en duurzamer vastgoed gebruik.

Curatief zorgvastgoed vormt daarmee een krachtige combinatie van financieel rendement en maatschappelijke relevantie. Juist in tijden van stijgende zorgkosten, ESGverant woordingsdruk en econo mische onzekerheid is dat aantrekkelijk.

Beheersbare risico’s

Zoals elk vastgoedsegment kent ook curatief zorgvast goed risico’s. De risico’s zijn vooral beleidsmatig van aard, met aanvullende aandacht voor techno logische veroudering van vastgoed en de beperkte marktliquiditeit. Deze risico’s zijn beheersbaar door actieve monitoring, portefeuillediversificatie en een scherpe focus op toekomstbestendige concepten die aansluiten bij maatschappelijke en beleids matige ontwikkelingen, zoals het Integraal Zorgakkoord.

De grootste uitdaging voor beleggers ligt in de beperkte schaal en toegang tot passen de objecten. Curatief zorg vastgoed is een ver snipperde, relatief klein schalige markt waarin geschikte investerings objecten schaars zijn. Dit vraagt om specialistische kennis, lokale marktkennis en een actieve acquisitie strategie.

Tegelijkertijd schuilt juist in deze nichepositie een duidelijke kans: beleggers die deze drempels weten te overwinnen, profiteren van hogere aanvangsrendemen ten dan andere zorgvastgoed categorieën. Het segment vormt daarmee een onder scheidende troef binnen een gediversifieerde vastgoed portefeuille, met een aan trekkelijk risicorendements profiel en directe maatschappelijke impact.

Gezonde bouwsteen voor institutionele portefeuilles 

Curatief zorgvastgoed biedt institutionele beleggers een aantrekkelijk en robuust profiel, waarin solide netto rendementen, voorspelbare kasstromen en maatschap pelijke waarde samenkomen. In een omgeving van demo grafische druk, stijgende zorgkosten en verduur zamingsopgaven vormt dit segment een krachtig instrument om financieel én maatschappelijk rendement te combineren.

Het onderscheidend vermogen ligt in de structureel hogere netto rendementen, de beperkte correlatie met economische cycli en de directe koppeling aan maatschappelijke behoeften. Daarmee past curatief zorgvastgoed uitstekend binnen porte feuilles met een laag risico profiel en lange beleggingshorizon.

Succesvol investeren vraagt wel om specialistische kennis, een actieve acquisitiestrategie en samenwerking met zorgpartijen. Beleggers die nu stappen zetten in deze relatief onontgonnen markt, positioneren zich voor aantrekkelijke langetermijn vooruitzichten.