DNB: Worden huizen weer betaalbaar voor starters?

DNB: Worden huizen weer betaalbaar voor starters?

May 3, 2023

Real Estate
Klimaat (15) duurzaam vastgoed

Huizen worden voor starters op de woningmarkt vanaf dit najaar iets beter betaalbaar.

De huizenprijzen dalen, maar door de gestegen hypotheekrente zijn starters nu per maand meer kwijt dan vorig jaar. Omdat de inkomens intussen stijgen en de huizenprijzen verder dalen, verbetert de betaalbaarheid later dit jaar, zo blijkt uit een nieuwe DNB Analyse.

Huizen iets beter betaalbaar vanaf medio 2023

Nu de daling van de huizenprijzen vanaf het najaar van 2022 is ingezet, en ook de lonen de afgelopen maanden flink zijn gestegen, wordt de positie van de starter de komende tijd iets beter. Als starters meer gaan verdienen kunnen zij immers meer uitgeven aan een woning, waardoor hun ‘financieringsruimte’ stijgt.

Uit modellen en berekeningen van onze economen blijkt dat hierdoor de betaalbaarheid van een koophuis eind 2023 ruim 4% beter is dan eind 2021, voordat de rente begon te stijgen.

Betaalbaarheid eerst achteruit

Dat het kopen van een huis voor starters niet direct nadat huizenprijzen begonnen te dalen betaalbaarder is geworden, komt door de gestegen hypotheekrente. Die reageerde in 2022 snel op de stijging van de kapitaalmarktrente. De stijging van de kapitaalmarktrente, die geldt voor leningen met een wat langere looptijd, hangt weer samen met de stijging van de monetaire beleidsrente, die de Europese Centrale Bank vanaf juli 2022 gefaseerd heeft verhoogd om de inflatie te beteugelen.

Door de snel gestegen hypotheekrente konden starters bij gelijkblijvende maandlasten minder geld lenen voor de aanschaf van een woning. Omdat de huizenprijzen geleidelijker dalen dan de rente steeg, ging in 2022 de betaalbaarheid van een huis voor starters daarmee eerst nog achteruit.

Huizenprijzen dalen, maar met vertraging 

Een afname van de financieringsruimte betekent dat starters minder geld kunnen uitgeven aan een huis. Uit de Analyse blijkt dat de huizenprijzen vervolgens zullen dalen met ongeveer hetzelfde percentage als de financieringsruimte omlaag is gegaan.

De huizenprijsdaling vindt alleen met een vertraging plaats. Een daling van de financieringsruimte van 3,5% leidt in 5 jaar tijd tot 3,9% lagere huizenprijzen, zien we in onze berekeningen. Die daling vertaalt zich dus vrijwel 1-op-1 door in lagere prijzen.

De afgelopen tijd was nog moeilijk voor starters 

Voor starters is het in Nederland ondanks de hoopvollere vooruitzichten voor komend jaar nog steeds bijzonder moeilijk om een geschikte woning te vinden. Het gemiddelde bruto inkomen van een startershuishouden was in 2022 ongeveer 67.500 euro. Met dat inkomen kunnen starters tegen de huidige hypotheekrente van 4% maximaal 312.000 euro lenen bij de bank. Dit is een stuk lager dan de gemiddelde verkoopprijs van een woning (432.000 euro in 2022).

Het blijft als starter dus moeilijk om voet aan de grond te krijgen op de woningmarkt. Onderzoek van taxatiebedrijf Calcasa laat dit ook zien, de gemiddelde starter kan slechts 3,4% van de koopwoningen financieren.Vermijd prijsopdrijvend beleid, zoals ruimere leennormen en subsidies  Ondanks de nu nog moeilijke situatie voor starters, is het belangrijk om een aantal goedbedoelde steunmaatregelen niet in te zetten.

De eerste gedachte in moeilijke tijden is logischerwijs om starters financieel te steunen. Bijvoorbeeld door de maximale leenruimte te verhogen of verdere fiscale subsidies te geven voor woningbezit. Hoewel dit op korte termijn voor een kleine groep behulpzaam kan zijn, maakt het de situatie voor starters op langere termijn niet beter, doordat het uiteindelijk de huizenprijzen weer verder opdrijft.

Eerder onderzoek van DNB liet al zien dat de huizenprijzen in Nederland met name worden bepaald door wat mensen kunnen lenen. Deze nieuwe Analyse is een modelmatige uitwerking hiervan, waaruit blijkt dat meer financieringsruimte zich uiteindelijk 1-op-1 vertaalt in hogere prijzen. Starters hebben helaas dus weinig baat bij financiële steunmaatregelen. Een bredere aanpak van de problematiek is nodig.

Related posts