AEW: Europees vastgoed houdt stand ondanks geopolitieke spanningen
Vastgoedinvesteerder en vermogensbeheerder AEW (onderdeel van Natixis Investment Managers) heeft zijn ‘2026 Mid-Year European Outlook’ gepubliceerd.
Het rapport toont dat het langetermijnherstel van de Europese vastgoedmarkt goed bestand is tegen het conflict in het Midden-Oosten. De komende vijf jaar blijven stabiele huurinkomsten en aanhoudende huurgroei de belangrijkste pijlers onder het rendement.
Volgens de nieuwste prognoses remt het conflict de Europese economische groei tussen 2026 en 2030 met gemiddeld slechts tien basispunten per jaar. De impact op inflatie en staatsrentes blijft volgens AEW beperkt. In het basisscenario gaat AEW uit van een gemiddelde bbp-groei van 1,5% per jaar. In een neerwaarts scenario, met een langdurig conflict, vertraagt de groei tot zo’n 0,7% per jaar, zonder dat de economie in recessie belandt. Wel rekent AEW in dat geval op hogere inflatie en oplopende obligatierentes.
Hans Vrensen, hoofd Research & Strategy Europe bij AEW: 'De Europese vastgoedmarkt houdt goed stand, ondanks de toegenomen geopolitieke spanningen. Die stabiliteit komt voort uit stabiele huurinkomsten en huurgroei. Een langdurig conflict in het Midden-Oosten kan het herstel vertragen en de liquiditeit onder druk zetten, maar het verschil tussen ons basis- en neerwaartse scenario blijft beperkt tot ongeveer 1,1 procentpunt per jaar. Huurinkomsten blijven de belangrijkste motor achter het totale rendement in de komende vijf jaar, mede door het beperkte nieuwe aanbod in alle vastgoedsegmenten.'
Minder nieuw aanbod drukt leegstand en ondersteunt huurgroei
De vraag naar vastgoed blijft stevig, terwijl het nieuwe aanbod in de meeste segmenten afneemt. Daardoor daalt de leegstand in kantoren en logistiek naar verwachting tot respectievelijk 9% en 6% tegen 2030. Dat creëert ruimte voor stabiele huurgroei. AEW rekent voor de periode 2026 – 2030 op een gemiddelde huurgroei van 2,4% per jaar in het basisscenario en 2,1% in een neerwaarts scenario.
Kantoren laten de sterkste huurgroei zien, met gemiddeld 3,0% per jaar, net boven prime residentieel vastgoed (2,9%). Voor prime winkelcentra en winkelpanden in hoofdwinkelstraten verwacht AEW een gematigder groei van respectievelijk 1,7% en 1,6% per jaar. Logistiek komt uit op 2,3%, vooral door de sterke koppeling tussen huren en inflatie.
Herstel vastgoedtransacties hapert begin 2026
Na het herstel in 2025 zal de activiteit op de vastgoedmarkt begin 2026 waarschijnlijk weer wat afzwakken. Het Europese transactievolume kwam in 2025 uit op 209 miljard euro, zes procent meer dan de 197 miljard euro in 2024 en in lijn met het langjarig gemiddelde.
Hogere swaprentes en financieringskosten, mede als gevolg van het conflict in het Midden-Oosten, vertragen momenteel de besluitvorming, vooral bij sterk gefinancierde kopers. AEW verwacht dat de investeringsactiviteit weer aantrekt zodra het vertrouwen terugkeert. Kernbeleggers zullen daarbij naar verwachting in een vroeg stadium van het herstel opnieuw kapitaal inzetten.
Prime rendementen dalen licht in basisscenario, blijven stabiel in neerwaarts scenario
AEW handhaaft zijn verwachtingen voor prime vastgoedrendementen tegenover september 2025. Sinds 2021 zijn de prime rendementen, over alle sectoren heen, met 135 basispunten opgelopen door de rentestijgingen in de periode 2022 – 2024.
Ondanks de hogere staatsrentes verwacht AEW dat de prime rendementen de komende vijf jaar verder dalen in het basisscenario. Voor kantoren gaat het om circa 40 basispunten, gevolgd door winkelcentra (25 bp), logistiek (24 bp) en residentieel (17 bp). In een neerwaarts scenario blijven de rendementen naar verwachting stabiel.
Prime kantoren bieden hoogste rendement, Canary Wharf uitschieter
Voor 2026 – 2030 rekent AEW in het basisscenario op een gemiddeld totaalrendement van 8,7% per jaar voor Europees vastgoed. In een neerwaarts scenario zakt dat naar 7,6% per jaar, slechts 1,1 procentpunt lager. Daaruit blijkt dat de vastgoedmarkt relatief goed bestand is tegen macro-economische schokken, zoals het conflict in het Midden-Oosten, dankzij stabiele huurinkomsten en huurgroei.
In het basisscenario bestaat het totale rendement uit 5,3% inkomstenrendement en 2,4% huurgroei per jaar. Slechts 1,1 procentpunt komt van veranderingen in de rendementen. In het neerwaartse scenario wordt de impact vooral veroorzaakt door een tijdelijke stijging van de rendementen, die later in de vijfjaarsperiode deels weer wordt teruggedraaid.
Prime kantoren bieden met gemiddeld 10% per jaar de hoogste verwachte rendementen, gevolgd door winkelcentra met 8,9%. Logistiek, residentieel en winkelvastgoed komen uit op respectievelijk 8,5%, 7,7% en 7,2% per jaar.
De verschillen tussen lokale markten blijven groot, vooral bij kantoren. Zürich komt uit op 4,5% per jaar, terwijl Canary Wharf in Londen oploopt tot 16,9%. Dat illustreert hoe sterk waarderingen de afgelopen jaren uiteen zijn gelopen en hoe belangrijk selectiviteit blijft.
