AEW: Fysieke klimaatrisico’s verdubbelen risicopremie Europees vastgoed
Nieuwe onderzoeksgegevens van AEW, een van de grotere vastgoedinvesteerders en vastgoedbeheerders ter wereld, laten zien dat fysieke klimaatrisico’s, zoals overstromingen, bosbranden en stormschade, een aanzienlijk grotere invloed hebben op de verwachte rendementen van Europees vastgoed dan eerder werd aangenomen.
Volgens AEW stijgt de vereiste klimaatgerelateerde risicopremie voor prime vastgoed naar 45 basispunten per jaar wanneer zowel kosten voor de energietransitie als risico’s voor fysieke klimaatschade worden meegenomen.
AEW heeft voor het eerst een gecombineerde analyse gemaakt van de kosten van de energietransitie en de verwachte verliezen als gevolg van fysieke klimaatrisico’s. Het onderzoek is gebaseerd op een portefeuille van 964 vastgoedobjecten die representatief zijn voor de vier belangrijkste vastgoedsectoren in 196 Europese marktsegmenten verspreid over twintig landen.
In eerdere studies richtte AEW zich uitsluitend op de kosten die samenhangen met de verduurzaming en decarbonisatie van gebouwen. Dankzij een verbeterde beschikbaarheid van klimaatdata kon nu ook een schatting worden gemaakt van de impact van fysieke klimaatrisico’s. Daardoor ontstaat volgens de vastgoedmanager een vollediger beeld van het extra rendement dat beleggers nodig hebben om deze risico’s te compenseren.
Uit het onderzoek blijkt dat de gemiddelde Europese klimaatgerelateerde risicopremie voor de periode 2026-2030 stijgt van 26 basispunten per jaar, wanneer alleen rekening wordt gehouden met kosten voor de energietransitie, naar 45 basispunten per jaar zodra ook fysieke klimaatrisico’s worden meegenomen. Dat betekent dat fysieke risico’s vrijwel even zwaar wegen als de kosten van de energietransitie zelf.
Grondige due diligence is noodzakelijk
Tussen landen bestaan aanzienlijke verschillen. Noorwegen wordt volgens de analyse het zwaarst getroffen door fysieke klimaatrisico’s, met een geschatte risicopremie van 41 basispunten. Wanneer de effecten van zowel fysieke risico’s als de energietransitie worden gecombineerd, komen markten in Centraal- en Oost-Europa en Frankrijk naar voren als gebieden met de hoogste totale klimaatgerelateerde risicopremie. Dit hangt volgens AEW samen met een relatief groot aandeel logistieke objecten op meer afgelegen locaties.
De uitkomsten onderstrepen volgens de onderzoekers het belang van grondige due diligence bij vastgoedinvesteringen. Niet alleen de regionale ligging van een object speelt een rol, maar ook de precieze microlocatie en de technische eigenschappen van het gebouw. Factoren zoals de gevoeligheid voor overstromingen, de kwaliteit van de bouwconstructie en de energieprestaties kunnen grote verschillen veroorzaken in de uiteindelijke blootstelling aan klimaatrisico’s.
Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe bij AEW: 'De extreme weersomstandigheden die zich deze zomer in Europa hebben voorgedaan en hun toenemende frequentie herinneren vastgoedbeleggers op een goed moment aan het belang van fysieke klimaatrisico’s. Voor het eerst neemt ons onderzoek geschatte verliezen door fysieke gevaren op in de Europese klimaatrisicopremie, waardoor beleggers een beter beeld krijgen van de mogelijke impact op vastgoedrendementen, ook op marktniveau.'
'Naarmate de beschikbaarheid en kwaliteit van klimaatrisicodata verder verbeteren, zijn beleggers die scherp zijn in hun selectie en beheer van vastgoed goed gepositioneerd om met vertrouwen kapitaal in te zetten en ervoor te zorgen dat ze volledig worden gecompenseerd voor de kosten van zowel de energietransitie als fysieke klimaatrisico’s.'
AEW benadrukt dat de schattingen van klimaateffecten op vastgoed nog steeds sterk uiteenlopen tussen verschillende dataleveranciers. Tegelijkertijd bestaat er brede consensus dat de gevolgen van klimaatverandering sneller zichtbaar worden dan eerder werd verwacht. Daarbij verwijst de vastgoedmanager naar gegevens van Earth System Science Data, waaruit blijkt dat de mondiale oppervlaktetemperatuur inmiddels gemiddeld 1,39 graden Celsius hoger ligt dan in het pre-industriële tijdperk.
