Maarten van der Spek: Het onderschatte risico van vastgoedfinanciering

16 september 2025

Door Maarten van der Spek, Spek Advisory & Adjunct Professor Real Estate TIAS Business School

Vastgoedfinanciering kan het rendement verhogen, maar de risico’s hiervan, zoals negatieve marktscenario’s en de impact van oplopende rente, worden bij vastgoedbeleggingen vaak onderschat. Hierdoor pakt het hefboomeffect niet altijd uit zoals verwacht.

Leverage, oftewel het gebruik van schuld om het rendement op eigen vermogen te verhogen, is een favoriet instrument onder vastgoedbeleggers. De belofte is aantrekkelijk: met geleend geld kun je een grotere portefeuille opbouwen en mogelijk het rendement versterken. Toch blijkt in de praktijk dat deze hefboomwerking vaak niet het beoogde effect heeft. Twee factoren worden daarbij regelmatig onderschat: de impact van negatieve marktscenario’s en de rol van incrementele rente.

Laten we bij het eerste punt beginnen. Een te hoge leverage vergroot de volatiliteit van vastgoedbeleggingen fors. Wanneer je bijvoorbeeld voor 50% financiert, wordt de volatiliteit van je eigen inleg ongeveer verdubbeld. Dit betekent dat een daling in vastgoedwaarde of huurinkomsten veel sterker doorwerkt op het rendement van eigen vermogen. In neergaande markten kan dit leiden tot aanzienlijke verliezen, soms zelfs gedwongen verkopen, doordat herfinanciering dan lastig of extreem duur is. De negatieve financiële impact van zulke situaties overstijgt op de lange termijn vaak ruimschoots het extra rendement dat in gunstige tijden wordt gerealiseerd.

Het tweede, minstens zo cruciale risico, is de incrementele rente. Wat betekent dit? Stel dat je een lening afsluit voor 50% van de waarde van een kantoorpand tegen 4,0% rente. Verhoog je deze lening naar 60% van de waarde, dan zal de gemiddelde all-in rente normaal gesproken hoger liggen, zeg 4,45%. Deze schijnbaar beperkte stijging voor de gehele lening verhult dat het extra geleende bedrag tegen een veel hogere rente wordt gefinancierd, in dit voorbeeld 6,7%. Deze hogere rente op het aanvullende deel – de incrementele rente – drukt het rendement fors. Zeker als het rendement op het vastgoed rond of onder die 6,7% ligt, kan deze verhoging het positieve hefboomeffect tenietdoen.

De combinatie van deze effecten – onevenredige impact bij negatieve scenario’s en stijgende rentelasten bij hogere financieringslagen – betekent dat te veel leverage op de langere termijn vaak niet leidt tot betere resultaten. Onderzoek bij institutionele beleggers[1] en beursgenoteerde vastgoedfondsen[2] hebben dit ook bevestigd: een te hoge financieringsgraad leidt gemiddeld zelfs tot lagere rendementen. Toch blijven sommige marktpartijen optimistisch lenen, met soms niveaus van 70% of zelfs 80%.

Op korte termijn kan leverage een zeer positief effect hebben. Om hiervan te profiteren, moet een belegger dus goed kunnen timen. Zeker voor langetermijnbeleggers is dit bijna niet te doen. Professionele beleggers doen er daarom verstandig aan niet blind te staren op het maximale leenbedrag of de gemiddelde rentevoet, maar juist scherp te letten op het incrementele effect per tranche schuld en het bijbehorende risico.

De boodschap is glashelder: leverage is een krachtig, maar risicovol instrument. Het maximaliseren ervan zonder de implicaties te begrijpen, leidt vroeg of laat tot teleurstellingen – en vaak pijnlijke verliezen. Een gedisciplineerde, langetermijngerichte benadering waarbij risicobeheersing centraal staat, is essentieel voor duurzaam succes in vastgoedbeleggingen.