PATRIZIA: De noodzaak om met vastgoed impact te maken is groot

26 april 2023

Impactbeleggen in vastgoed is groeiende. Logisch, gezien de grote bijdrage die vastgoed kan leveren aan onder andere de klimaatdoelstellingen, gelijkheid en sociale infrastructuur. Financial Investigator sprak met Saskia van den Bronk en Marleen Bikker-Bekkers, respectievelijk Director Capital Markets en Fund Manager bij PATRIZIA, over hoe het beste invulling kan worden gegeven aan het begrip impactbeleggen en over het belang ervan.
 
Door Harry Geels

Jullie hebben met de introductie van PATRIZIA Sustainable Communities de stap gezet naar impactbeleggen in vastgoed. Wat kunnen jullie vertellen over jullie algemene benadering van duurzaam beleggen in vastgoed?

Saskia van den Bronk: ‘We zijn 39 jaar geleden opgericht door Wolfgang Egger uit Augsburg, bij München. Egger, die nog steeds de CEO is en grootaandeelhouder van PATRIZIA, kan met recht een bevlogen en geëngageerde ondernemer worden genoemd. Hij bouwde ons inmiddels beursgenoteerde bedrijf internationaal uit en omarmde al snel het concept duurzaamheid. Zo werd vorig jaar nog een overname gedaan van een beheerder in infrastructuur, dat een natuurlijke, duurzame fit heeft met vastgoed. Het is onze overtuiging dat beleggers een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan het realiseren van de SDGs. Overheden en publiek kapitaal alleen kunnen onvoldoende bereiken. Gelukkig is er voldoende privaat kapitaal in de wereld. Als we dat nu op een andere, meer duurzame wijze inzetten, kunnen we het verschil maken. Onze ambitie is groot: het meetbaar maken van de SDGs, concrete doelen stellen en die niet alleen proberen te halen, maar daarin ook, als het even kan, vooruit te lopen. Financieel rendement moet hand in hand gaan met een rechtvaardige toekomst. Meer in het algemeen hebben wij vier duurzame gebieden benoemd: (1) sociale impact, bijvoorbeeld via scholen, infrastructuur en betaalbare woningen, (2) milieu-impact, (3) governance-impact en (4) innovatie en technologie. Dat laatste hebben we nodig om vastgoed en infrastructuur verder te kunnen verduurzamen.’

Wat betekent de ‘dual return-benadering’ van jullie impactstrategie? Praten we dan over zowel financiële als sociale ‘benefits’?

Marleen Bikker-Bekkers: ‘Voor ons fonds hebben we drie thema’s vastgesteld die zich richten op in totaal acht van de zeventien SDG’s. Met (1) ‘betaalbare woningen’ adresseren we SDG 1 (no poverty) en SDG 11 (sustainable cities and communities). Met (2) ‘groen vastgoed’ zetten we ons in voor SDG 6 (clean water and sanitation), SDG 7 (affordable and clean energy) en SDG 13 (climate action). En met (3) ‘inclusie en connectiviteit’ richten we ons op SDG 3 (good health and well-being), SDG 4 (quality education) en SDG 8 (decent work and economic growth). De noodzaak voor betaalbare woningen is zo langzamerhand wel genoegzaam bekend. Meer dan tachtig miljoen Europeanen zijn een te groot deel van hun inkomen aan hun huis kwijt, omdat ze meer dan 40% van hun inkomen aan vaste lasten betalen. Dit percentage stijgt eerder dan dat het daalt, bijvoorbeeld door de huren die met de inflatie toenemen. Wat betreft het klimaat moeten al onze projecten ‘net zero carbon in operation’ zijn. Vastgoed kan een grote bijdrage leveren aan het behalen van de klimaatdoelstellingen, omdat op dit moment ongeveer 40% van al het energieverbruik in de wereld afkomstig is van gebouwen. Het belang van het derde thema, dat van inclusie en connectiviteit, blijkt uit het feit dat meer dan 75 miljoen mensen in Europa sociaal geïsoleerd leven. Dat wil zeggen dat ze niet meer dan één persoon per maand sociaal spreken. We investeren daarom in de gemeenschap, door het realiseren van publieke ruimtes, zoals parken, buurthuizen en bibliotheken in of dichtbij onze woningen, en het draaien van sociale programma’s in die omgeving.

