Harry Geels: Belasten verkoopwinst huizen bizar plan
Door Harry Geels
Regelmatig duiken er opiniestukken op die ervoor pleiten de verkoopwinst van huizen te belasten. Dit is om vijf redenen geen goed idee. Twee daarvan – het monetaire/bancaire systeem en de toegang daartoe – worden zelden tot nooit besproken.
Bas Jacobs heeft in interviews en artikelen (bijvoorbeeld in ESB, NRC, Follow the Money) gepleit voor het invoeren van een belasting op de verkoopwinst van de eigen woning, ofwel in de vorm van een belasting op gerealiseerde vermogenswinst bij verkoop, ofwel in de vorm van een vermogenswinstbelasting, zoals die in sommige andere landen bestaat. Recent dook er weer zo’n pleidooi op in een opiniestuk in De Volkskrant van Jona van Loenen, die zelfs 50% van de verkoopwinst van een huis wil belasten.
Jacobs ziet een winststijging als een onverdiende meevaller (‘windfall gain’) die voortkomt uit externe factoren, zoals schaarste en overheidsbeleid. Vanuit rechtvaardigheid zou het dan eerlijk zijn om dit te belasten. Het zou ook om een efficiënte belasting gaan, omdat die het gedrag van huizenbezitters nauwelijks zou beïnvloeden. De belasting zou dan niet verstorend werken. Vaak wordt ook verwezen naar andere ‘onterechte’ voordelen voor huizenbezitters, zoals renteaftrek, die de ongelijkheid zou bevorderen. Er zijn echter vijf grote bezwaren tegen deze redeneringen.
1) Grote administratieve romplomp
Bij het belasten van de ‘verkoopwinst’ moeten zowel opbrengsten als kosten in ogenschouw worden genomen. Dus moeten alle investeringen in een huis in de tijd dat een huis in bezit is, ook worden meegenomen, zowel in uren als in ‘out-of-the-pocket’ kosten. Iemand die zijn huis zelf opknapt, mag daarbij niet benadeeld worden ten opzichte van een huizenbezitter die een aannemer of schilder inhuurt. Dit levert meteen discussie over eerlijke toerekening van kosten en uurloon, dus veel extra bureaucratie.
En dan hebben we het nog niet eens gehad over de herverdeling van de geïnde belastingen. Ik heb eerder betoogd dat een grotere overheid en dito stijgende belastingen helemaal niet 1-op-1 tot een gelijkere samenleving leiden. Sterker nog, een grotere overheid leidt in de praktijk tot meer ongelijkheid. Belastinginning moet verder eerlijk en efficiënt zijn en vooraf bepaalde uitgavendoelen dienen. Belastingen als symptoombestrijding – in dit geval tegen overwinsten op de woningmarkt – zijn dubieus.
2) Terugkopen nieuw huis kan probleem worden
Dan het tweede praktische bezwaar. Als huizenbezitters doorstromen, is de verkoopopbrengst, inclusief de winst, nodig om een nieuw, waarschijnlijk ook duurder huis te kunnen kopen. Een overwinstbelasting bemoeilijkt de doorstroming. Dit probleem zou, als een verkoopwinstbelasting dan toch ingevoerd moet worden,mogelijk opgelost kunnen worden door bijvoorbeeld belastingen pas te innen bij de laatste verkoop, of het geven van vrijstelling als je binnen bepaalde termijn doorstroomt naar een andere koopwoning, maar ook dit leidt weer tot bureaucratie.
3) Huizenprijzen stijgen niet altijd
Een derde bezwaar tegen een winstbelasting op doorverkoop is dat de huizenprijsstijging vanaf begin jaren tachtig komt door een unieke samenloop van omstandigheden: globalisatie, vrijere leenmogelijkheden, steeds lagere rentes, sterke bevolkingsgroei in combinatie met falend overheidsbeleid (vooral per saldo procyclisch fiscaal beleid). Mensen die zich nu blindstaren op de sterk gestegen huizenprijzen hebben last van historische bijziendheid. Wat als we weer structurele prijsdalingen krijgen?
