CBRE: Vastgoedbeleggingen bereiken piek in 2028
De Nederlandse vastgoedmarkt beleeft binnen enkele jaren een nieuwe beleggingspiek, blijkt uit het Mid Year Real Estate Market Outlook Report van CBRE.
Ondanks een gemengd beeld met een stijging van 9% in het vastgoedbeleggingsvolume in de eerste helft van 2025 en een opvallende groei in de retailsector, staat de woningmarkt onder druk dankzij het vertrek van particuliere beleggers en buitenlandse pensioenfondsen. De stijging in beleggingsvolume, samen met aanhoudend lagere ECB-rente en toenemende financieringsbereidheid, wijzen op een sterke stijging van het volume in de komende twee tot drie jaar.
Kapitaalstromen en internationale dynamiek
De vastgoedbeleggingscyclus beweegt opwaarts, mede dankzij een sterkere gebruikersmarkt en huurgroeiverwachtingen. Buitenlands kapitaal blijft hierbij een bepalende factor, maar door fiscale maatregelen zoals verhoogde overdrachtsbelasting, mijdt buitenlands kapitaal de Nederlandse markt. Met name in de kantoren- en woningmarkt. Ondanks de geopolitieke spanningen is de financieringsbereidheid toegenomen; 80% van de niet-bancaire beleggers wil meer investeren. CBRE verwacht dat de recent aangekondigde handelstarieven van de VS gematigde impact op de markt hebben.
Erik Langens, Managing Director bij CBRE Nederland: 'Nederland heeft slechts 6% export naar de VS en het merendeel van de export berust op Europese handelsstromen. Verder ziet CBRE met de stijging van de handelstarieven meer kansen voor een bredere samenwerking met Aziatische markten. Het gestegen beleggingsvolume in de eerste helft van 2025 onderstreept het vertrouwen in de markt, ondanks een politiek onzekere tijd en sectorale verschillen.'
Rente en binnenlandse dynamiek geven markt nieuw momentum
De verlaging van de ECB-rente begin 2025, met vooruitzicht op verdere daling in het najaar, geeft de vastgoedmarkt een impuls. Financieringsvoorwaarden zijn aanzienlijk verbeterd: topproducten worden momenteel gefinancierd tegen lagere marges (150 tot 180 basispunten). Dit vergroot de investeringsruimte voor binnenlandse partijen, die nu het voortouw nemen in transacties.
Opvallend is de actieve rol van gemeenten als kopers: zij zijn verantwoordelijk voor circa 6% van het totale volume in het eerste halfjaar van 2025, ten opzichte van 0,5% in de jaren hiervoor. Door zelf grondposities of vastgoed aan te kopen, hopen zij volgens CBRE meer regie te krijgen over gebiedsontwikkeling en versnelling van realisatie. Deze verschuiving onderstreept het veranderende speelveld, waarin publieke partijen steeds vaker een sturende rol innemen in de vastgoedketen.
Herstelbeeld verschilt sterk per sector
Het totale beleggingsvolume is met 31% gestegen ten opzichte van vorig jaar, voornamelijk door de uitpondstrategie in bestaande bouw. Desondanks blijft de woningmarkt onder druk staan. Tot op heden zijn er 2.000 huurwoningen aangekocht door beleggers. Gelet op de behoefte, balanceren de gewenste aantallen tussen de 20.000 a 30.000 per jaar. Daarnaast blijft nieuwbouw uit door de internationale fiscale ongelijkheid en beperkt aanbod. De striktere programmering stuwt de voorkeur voor middenhuurwoningen en zorgt ervoor dat veel projecten geen kans tot ontwikkeling krijgen.
Het herstel in retail is overtuigend: het beleggingsvolume steeg met 61% naar € 900 miljoen in de eerste helft van 2025. In het verlengde van wijkwinkelcentra en high street locaties, verschuift de interesse naar grote winkelcentra. Dit bevestigt het vertrouwen in de winkelstraat.
De logistieke sector laat een gemengd beeld zien. Hoewel het beleggingsvolume met ruim 33% daalde, neemt het aantal biedingen op beschikbaar product toe, wat wijst op stijgende liquiditeit. CBRE verwacht dat dit beleggingsvolume een vergelijkbaar niveau bereikt als vorig jaar; waarmee het eerste halfjaar van 2025 een vertekend beeld heeft geschetst. Tot slot heeft de afname van e-commerce geleid tot een krimp in de nieuwbouwpijplijn, wat het einde inluidt van de verdozingsdiscussie.