Vastgoed kan een grote bijdrage leveren aan het behalen van de klimaatdoelstellingen, omdat op dit moment meer dan 40% van al het energieverbruik in de wereld afkomstig is van gebouwen.

De noodzaak om met vastgoed impact te maken, ofwel om de SDGs te helpen realiseren, is groot. We gaan helaas op wereldschaal op bijna alle SDGs eerder achteruit dan vooruit. Last but not least hebben we ook nog een financieel rendement. Als we op een project niet minimaal 10% IRR kunnen halen, dan investeren we er niet in. Het realiseren van de KPIs voor de drie impactthema’s én het financieel rendement gaan dus hand in hand.’

Maar hoe meten jullie dan de impact van jullie beleggingen?

Bikker-Bekkers: ‘Samen met adviseurs van Deloitte hebben we een framework gebouwd om per impactthema een aantal meetbare KPIs te definiëren. Wat betreft betaalbaarheid is het criterium dat de woonlasten niet meer dan 35% van het inkomen mogen zijn. Met de woningen richten we ons alleen op de lagere en middeninkomens. Bij inclusie meten we bijvoorbeeld hoe vaak de bewoners meedoen met de sociale engagement-programma’s.

Nog niet alles is even perfect meetbaar. Het framework is nog deels in ontwikkeling. Maar we hebben grote stappen gezet en meten veel meer dan voorheen. Het is hard werken, maar daar staat gelukkig ook wat tegenover, namelijk een rechtvaardigere en schonere wereld. Natuurlijk gebruiken we ook GRESB als tool om algemene ESG-criteria te meten, maar voor ons impactvastgoedfonds was een eigen raamwerk nodig, om de door onszelf gedefinieerde impact-KPIs goed te kunnen meten en om het als SFDR Artikel 9-fonds te kunnen aanbieden. Voor de duidelijkheid, we beleggen niet al het vermogen in woningen. We beleggen ook tenminste 10% in publieke faciliteiten en naar verwachting meer, zoals bibliotheken of scholen, en in commercieel vastgoed, zoals winkelvoorzieningen voor de gemeenschap of vrijetijdscentra.

Het is wellicht ook nog goed om te melden dat we ‘leverage’ kunnen gebruiken, niet zo zeer om de risico’s te verhogen, maar vooral omdat we zo meer kunnen investeren en nog meer mensen kunnen helpen aan een betaalbare woning of een beter leven, dus beter onze impactdoelstellingen kunnen behalen.’

Wat onderscheidt jullie van andere impactbeleggers? Wat zijn jullie USPs voor institutionele beleggers?

Van den Bronk: ‘Kort samengevat: een ‘global business with local coverage’, waarbij we ons volledig focussen op beleggen in real assets, met een trackrecord van inmiddels 39 jaar. We hebben gedurende die periode erg veel geïnvesteerd in data, wat nu vorm heeft gekregen in een Data Intelligence Unit, omdat wij menen dat we daar heel veel uit kunnen halen. Niet alleen allerlei financiële ratio’s, maar ook data die belangrijk zijn voor het behalen van impactKPIs. Bovendien zit ESG in al onze beleggingsproposities verwerkt. Ik zou bijna zeggen: ESG zit in ons DNA. Een voorbeeld hiervan is de PATRIZIA Foundation, die ruim 20 jaar geleden is opgericht en waaraan we ieder jaar 1% van ons bedrijfsresultaat doneren, met als idee dat succes gedeeld moet worden met de wereld. Die 1% besteden we aan onderwijs – denk aan scholen en kindertehuizen in achtergestelde regio’s – omdat we vinden dat ieder mens daar recht op heeft. Onderwijs leidt immers aantoonbaar tot een beter leven. Inmiddels hebben we zo ruim 250.000 kinderen geholpen. Daarnaast mag iedere medewerker 1% van zijn werktijd besteden aan goede doelen. Overigens wordt getracht met sponsorprogramma’s ook geld van andere donateurs op te halen en wordt daarnaast nog eens 10% van de performance fee die we met ons impactvastgoedfonds verdienen, overgemaakt naar de Foundation. Sinds we twee jaar geleden begonnen met ons impactfonds, hebben we nu de eerste projecten in de portefeuille. We zijn open voor beleggers tot het eind van het jaar.’