Figuur 1
4) Prijsstijgingen zijn gevolg van systeemfalen
Naast de drie reeds besproken praktische argumenten zijn er nog twee meer systemisch-filosofische argumenten. De stijging van de huizenprijzen van de laatste decennia komt, naast falend overheidsbeleid, ook door monetair beleid. De steeds lagere rente en de steeds vaker toegepaste monetaire financiering en kwantitatieve verruimingen hebben de huizenprijzen opgejaagd. Feitelijk zijn de huizen niet duurder, maar is het geld minder waard geworden. In reële termen is er veel minder of geen helemaal geen overwinst. Overwinst belasten komt dus grotendeels neer op een belasting op inflatie.
En nu moeten mensen die zich juist, bewust of onbewust, middels een huis hebben ingedekt tegen dit beleid alsnog een rekening krijgen. Nominale en reële winsten worden opportunistisch door elkaar gehaald. Een huis is veel eerder zelfbescherming (tegen systeemfalen) dan een bron van rijkdom. Een belasting op overwaarde is dan feitelijk een straf op zelfbescherming. Dit raakt aan de eeuwenoude spanning tussen liberalisme (vrijheid op bezit) en egalitarisme (gelijkheid). Huren of kopen zou een (fiscaal) vrije keuze moeten zijn.
5) De toegang tot het systeem is het grootste probleem
Dan is er nog het vergeten of bewust verzwegen mechanisme: geldschepping via hypotheken, tenminste als die hypotheken door banken worden verstrekt. Een groot deel van het hypotheekgeld wordt namelijk nieuw gecreëerd. Er komt meer geld in omloop, terwijl het woningaanbod gelijk blijft. Ergo, prijsstijgingen. Als banken soepeler worden in kredietverlening (bijvoorbeeld door lage rente, of ruimere LTV-regels), stijgen huizenprijzen nóg harder. Huizenprijzen weerspiegelen voor een belangrijk deel bancair beleid.
Banken hebben een voorkeur voor hypotheken boven bedrijfsleningen. Hypotheken hebben onderpand, huizenmarkten zijn relatief stabiel (mede door overheidsgaranties, NHG, steunmaatregelen, dat zijn juist de maatregelen die afgeschaft moeten worden om de huizenprijs te drukken) en eventuele risico’s worden deels verplaatst naar de overheid (via bailouts, steun bij crises, of securisaties). Het is een lucratief zichzelf voedend systeem. Nog saillanter: banken bepalen wie toegang krijgt tot dit systeem, dus wie wel of niet over een rekening of hypotheek mag beschikken. Dit raakt de kern van inclusiviteit.
Tot slot
Helaas moet de monetaire en bancaire beerput open om tot de kern van de ongelijkheidszaak te komen. Het is alsof je mensen in een roeiboot boetes geeft omdat ze verder zijn gekomen dan anderen die niet aan boord mochten of konden komen. Van Loenen noemt mensen die tegen een overwinstbelasting zijn ‘slaapkamerkapitalisten’, waarmee hij een complex probleem reduceert tot een simplistische tegenstelling. Voor hetzelfde geld kunnen we hem een studeerkamersocialist noemen.
De woningmarkt is een spiegel van diepere systeemfouten: in monetair beleid, in bancaire voorkeuren en in overheidsbeleid dat ongelijkheid eerder bestendigt dan oplost. Belastingen op 'overwinst' pakken symptomen aan, niet de oorzaken. Willen we echte rechtvaardigheid en economische gezondheid, dan moeten we de structuren durven aanpakken, niet de individuen die zich ertegen proberen te wapenen. Keuzevrijheid zou voorop moeten staan. Want daarmee wordt uiteindelijk ook gelijkheid gediend.