L&G: Deglobalisering en hogere rentes vragen om scherpere vastgoedselectie
In een wereld waarin de globalisering onder druk staat en de rentes hardnekkig hoog blijven, ziet de vermogensbeheertak van L&G nog altijd solide kansen in vastgoed — mits beleggers selectief te werk gaan.
Volgens Bill Page, hoofd vastgoedonderzoek binnen het Private Markets team van L&G, vereist deze nieuwe fase van ‘Deglobalisation 2.0’ een scherpere focus op locatie, segment en onderliggende groei. Niet alle vastgoedsectoren zullen in gelijke mate profiteren.
‘Beds & sheds’ blijven relevant, maar concurrentie groeit
De afgelopen jaren werd het beleggingslandschap in vastgoed gedomineerd door de zogeheten ‘beds and sheds’ — oftewel wonen en logistiek. De langetermijntrends achter deze subsectoren, zoals verstedelijking, e-commerce en woningtekorten, blijven structureel aantrekkelijk, maar de verwachte rendementen komen steeds dichter bij die van andere segmenten zoals retail, hospitality en bepaalde kantoortypes.
Page verwacht dat een scenario met een lagere groei en blijvende hoge rentes juist kansen kan bieden in deze minder populaire sectoren. Met name waar herwaarderingen al hebben plaatsgevonden, en de huurinkomsten op korte termijn stabiel blijven, kunnen beleggers profiteren van een gunstig instapmoment.
Nieuwe risico’s én nieuwe vraag
Protectionisme en verstoringen in wereldwijde ketens kunnen nadelig uitpakken voor de internationale logistiek, maar Page ziet ook positieve effecten voor vastgoed. Zo kan de onshoring van productie en het streven naar robuustere binnenlandse ketens tot extra vraag leiden naar industrieel vastgoed, ondanks druk op havens en logistieke netwerken.
In de woningmarkt remmen de hoge rentes de koopmarkt af, wat de vraag naar huurwoningen dan weer versterkt. Dit maakt het residentiële segment minder afhankelijk van renteontwikkelingen, zolang de economische groei groot genoeg blijft om leegstand en huurverliezen te beperken.
Selectiviteit wordt cruciaal in trage markt
Door de geopolitieke onzekerheid, vooral in de VS, kan het aantal transacties wel afnemen. Tegelijkertijd biedt dat ruimte voor strategische beleggers die durven terwijl anderen afwachten. Zeker in markten waar het aanbod onder controle is en de leegstand historisch gemiddeld, blijven de fundamentals op orde, stelt Page.
Page verwacht daarom geen brede terugval, maar eerder een verschuiving in focus. 'Beleggers zullen moeten kiezen: ofwel vastgoed met aantoonbare groeipotentie, of kiezen voor segmenten die nu een aantrekkelijk direct rendement bieden als compensatie voor het hogere risico.'
