Maarten van der Spek: Meer risico leidt regelmatig tot minder rendement

Maarten van der Spek: Meer risico leidt regelmatig tot minder rendement

June 6, 2023

Risk Management
Maarten van der Spek (foto archief Maarten van der Spek)

Door Maarten van der Spek, Spek Advisory

We hebben allemaal geleerd dat rendement en risico positief met elkaar verbonden zijn. In theorie klopt dat, maar de werkelijkheid is vaak anders. Onderzoek naar vastgoed toont dit ook elke keer weer aan.

INREV en GRESB (2023)[1] hebben recent een onderzoek gepubliceerd naar het verband tussen duurzaamheid en rendement bij private vastgoedfondsen. Het goede nieuws is dat de inspanningen om de duurzaamheid te verbeteren een positief effect blijken te hebben op het rendement. Het onderzoek toont echter ook aan dat het gebruik van te veel vreemd vermogen een negatief effect heeft op het rendement. Dit negatief effect is vooral zichtbaar bij fondsen met meer dan 50% financiering.

Deze conclusie is met name interessant omdat de onderzoeksperiode geen typische vastgoedcrisis omvat. Te veel financieringsrisico leidt dus simpelweg tot een lager rendement.

Het onderzoek toont tevens aan dat fondsen met een hoger risicoprofiel, de zogenaamde non-core-fondsen, gemiddeld lagere rendementen genereren. Een verontrustende constatering, aangezien dergelijke fondsen hun beleggers structureel hogere rendementen beloven in vergelijking met meer defensievere vastgoedfondsen.

Dit effect is al verschillende keren door onderzoek aangetoond[2]. Een veel toegepaste strategie van deze non-core-fondsen is vastgoedontwikkeling en ook hierbij heeft onderzoek aangetoond dat te veel hiervan een negatief effect kan hebben op het rendement[3].

Het eerste onderzoek heeft echter ook kunnen aantonen dat non-core-fondsen die meedoen met GRESB juist een hoger rendement genereren. Dit betekent dus dat dergelijke fondsen met een duurzaamheidsdoelstelling of -inspanning gemiddeld wel beloond worden voor het nemen van extra risico.

Meer risico nemen binnen de vastgoedmarkt leidt dus regelmatig tot een lager rendement. Maar waarom nemen beleggers dan deze risico’s? Er is namelijk genoeg onderzoek dat aantoont welke risico’s je wel en welke je beter niet kunt nemen.

Het probleem zit hem vooral in het nemen van te veel en de verkeerde risico’s. Zo is een beperkte hoeveelheid financiering of ontwikkeling of zijn bepaalde opportunistisch beleggingen niet per se verkeerd. Deze risico’s kunnen helpen een hoger rendement te behalen, mits je het risico maar limiteert.

Ook is het helaas zo dat het vaak veel interessanter en spannender is om te beleggen in risicovollere fondsen. Dit is interessant, want het vergt meer betrokkenheid en expertise van de investment manager en bovendien worden er (op papier) hogere rendementen beloofd. De vraag is echter of dit ook waar wordt gemaakt.

Weet dus welk risico het waard is te nemen en welke te vermijden.

Spek Advisory is een onafhankelijk adviesbureau dat zich richt op het optimaliseren van de strategie van de private beleggingsportefeuille, met als doel het verbeteren van het rendementsrisicoprofiel.


[1] ESG Insights in Non-listed Fund Performance, publicatie door INREV en GRESB (2023)

[2] Zie bijvoorbeeld: Pagliari Jr, J. L. (2020), “Real estate returns by strategy: have value‐added and opportunistic funds pulled their weight?”, Real Estate Economics, 48(1), 89-134.

[3] Zie bijvoorbeeld: Fisher, L. M., & Hartzell, D. J. (2016), “Class differences in real estate private equity fund performance.”, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 52, 327-346.

Related posts