Het besef dat we met private beleggingen waarde kunnen toevoegen en een betere wereld kunnen creëren, dringt bij institutionele beleggers gelukkig steeds meer door.

Bikker-Bekkers: ‘Voor wat betreft ons impactvastgoedfonds is het lastig een vergelijking te maken. We hebben, zoals gezegd, onze eigen drie thema’s waarop we ons meetbaar willen onderscheiden, waar we een merkbaar verschil kunnen maken voor mensen die dat nodig hebben en waarvan we denken dat veel van onze institutionele beleggers die ook belangrijk vinden om impact mee te maken. De drie thema’s zijn ook schaalbaar, omdat we ons op heel West-Europa richten. Het ene thema is beter in een bepaald land te realiseren dan het andere. We zien diverse fondsen die zich op één land of één thema richten. Vaak is dat alleen klimaat. Wij zijn een Europees multi-impact themafonds. Maar nogmaals, het is lastig iets over anderen te zeggen. We gaan liever uit van onze eigen kracht en visie. We merken weleens dat beleggers zoeken naar het verhaal dat hen aanspreekt. Maar treuzelen helpt niet, we moeten nú in actie komen. Het is overigens goed dat er steeds meer impactvastgoedfondsen komen. We kunnen met vastgoed immers zó veel betekenen voor het realiseren van diverse SDGs. Dat kunnen we niet alleen. Het overstijgt ons eigen belang.’

Kunnen jullie een concreet voorbeeld geven van een impactbelegging uit het fonds? En wat zit er nog meer in de pijplijn?

Bikker-Bekkers: ‘We hebben een echte community view. Bij ons eerste vastgoedproject, in Dublin, worden niet alleen sociale en betaalbare woningen gebouwd, maar ook een kinderdagverblijf en een dependance van een bibliotheek. We kozen niet alleen voor dit project omdat de kans zich voordeed, maar ook omdat bibliotheken aantoonbaar een sociale functie hebben. Mensen komen daar om boeken te lenen, maar ook om bijvoorbeeld de krant te lezen, een kop koffie te drinken en elkaar te ontmoeten, niet in de minste plaats tijdens sociale programma’s die er worden georganiseerd. In de pijplijn zitten zorgwoningen voor ouderen in Spanje en Duitsland. In Londen is er een herontwikkelingsproject waarbij oude, niet gebruikte gebouwen worden omgebouwd naar betaalbare woningen met een community center. En er zijn diverse urban regeneration sites in de Benelux. We zijn overigens geen top-down beleggers. We kiezen bottom-up projecten die aan zowel onze financiële als onze impactdoelstellingen voldoen, op locaties waar de overheid de vraag niet kan invullen, hoewel er natuurlijk wel maximale landenwegingen zijn.’

Is impactbeleggen een hype of ‘here to stay’?

Van den Bronk: ‘Het is here to stay. Impactbeleggen in vastgoed staat eigenlijk nog in de kinderschoenen. Het besef dat we met private beleggingen waarde kunnen toevoegen en een betere wereld kunnen creëren, dringt bij institutionele beleggers gelukkig steeds meer door. Sommige sceptici spreken van een hype, maar dat geloven wij nadrukkelijk niet. Gelukkig komt er veel regelgeving aan en sturen toezichthouders aan op een minimale allocatie naar impactbeleggen. Ook deelnemers van pensioenfondsen, vooral de jongeren, gaan zich steeds meer in de discussie mengen. In Denemarken kunnen zij bijvoorbeeld al kiezen voor duurzaam pensioenbeleggen. Een van de grootste Deense pensioenfondsen is mede daarom in ons fonds belegd.’