Harry Geels: ‘Wijsheden’ over wonen zijn achterhaald
Door Harry Geels
‘Huren is onverstandig.’ ‘Een eigen huis is de beste belegging.’ ‘Huizenprijzen stijgen altijd.’ ‘Als je ouder wordt, ga je kleiner wonen.’ Er klopt weinig van de bekende scripts die over wonen de ronde doen. Maar waarom blijven ze dan zo hardnekkig rondzingen?
Vorige maand schreef ik een column onder de titel ‘De mythe van de eenvoudige winst op de eigen woning’, waarin ik aantoonde dat er geen ‘gratis (belastbare) winsten op de eigen woning bestaan’. Als we alle kosten meenemen (inflatie, belastingen, onderhoud, financieringskosten, verbouwingen), levert een huis geen gratis winst op. Deze column maakte veel los, omdat hij schuurde. Een veel gehoord script, wellicht zelfs een volkswijsheid, werd herschreven. Er zijn nog twee andere kwesties. Bestaan er nog meer van zulke onjuiste scripts over wonen? En zo ja, ook interessant, waarom bestaan ze?
Kopen versus huren én beleggen
Het voordeel van een eigen woning is dat het aanzet tot sparen. Meestal wordt er een hypotheek genomen. Het koophuis brengt daardoor een ingebakken financiële zelfdiscipline met zich mee. Wat je namelijk verplicht aflost, kun je tijdens de looptijd van de hypotheek niet uitgeven. In zekere zin stelt de huiseigenaar zijn consumptie uit totdat het huis is afgelost en eventueel wordt verkocht. Dat sommige politici of ‘economen’ die zelfdiscipline willen belasten, is een gotspe. Dat een woninghuis niet per se de beste belegging is, kunnen we ook aantonen door het met beursbeleggen te vergelijken.
Figuur 1: Aandelen versus huizenprijzen (VS, 1987-2026)
In Figuur 1 is te zien hoe aandelen, middels de S&P500, het doen versus de huizenprijzen in de VS. De VS is goed vergelijkbaar met Nederland, dat ook al jaren een overspannen huizenmarkt kent. Het is duidelijk dat aandelen over deze periode ruim meer hebben opgeleverd dan een huis. Op een iets andere manier kan dit ook worden afgebeeld als een ratio, zoals in Figuur 2, waar de huizenprijzen van San Francisco (SF) worden gedeeld door de Nasdaq-100. In termen van aandelenkoersen zijn huizenprijzen in SF, dat het afgelopen decennium een booming huizenmarkt beleefde, sterk gedaald.
Figuur 2: Aantal QQQ-aandelen dat nodig is om een mediane woning in San Francisco te kopen (2016-2026)
De mythe van de almaar stijgende huizenprijzen
Een andere mythe over koopwoningen is dat huizenprijzen altijd stijgen. Als we naar de laatste decennia kijken, lijkt dat inderdaad het geval te zijn. In nominale waarden (zie blauwe lijn, Figuur 3) – dus inflatie maar even vergetend – zijn huizenprijzen vanaf begin jaren tachtig vooral gestegen in de bekende grote steden, zoals Amsterdam. In de figuur is tevens het grote verschil tussen de nominale en reële huizenprijzen zichtbaar. Daarnaast is zichtbaar dat huizenprijzen door de eeuwen heen ook kunnen dalen. Degenen die ‘huizenwinsten’ willen belasten, rekenen zich rijk met een korte geschiedenis en geïnflateerde winsten.
Figuur 3: Huizenprijzen Amsterdam
Recent onderzoek van het Pew Research Centre toont ook aan dat lang niet iedere Amerikaan denkt dat een huis een ‘erg goede investering’ is. Slechts 25% van de volwassenen onder 40 denkt dat, terwijl 60-plussers daar iets positiever over zijn (38%). Maar ook hier is de vraag of die positieve houding tegenover een eigen huis echt gebaseerd is op reële winsten, rekening houdend met alle kosten van een huis, of dat ze vooral naar nominale prijsstijgingen kijken (vermoedelijk dat laatste). Opvallend is dat grofweg een derde van de Amerikanen huizen als slechte of neutrale belegging zien.
Figuur 4: De Amerikaan denkt genuanceerd over eigen woning
Boomers kopen niet kleiner maar groter
De laatste mythe die moet worden herschreven, is dat oudere generaties kleiner willen wonen. De Wall Street Journal kwam recent met een groot artikel met als claim dat ‘boomers’ dat juist helemaal niet willen. Of ze blijven zitten in hun oude vertrouwde huis, dat ze zelfs regelmatig uitbouwen, of ze gaan zelfs groter wonen, omdat de ‘nominale winst’ op het oude huis dat toestaat. Dit probleem speelt ook in de meeste westerse landen. Het is een probleem omdat er geen doorstroming plaatsvindt. Dat jonge gezinnen geen huis kunnen kopen, ligt daarom niet per se aan de beschikbare woningvoorraad.
Waarom mythes in stand blijven
In samenlevingen is sprake van ‘narrative inertia’. Verhalen blijven bestaan omdat ze vaak verteld worden, instituten ze overnemen en media erover verhalen. Ze worden onderdeel van onze collectieve identiteit. Niet zelden houden ze ook bepaalde belangen in stand. Zo willen verstrekkers van hypotheken, makelaars, vastgoedontwikkelaars, et cetera graag hun business beschermen, niet zelden door zelfs subsidies af te dwingen. De facto zijn de hypotheekrenteaftrek en NHG-garantie niet alleen een subsidie voor de huizenkoper, maar ook voor iedereen die van de eigenwoningmarkt profiteert.
Dit artikel bevat een persoonlijke opinie van Harry Geels
