PGIM Real Estate: Financieringskloof Europese vastgoedsector kans voor alternatieve kredietverschaffers

PGIM Real Estate: Financieringskloof Europese vastgoedsector kans voor alternatieve kredietverschaffers

Real Estate Europe
Vastgoed (03)

In Europa zijn er verschillende factoren die de vastgoedmarkt beïnvloeden.

Zo is er de Europese wet- en regelgeving, die vastgoedontwikkelaars, -beleggers en -gebruikers aanzienlijke verplichtingen oplegt ten aanzien van duurzaamheid. Tegelijkertijd worden de banken door bancaire wet- en regelgeving sterk beperkt in het verstrekken van financiering voor (her)ontwikkeling van vastgoed. Daarnaast wordt de bancaire kredietverstrekking fors beïnvloed door de verwachte renteontwikkeling. Dit alles zorgt voor een lagere debt service covers en loan-to-values (LTVs), herfinancieringsstress, en minder bereidheid om een groot deel van het onderpand te financieren.

Samen zorgen deze factoren voor een almaar groeiende kloof tussen de vraag naar toekomstbestendige objecten en de beschikbare bankfinanciering voor dit soort vastgoed. Voor ervaren alternatieve kredietverschaffers biedt deze financieringskloof echter een interessante mogelijkheid om de volgende generatie Europees vastgoed te financieren, stelt Andrew Radkiewicz, global head of Private Debt Strategy and Investor Solutions bij PGIM Real Estate.

Europese toezeggingen om te streven naar een klimaatneutrale wereld zorgen voor een toename van de vraag naar hoogwaardig vastgoed. Aangezien vastgoed verantwoordelijk is voor 39% van de wereldwijde koolstofuitstoot en voor 36% van het energieverbruik, zal de invloed van CO2-doelstellingen op vastgoed enorm zijn, met name vanuit de vraag van gebruikers en beleggers. 

Als we kijken naar het aanbod in Europa beschikt slechts zo'n 17% van het bestaande institutionele vastgoed over een energielabel A of B; de minimale score die nodig is om te voldoen aan toekomstige duurzaamheidsvereisten. Er is zo'n EUR 40 miljard per jaar nodig om gebouwen die nog niet over een A- of B-label beschikken op dat niveau te krijgen, naast nog eens nieuwe ontwikkelingen waaraan gebouwen moeten voldoen om de doelstellingen voor 2050 te kunnen realiseren.

We verwachten dat er over de hele linie mogelijkheden in de kapitaalsopbouw van vastgoed voor beleggers gaan ontstaan. Naast herontwikkeling en nieuwbouw wordt renovatie van vastgoed steeds belangrijker vanwege de embodied carbon van bestaande objecten. Ook zal een flink deel van de oudere, slechtere voorraad (met een energielabel E of lager) moeten worden afgeschreven.

In Europa domineren banken de financieringsmarkten. Ze hebben er 85% van alle vastgoedleningen verstrekt. Dit in tegenstelling tot de Amerikaanse markt die veel meer is gespreid. Maar op dit moment zijn er op diezelfde banken meer beperkingen dan ooit van toepassing ten aanzien van hun financieringscapaciteiten. 

De financieringskloof in Europa die na de financiële crisis is ontstaan, is nog eens versterkt door wet- en regelgeving en kredietfactoren.

  • Bancaire wet- en regelgeving: De definitieve Basel III-wetgeving is de afsluiter van een uitgebreide reeks aan regelgevende wijzigingen waarmee de kapitaaleisen voor banken ten aanzien van vastgoedfinancieringen steeds verder zijn aangescherpt. Daarmee is naar schatting ruim EUR 125 miljard aan financieringscapaciteit vanuit het bancaire systeem aan de markt onttrokken.
  • Kredietfactoren: De hogere rente heeft gezorgd voor strengere vereisten ten aanzien van de debt service coverage ratio’s. Dit is de belangrijkste aanjager geweest voor lagere LTV's en daarmee lagere dekkingsgraden. Omdat de verwachting is dat de rente in Europa nog verder gaat oplopen zal er steeds minder kapitaal in het systeem beschikbaar zijn voor zowel de aankoop als de herontwikkeling van vastgoed.

Na de kredietcrisis hebben alternatieve kredietverschaffers hun intrede gemaakt op de Europese vastgoedmarkt, en zij zijn inmiddels een belangrijk onderdeel van de financieringsmarkt. Maar er is nog een aanzienlijke groei van deze private leningen nodig om de komende tien jaar en ook daarna aan de vraag te kunnen voldoen.

Er zijn aanzienlijke investeringen nodig om de koolstofuitstoot te verlagen, en vastgoed speelt een belangrijke rol bij het behalen van klimaatneutrale doelstellingen. Een ‘groen’ gebouwde omgeving die klaar is voor de toekomst heeft nieuw kapitaal nodig voor de ontwikkeling en herontwikkeling van projecten. Al deze factoren spelen een rol bij de onderliggende vraag naar Europese vastgoedfinancieringen, en vormen een argument om te beleggen in oplossingen die kunnen bijdragen aan de toekomstige behoeften van Europees commercieel vastgoed.