M&G Real Estate: Onzekerheid is het 'nieuwe normaal' voor vastgoed

M&G Real Estate: Onzekerheid is het 'nieuwe normaal' voor vastgoed

Real Assets Real Estate
Vastgoed4.jpg

De coronacrisis dwingt beleggers om op een andere manier na te denken over de toekomst van de wereldwijde vastgoedsector. Dat blijkt uit het Global Outlook rapport van M&G Real Estate.

Door de pandemie wordt er veel meer thuisgewerkt. Beleggers moeten in hun assetallocatie rekening houden met deze omslag. Uit het rapport blijkt bovendien dat de risicoaversie in 2020 wereldwijd zodanig is toegenomen dat onzekerheid in de markten het ‘nieuwe normaal’ is geworden. Tegelijkertijd zijn de obligatierentes en rentetarieven in het Verenigd Koninkrijk en Europa laag gebleven. Vastgoed wordt nog altijd gezien als veilige haven.

Over de Nederlandse markt zegt Laurien van Wieringen, Director of Investments & Asset Management bij M&G Real Estate: “Op de Nederlandse markt focussen we ons op woningen. Het tekort is enorm, vooral in Amsterdam en Utrecht. Dat drijft de markt verder op. Maar ook kantoorruimtes zijn voor M&G interessant. Werknemers zijn al flexibel in het werken vanuit huis, kantoor of gezamenlijke werkomgevingen. In Nederland heeft de werkgever sinds 2016 de 'zorgplicht' dat een thuiswerkplek goed is ingericht. Maar het feit dat de huurprijzen van kantoren in Nederland blijven stijgen, laat wel zien dat die sector niet ten dode is opgeschreven.”

Jose Pellicer, Head Investment Strategy bij M&G Real Estate, over het rapport: “De coronacrisis laat diepe wonden achter en dat vraagt om een weloverwogen, maar krachtige en doelgerichte aanpak. Covid-19 heeft onze besluitvorming diepgaand beïnvloed en dat is nog steeds het geval. In veel markten heeft de respons op het virus geleid tot de versnelling of consolidatie van trends die daarvoor al duidelijk aanwezig waren – thuiswerken is nu noodgedwongen in steeds meer landen normaal geworden. Vastgoedbeleggers moeten accepteren dat de onzekerheid in de markten voorlopig groot blijft. De pandemie heeft onderliggende zwakheden in onze economieën blootgelegd en we zien nu al een groeiend groeiende verschuiving bij beleggers naar een meer proactieve en weloverwogen beleggingsaanpak als het gaat om vastgoed.”

De belangrijkste conclusies uit het rapport zijn:

  • Vastgoedrendementen in het VK, Europa en Azië-Pacific laten momenteel een recordspread zien ten opzichte van obligaties.
  • Beleggers blijven op jacht naar ‘veilige havens’ en dat leidt tot een ‘vlucht naar kwaliteit’ die de vraag aanwakkert naar prime-kantoren op A-locaties in grote Europese steden. De Amsterdamse Zuidas heeft vooralsnog weinig te lijden onder de crisis – dat komt door de goede bereikbaarheid en de moderne kantoorruimte. Die kantoorruimte moet een plek zijn waar werknemers meerwaarde uit kunnen halen, die inspireert en mensen samenbrengt.
  • De aanhoudende onzekerheid over Brexit biedt beleggers in Britse kantoorpanden de kans om te profiteren van een risicopremie die hoger ligt dan in andere Europese markten. Ondanks de onzekerheid over de toekomstige rol van kantoren, voorspelt het rapport een aanhoudende vraag naar kantoorruimte op populaire werklocaties.
  • De woningmarkt heeft weinig te lijden onder de pandemie: er is in heel Europa nog steeds een enorm woningtekort, met steden als Amsterdam en Utrecht als grote uitschieters. Duidelijk is dat er vraag komt naar een ander type woningen, die beter uitgerust zijn om thuis te werken.
  • De logistieke sector heeft geprofiteerd van de enorme groei van e-commerce, vooral waar strenge beperkingen golden voor fysiek winkelen en waar de vraag naar snelle en betrouwbare thuisbezorging een grote vlucht heeft genomen.
  • De nieuwe rol van de detailhandel is winkelgemak: shoppen moet een beleving worden die niet online te krijgen is.

Volgens het rapport zal thuiswerken onderdeel zijn van het nieuwe normaal. In Azië ging men wel snel terug naar kantoor, dat heeft meer te maken met de cultuur en het feit dat men klein woont. In Europa is Duitsland koploper in de terugkeer naar kantoor. Nederland en Zweden kenden al langer een thuiswerkcultuur. Toch bleven de huurprijzen van kantoorruimtes stijgen: in Amsterdam de afgelopen vijf jaar met 30%.

Pellicer licht verder toe: “Voor wie al van plan was uit de stad te trekken naar de buitenwijken toe, heeft de pandemie dat nog aantrekkelijker gemaakt. Ongeacht alle veranderingen die we in zo’n korte tijd hebben gezien, is het belangrijk dat vastgoed relevant blijft en voldoet aan de eisen van gebruikers. Gezondheid, welzijn en duurzaamheid zijn belangrijker dan ooit.”