Maarten van der Spek: De bestaanszekerheid voor de vastgoedbelegger

31 oktober 2023

Door Maarten van der Spek, Spek Advisory & Adjunct Professor Real Estate TIAS Business School

De politiek heeft er de mond vol van: bestaanszekerheid. Binnen vastgoed kunnen we constateren dat de politiek vooral de vastgoedbelegger bestaanszekerheid biedt, terwijl de consument het nakijken heeft.

Vastgoed is op zich niet heel ingewikkeld. Prijsvorming wordt, net als bij vele andere producten, bepaald door vraag en aanbod. Bij vastgoed vindt dit echter plaats op twee niveaus, namelijk op de verhuurmarkt, met als resultaat de huurprijs, en op de beleggersmarkt, met als resultaat de (verkoop)waarde.

Door de recent gestegen rente is de vraag vanuit beleggers weggevallen, waardoor de waarde van vastgoed is gedaald. Zowel Nederlands commercieel onroerend goed (-14,1%, bron: INREV) alsook woningen (-13,3%, bron: INREV) hebben over de periode Q3 2022 – Q2 2023 een stevige waardedaling laten zien.

Vastgoedmarkt VS in zwaar weer

De meest negatieve verhalen komen echter uit de VS. Zo worden er de komende twee jaar financiële problemen verwacht bij noodzakelijke herfinancieringen. Deze moeten namelijk worden gedaan in een klimaat van substantieel hogere rentes, lagere vastgoedwaarderingen en een te hoge leverage. Banken zullen eisen dat de beleggers substantieel meer kapitaal in brengen en het is maar de vraag of dat beschikbaar is. Het gevolg is dat we nu al meer defaults zien en ook kunnen verwachten. Daarmee verruimt dus het beleggersaanbod.

Een ander probleem in de VS is de kantorenmarkt. Deze wordt flink geraakt door het effect van thuiswerken. Werknemers hebben voor het eerst kunnen proeven van thuiswerken en velen hebben besloten veel minder vaak naar kantoor te komen. Dit heeft tot gevolg dat vele kantoormeters leegstaan en dus gaan bedrijven kantoorruimte inkrimpen. De vraagt naar vierkante meters daalt, het aanbod stijgt, dus dalen de huren. De leegstand in bijvoorbeeld San Francisco is inmiddels opgelopen tot boven de 30%. Dit heeft geleid tot een huurdaling van bijna 17% sinds 2020 (bron: CBRE).

Nederlands beleid leidt tot dalend aanbod

Het contrast met Europa en Nederland is groot. Het thuiswerkeffect is hier veel minder, aangezien we dat al deels hadden opgenomen in onze manier van werken. Tevens hanteert de overheid in de meeste Europese landen een veel stringenter ontwikkelingsbeleid. Het gevolg is dat het aanbod nog altijd beperkt is en de huren in veel steden nog steeds stijgen, met name in de binnenstedelijke omgeving.

Ook de huren in de Nederlandse woningmarkt stijgen nog steeds. Deze stijging wordt gedreven door de hoge vraag en een structureel beperkt aanbod. De nieuwe huurrestrictie van de overheid zorgt alleen maar voor een verdere daling van dit aanbod. Hierdoor ontstaat er nog meer druk op de gemiddelde huurprijs in de vrije sector, wat dus goed is voor de belegger in deze markt. Daar komt nog eens bij dat de betaalbaarheid van de gemiddelde koopwoning momenteel erg laag ligt, met name door de gestegen rente en de historische hoge huizenprijs. De consument heeft daardoor weinig mogelijkheden om iets te kopen en wordt gedwongen te huren.

Een eventuele recessie zou op korte termijn voor een daling van de vraag, een stijging van het aanbod en dus een afkoeling van de prijs kunnen zorgen. Maar als de overheid serieus voornemens is om op lange termijn de woningmarkt betaalbaar te houden en zo bestaanszekerheid voor de consument te garanderen, dan zullen ze toch echt beleid moeten voeren om het aanbod structureel te verruimen.

Spek Advisory is een onafhankelijk adviesbureau dat zich richt op het helpen van beleggers en managers in het optimaliseren van de strategie van de private beleggingsportefeuille, met als doel het verbeteren van het rendement risico profiel.