Catella Residential IM: Residentiële transactiemarkt niet meer cyclisch

July 11, 2023

Diepgaande wijziging in de waardering van Europese residentiële beleggingen: het kantelpunt in de decarbonisering nadert.

Stijgende financieringskosten, hogere bouwkosten en een stortvloed aan milieuwetgeving kondigen een diepgaande wijziging aan in de waardering van Europese residentiële beleggingen, omdat het kantelpunt in de decarbonisering nadert. Dat concludeert Catella European Residentials vandaag op basis van een recent onderzoeksrapport.

‘We zijn van mening dat er een herpositionering in de vastgoedsector gaande is,’ reageert Xavier Jongen, Managing Director van Catella Residential Investment Management. ‘Markten beginnen te begrijpen dat de waarderingskloof zal blijven groeien tussen activa die niet duurzaam zijn in hun huidige samenstelling, en die met 'groene premies', ofwel het best scoren op het gebied van decarbonisatie en maatschappelijke welzijn. In dit nieuwe paradigma zal de Europese residentiële transactiemarkt niet terugkeren naar een cyclische vorm, maar een transformatieve curve krijgen.

De economische productiviteitgroei van de afgelopen 200 jaar, gebaseerd op een hoog energierendement op investeringen (EROI) door het delven van goedkope en efficiënte fossiele brandstoffen, zal afnemen omdat we niet de noodzakelijke investeringen doen in hernieuwbare energiebronnen. Dit zal ook zijn weerslag hebben op de bbp-groei, een van de belangrijkste aanjagers voor de vastgoedmarkten, omdat de economie weer moet worden verweven met de ecologie.’

‘Voor de Europese woningmarkten begint nu deze 'Grote Transformatie', waarbij de recente periode van zeer ruim monetair beleid zowel de waarderingen per vierkante meter als de huurprijzen naar recordhoogtes heeft gestuwd,’ aldus het bedrijf. ‘Betaalbaarheid van huisvesting en het toenemende aantal huishoudens dat moeite heeft om rond te komen van hun maandinkomens staan bovenaan de agenda voor politici en de residentiële sector zelf in heel Europa.

Het verduurzamen van bestaande Europese woningen biedt energieadviseurs en bouwbedrijven een enorme zakelijke kans, met een waarde van naar schatting €25.000 tot €40.000 per woning. Vanuit het perspectief van de belegger betekent decarbonisatie – indien gekoppeld aan waardecreatie - het nemen van ontwikkelings-, herontwikkelings-, herbestemmings- en verdichtingsrisico's. Dit biedt geweldige kansen, aangezien het neerwaartse risico beperkt is vanwege sterke fundamenten op de woningmarkt.’

‘Het gevaar is dat we niet zien dat er een grote verandering plaatsvindt terwijl we de opeenstapeling van problemen analyseren vanuit het bekende cyclische perspectief en wachten op een terugkeer naar hoe het vroeger was,’ concludeert Jongen. ‘De langetermijnwinnaars in deze nieuwe omgeving zijn de beleggers en bedrijven die in staat zijn om deze opkomende groene premies te vangen. Er is echter nog geen algemeen aanvaarde waardering van deze premie, tenminste, nog niet.’