PATRIZIA: Studentenhuisvesting lichtpunt voor beleggers tijdens economische onrust

September 13, 2022

Studenten keerden deze maand massaal terug naar hogescholen en universiteiten. Zo massaal dat er in sommige steden simpelweg niet genoeg accommodatie is om ze te huisvesten. In Amsterdam kregen internationale studenten deze zomer van universiteiten te horen dat ze niet moesten komen tenzij ze al zeker waren van een slaapplaats. Er zijn letterlijk geen kamers meer.

Hoewel deze krapte deels te wijten is aan een acuut en aanhoudend tekort in Amsterdam, zijn de inschrijvingen in heel Europa goed op gang gekomen nu dat de vrees voor verstoring van het onderwijs door lockdowns wegebt. Uit onderzoek van vastgoedmakelaar Savills blijkt dat de studentenaantallen in Europa het afgelopen academisch jaar 2021/2022 gemiddeld met 2,4% zijn gestegen, waarmee de eerdere dalende trend van 1,2% in 2020 /2021 is omgebogen.

Maar het is meer dan alleen een toename van het aantal studenten dat studentenhuisvesting op dit moment tot een aantrekkelijke vastgoedbeleggingspropositie maakt. Een aantal marktontwikkelingen hebben de sector op de radar gezet van investeerders die op zoek zijn naar mogelijkheden om hun portefeuille te diversifiëren. Dus, wat maakt purpose-built student accommodation (PBSA) zo aantrekkelijk? En waar liggen de beste kansen? 

Antonio Marin-Bataller, Managing Director, pan-European Transactions bij PATRIZIA zei: “Bij PATRIZIA waren we de afgelopen zes maanden een van de meest actieve investeerders in de Europese PBSA-markt, met een totale investering van €550 miljoen voor zo’n 2.800 bedden in vier landen, waaronder Ierland, Spanje, Italië en Denemarken. Onze meest recente transacties waren in Turijn en Barcelona, goed voor 1.209 bedden en een totale investering van €173 miljoen, en er zitten nog meer deals in de pijplijn.”

Studentenhuisvesting is als sector veel robuuster gebleken dan velen hadden verwacht tijdens het dieptepunt van de pandemie twee jaar geleden. Toen Covid-19 toesloeg, daalde de bezettingsgraad van studentenwoningen aanzienlijk. Op dat moment keken veel beleggers naar deze sector, in de hoop dat ze PBSA-panden zouden kunnen bemachtigen tegen afbraakprijzen. Maar dat bleef uit. In plaats daarvan hebben investeerders en kredietverstrekkers gewacht tot de Covid-storm voorbij was.

De prijsstelling bleef robuust waardoor het rendementsprofiel op of bij het niveau van vóór de crisis is gebleven. In een tijd van stijgende rentetarieven worden alternatieve woonsectoren, zoals studenten-, senioren- en microappartementen, steeds aantrekkelijker voor institutionele beleggers die hun portefeuilles willen diversifiëren en hun rendement willen verhogen.

Studentenhuisvesting profiteert ook van de sterke huurgroei, omdat de sector in de meeste Europese landen buiten de regelgeving valt voor reguliere woningen, waar de groei van de huurprijzen kan worden beperkt. Beleggers in PBSA kunnen er dus op rekenen dat ze de volledige verwachte huurgroei (Estimated Rental Value, ERV) ontvangen. Beleggers zijn daarom op zoek naar studentenhuisvesting om zo snel mogelijk te kunnen profiteren van deze groei.

Brexit heeft ook gevolgen gehad voor de sector. Europese studenten beginnen het VK te mijden en zoeken naar alternatieve universiteiten op het Europese vasteland om te vermijden dat ze het hogere internationale inschrijvingsgeld moeten betalen en te maken krijgen met ingewikkelde visum- en inreisbeperkingen. De Ierse hoofdstad Dublin bijvoorbeeld verwelkomde 139% meer Europese studenten na het vertrek van het VK uit de EU. Ondertussen breiden universiteiten in Nederland, Duitsland, Spanje en elders het aantal Engelstalige cursussen uit om van deze trend te profiteren.

Antonio Marin-Bataller, Managing Director, pan-European Transactions bij PATRIZIA zei: “Uiteraard hebben sommige markten meer potentieel voor beleggers dan andere. Bij PATRIZIA zijn we vooral geïnteresseerd in Italië, waar de markt voor studentenhuisvesting nog in de kinderschoenen staat. Turijn, waar we in de zomer een overeenkomst voor 582 studentenkamers hebben gesloten, telt ongeveer 107.000 voltijd studenten, maar slechts 6.611 slaapplaatsen voor deze doelgroep.”

In het verleden werd studentenhuisvesting aangeboden door de universiteiten of religieuze instellingen, maar veel van deze accommodatie is nu verouderd en voldoet niet meer aan de verwachtingen van de nieuwe generatie studenten.

Antonio Marin-Bataller: “Spanje is ook een aantrekkelijke markt en profiteert ook van de Spaanssprekende diaspora, met een sterke vraag uit Midden- en Zuid-Amerika. Het is nu ook de nummer één bestemming voor Europese studenten in het kader van Erasmus+, het universitaire uitwisselingsprogramma van de EU. Terwijl er in steden als Sevilla en Malaga sprake is van overaanbod, hebben grotere steden als Barcelona en Madrid te kampen met enorme omgevingsbeperkingen waardoor er voor nieuwe studentenhuisvestingsontwikkelingen een enorme premie wordt gevraagd. Hier liggen aantrekkelijke mogelijkheden voor beleggers.”

De Europese PBSA-sector profiteert ook van wereldwijde megatrends, zoals demografische ontwikkelingen en de toenemende verstedelijking waardoor steeds meer mensen naar de grote steden trekken en ervoor kiezen om langer van een studie te genieten. 

Antonio Marin-Bataller: “We verwachten ook dat de PBSA-sector veerkrachtig zal blijken als er een Europese recessie komt. Uit historische gegevens blijkt dat in tijden van economische neergang meer mensen ervoor kiezen om langer te blijven studeren of onderwijs te volgen.”

“Deze factoren betekenen dat studentenhuisvesting bovenaan het verlanglijstje staat van veel institutionele beleggers. En hoewel we niet verwachten dat de ongekende ervaring van Amsterdam deze zomer elders wordt herhaald, denken we wel dat de zon nog een tijdje blijft schijnen op deze sector, terwijl andere vastgoedbeleggingscategorieën te kampen krijgen met tegenwind,” concludeerde Antonio Marin-Bataller.