Maarten van der Spek: Vastgoedleningen – vriend of vijand?

Maarten van der Spek: Vastgoedleningen – vriend of vijand?

Vastgoed Obligaties
Maarten van der Spek (foto archief Maarten van der Spek)

Door Maarten van der Spek, Spek Advisory

Veel vastgoedbeleggers gebruiken vreemd vermogen om hun rendement te verhogen. Vaak gaat dit goed, maar als het fout gaat, gaat het vaak goed fout.

We hebben dit gezien tijdens de financiële crisis van 2008 en 2009 en ook de komende jaren zal dit weer gebeuren. Dit keer zijn niet de rommelhypotheken, maar is de stijgende rente de aanleiding. Deze zal leiden tot herfinancieringsproblemen, maar ook tot interessante beleggingsmogelijkheden.

Institutionele beleggers maken slechts beperkt gebruik van vreemd vermogen bij het investeren in vastgoed. Over het algemeen komt de gemiddelde loan-to-value (LTV) van hun vastgoedportefeuille niet boven de 40%. Dit wordt deels gedreven door pijnlijke lessen uit het verleden en dan met name tijdens de financiële crisis.

Ook is er sindsdien meer onderzoek gedaan naar de optimale LTV. Zo kwam duidelijk naar voren dat de optimale LTV voor een vastgoedbelegging op de lange termijn ergens tussen de 10% en 30% zit (zie Hoorenman en van der Spek (2010)[1] en Delfim en Hoesli (2016)[2]). Niettemin worden er nog genoeg beleggingen gedaan met LTVs van boven de 50%. Vooral deze beleggingen zullen het de komende jaren lastig krijgen.

De rente is flink gestegen en hierdoor zijn al meerdere banken omgevallen. Onzekerheid over de financiële gezondheid en de onzekerheid over de inflatie en de economie leiden bovendien tot een stijgende risico-opslag voor vastgoedleningen. Zo is bijvoorbeeld sinds het begin van vorig jaar de Europese langetermijnrente gestegen met bijna 3%[3] en de risico-opslag voor investment grade-obligaties met 0,8%[4]. Financiële instellingen zijn voorzichtiger geworden met vastgoedleningen en verlangen bovendien een lagere LTV, terwijl door de vastgoedwaardedalingen de LTV juist is gestegen.

Dit zijn dus in totaal vijf effecten die zorgen dat er veel meer kapitaal nodig is bij het herfinancieren van vastgoedleningen in de komende jaren. Vooral voor gebouwen met onzekere huurinkomsten zal het veel moeite gaan kosten om de herfinanciering te arrangeren. De potentiële problemen zullen in Europa groter zijn bij winkels en kantoren dan bij woningen en logistiek vastgoed, aangezien daar de kans op leegstand kleiner is.

In de VS zijn de potentiële problemen groter door een grotere afhankelijkheid van vastgoedleningen. Meer dan $ 320 miljard[5] aan leningen moet daar de komende twee jaar worden geherfinancierd tegen rentes die flink hoger liggen. Tevens kennen ze minder schaarste en heeft het thuiswerken een groter structureel effect op de leegstand van kantoren.

Te hoog gefinancierde vastgoedbeleggingen kunnen de komende jaren resulteren in grote verliezen voor beleggers. Vastgoedfinanciers zullen vaker geconfronteerd gaan worden met faillissementen.

Aan de andere kant levert dit ook enorme kansen op voor die beleggers die kapitaal hebben en de komende tijd kunnen en willen instappen. Niet alleen zullen er interessante vastgoedbeleggingen op de markt komen, ook biedt het huidige klimaat een uitgelezen kans om te beleggen in zeer rendabele vastgoedleningen. De rente is relatief hoog en de voorwaarden zijn in het voordeel van de financier. Door een gedegen financieringsstrategie toe te passen voorkom je ellende in je eigen portefeuille en zul je in staat zijn te profiteren in tijden van stress.

 

Spek Advisory is een onafhankelijk adviesbureau dat zich richt op het optimaliseren van de strategie van de private beleggingsportefeuille, met als doel het verbeteren van het rendementsrisicoprofiel.



[1] Hoorenman, C. and M. van der Spek. 2011. Leverage: Please Use Responsibly, Journal of Real Estate Portfolio Management 17(2), pp. 75-88

[2] Delfim, J.-C. and Hoesli, M. 2016. Risk Factors of European Non-Listed Real Estate Fund Returns. Journal of Property Research 33(3), pp. 190-213

[3] Bron: Eurostat, Euro Area 10yr Government Bond Yield

[4] Bron: S&P Eurozone Investment Grade Corporate Bond Yield

[5] Bron: Trepp, per 31/03/2023