IVBN: Omdenken loont, ook voor de overheid

8 oktober 2025

In het debat over volkshuisvesting en de leefomgeving voeren kosten vaak de boventoon. Elk voorstel wordt langs de lat van begrotingsdiscipline gelegd. Terecht, want begrotingsdiscipline zorgt voor gezonde overheidsfinanciën en stabiliteit.

Door Judith Norbart, Directeur, IVBN

Goed beleid draait echter niet alleen om wat het kost, maar ook om wat het oplevert. Investeren in aantrekkelijke binnensteden, toekomstbestendige kantoren en vitale woonwijken is zelden alleen een kostenpost. Het is een vliegwiel voor economische activiteit, maatschappelijke impact en belastinginkomsten. Dat effect zien we op de woningmarkt en ook bij investeringen in andere stedelijke functies. Daarom verdienen ze erkenning als impuls, niet als kostenpost.

De miskenning van rendement

Wanneer institutionele beleggers investeren, of het nu in woningen, winkels, bedrijfsruimten of kantoren is, levert dat werkgelegenheid, lokale bestedingen en belastinginkomsten op. Deze effecten worden in de politieke besluitvorming vaak genegeerd. Er wordt wél gerekend met de kosten van een maatregel, maar zelden met de opbrengsten. Zogeheten tweede-orde- en inverdieneffecten, de indirecte gevolgen van een beleidsmaatregel en de extra belastingopbrengsten van een belastingverlaging, komen nauwelijks ter tafel. Terwijl juist díe effecten richting geven aan verstandige keuzes.

Nederland heeft, zeker internationaal gezien, een hoog tarief voor overdrachtsbelasting: 10,4%. Een verlaging wordt vaak afgedaan als te kostbaar voor de schatkist, maar dat is een gemiste kans. Lagere fiscale drempels kunnen de woningmarkt en investeringen in een gezonde, levendige binnenstad juist in beweging brengen. Ze versnellen transacties, maken investeringen los en creëren ruimte voor nieuwbouw. Deze extra economische activiteit betekent extra overdrachtsbelasting, btw én loonbelasting. Daarnaast levert het maatschappelijke meerwaarde op, omdat het bijdraagt aan welzijn en geluk, vermindering van stress en onzekerheid, en indirect dus ook aan het verlagen van zorgkosten. Wie alleen naar de directe kosten kijkt, mist deze baten. Zo wordt beleid getoetst op minnen, terwijl de plussen buiten beeld blijven.

Van korte klap naar lange lijn

Bij complexmatige verkoop van woningportefeuilles – essentieel voor de financiering van nieuwe huurwoningen – drukt het hoge overdrachtsbelastingtarief zwaar op de haalbaarheid. Daardoor kiezen beleggers vaker voor ‘uitponden’, met verlies van huurwoningen tot gevolg. Bij nieuwbouw verlaagt het de eindwaarde en daarmee de investeringsbereidheid. Het gevolg: het transactievolume op de woningbeleggingsmarkt is fors gedaald en de inkomsten uit overdrachtsbelasting blijven achter bij de begroting.

Dus wat als we erkennen dat investeren in de woningmarkt niet alleen geld kost, maar ook geld oplevert? Dan verandert het debat van defensief naar constructief en van krimp naar groei. Níet investeren kost óók geld: het remt economische groei, zet druk op zorg en voorzieningen, tast de leefbaarheid van steden aan en ondermijnt het vertrouwen van burgers in beleid. Wie alleen kijkt naar de uitgaven van vandaag, onderschat de kosten van stilstand morgen. Dat is niet alleen economisch onverstandig, maar ook maatschappelijk onhoudbaar.

Inverdieneffecten zijn geen trucje

Tweede-orde- en inverdieneffecten zijn geen wensdenken of lobbytaal, maar realiteit. Ze zijn zichtbaar in steden waar woningbouw doorgaat dankzij investerende pensioenfondsen. Maar ook in wijken waar verduurzaming sneller verloopt omdat langjarige beleggers willen én kunnen investeren in de leefomgeving, waardoor hele gebieden profiteren. Dat vraagt om een beleidsomgeving die investeren aantrekkelijk maakt: met stabiele en concurrerende fiscale spelregels, ruimte voor rendement, en erkenning dat markt en overheid elkaar versterken.

Van reflex naar visie

Wie investeringen mogelijk wil maken, moet dus durven rekenen op de opbrengsten. Dat vraagt om een blik voorbij de ‘jaarrekening’, politieke moed en besluitvorming. En om een adem die langer duurt dan één regeerperiode. Wie beleid alleen toetst op budgettaire rekenregels, mist kansen. Niet alles wat rendeert, is zichtbaar in het eerste begrotingsjaar. Onze leefomgeving verdient een overheid die verder kijkt dan het eerste kostenplaatje en durft te investeren in verdienvermogen.