UBS AM: Komende maanden worden cruciaal voor Europees vastgoed

June 6, 2024

De Europese vastgoedmarkt is aan het herstellen, maar de komende maanden zullen cruciaal zijn om te bepalen hoe robuust het herstel zal zijn, stelt Olaf Margeirsson, hoofd Real Estate Research & Strategy voor Europa bij UBS Asset Management.

'We hebben de pieken in inflatie en renteniveaus achter ons – en de daarmee gepaard gaande waardecorrectie', aldus Margeirson in de halfjaarlijkse private markets outlook van de vermogensbeheerder. 'Een nieuwe cyclus breekt aan, maar de effecten van de afgelopen jaren ijlen nog na.'

Macro-economische ontwikkelingen

Ondanks de matige groei blijft de Europese economie opwaarts verrassen. Het bruto binnenlands product (bbp) van de eurozone groeide in het eerste kwartaal van 2024 met 0,3%, na twee opeenvolgende krimpkwartalen.

Ook ten aanzien van de inflatie verbetert het beeld. De inflatie op jaarbasis in de eurozone bedraagt nu ongeveer 2,4%. Margeirson signaleert dat de diensteninflatie nog steeds hoog is, wat het inflatiemomentum kan keren.

Als dat gebeurt, zullen de centrale banken waarschijnlijk op de pauzeknop drukken ten aanzien van hun voorgenomen renteverlagingen. En dat kan op zijn beurt een spaak in het wiel steken van het herstel op de vastgoedmarkten.

Transactievolume op dieptepunt

Volgens cijfers van MSCI kwam het jaarlijkse transactievolume in Europees commercieel vastgoed aan het einde van het eerste kwartaal uit op 95,7 miljard euro, het laagste sinds het derde kwartaal van 2009. Het investeringsvolumes in bijvoorbeeld de segmenten kantoren en winkels bevinden zich op een historisch dieptepunt.

Tussen de prijsverwachtingen van verkopers en kopers zit vaak een kloof. In veel gevallen gaat het om 20% tot 25%. Deze kloof kan slechts op twee manieren worden gedicht. Ofwel moeten verkopers hun waarderingen laten zakken, in lijn met lagere marktliquiditeit. Ofwel moeten kopers akkoord gaan met lagere, voor risico gecorrigeerde rendementen, in lijn met lagere kapitaalmarktrentes of soepeler kredietvoorwaarden.

Voorlopig is het moeilijk om de transactieactiviteit te zien toenemen. Toch zijn er al enkele groene scheuten waar te nemen. Ten eerste neemt het transactievolume nog steeds af, maar minder snel. Ten tweede kan het beleggingsvolume nu zo zwak zijn, dat je het kunt opvatten als een signaal dat er een herstel op komst is.

Den Haag uitzondering op kantorenmarkt

Twee trends blijven de kantorenmarkt typeren. Ten eerste is de totale vraag zwak. Van twintig voorname Europese deelmarkten zijn er slechts drie met een hogere bruto vraag (opname) naar kantoren in het afgelopen jaar, dan in de afgelopen vijf jaar: Milaan, Den Haag en de City of London. In de overige deelmarkten ligt vaak 10% tot 20% onder het vijfjarig gemiddelde.

Anderzijds bleven de tophuurprijzen de afgelopen vier kwartalen in veel markten stijgen, met een stijging van 13,5% in Madrid, 10,7% in London West End en 14,3% in München bijvoorbeeld. Alleen Dublin zag de tophuurprijzen de afgelopen 12 maanden dalen, met 3,9%.

Een genuanceerde kijk op de Europese kantorenmarkten is dan ook nodig. De vraag is duidelijk zwak, maar zit geconcentreerd bij de hoogwaardige objecten, waarvan de huren blijven stijgen ondanks de zwakke algemene vraag. De huurders van kantoren zijn vooral op zoek naar deze locaties, om zo werknemers weg te lokken van hun thuiskantoor.

Nijpend tekort flexibele laboratoriumruimte

Een aantrekkelijk segment blijft ook de life sciences-sector, aldus de vastgoedstrateeg van UBS AM. De sector transformeert langzaam maar zeker van het oude koopmodel naar een verhuurder-huurder-opstelling. Farmaceutische bedrijven willen hun kapitaal investeren in onderzoek en ontwikkeling, R&D en andere investeringen, in plaats van het vast te leggen in gebouwen.

Er is een nijpend tekort aan flexibele laboratoria, vooral voor bedrijven die hun incubatorruimte ontgroeien. Er zijn ook meerdere nieuwe trends, zoals bijvoorbeeld de ontwikkeling van mRNA-vaccins, de implementatie van kunstmatige intelligentie (AI) in R&D en productie en home-shoring, die waarschijnlijk de vraag naar leasing van life sciences-gebouwen zullen blijven stuwen.

Distributiecentra, woningen en winkels

De opname van Europees logistiek vastgoed blijft matigen en ligt rond 4 miljoen vierkante meter per kwartaal, het niveau van voor de pandemie. De leegstand is gestegen, en ligt nu dicht bij 5% in het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk, maar onder de 3% in Duitsland en Nederland. De tophuurprijzen stijgen ook hier nog steeds: van de 81 logistieke markten in Europa zagen er 64 de huurprijzen het afgelopen jaar stijgen.

Ook in de residentiële sector stijgen de huren door een tekort aan huurwoningen. De leegstand schommelt in Europa als geheel net boven de 1%, wat duidelijk aantoont hoe acuut het aanbodtekort op de huurmarkt is. De huurprijzen kenden dan ook een groei van 5,9% op jaarbasis tegen het einde van vorig jaar.

Ten slotte laat de detailhandel nog steeds herstel zien, zij het met grote verschillen tussen landen. In Duitsland bedroeg de leegstand in de sector eind 2023 11%, terwijl deze in Frankrijk slechts 4% bedroeg. Zelfs in het VK, waar de detailhandel het zeer moeilijk heeft, is de leegstand gedaald van 10% in 2021 tot 6,5% nu.