Harry Geels: Ook Trump wil huizencrisis oplossen met marktingrepen

13 januari 2026

Vastgoed Verenigde Staten Politiek

Door Harry Geels

President Donald Trump kondigde vorige week twee opvallende interventies aan die duidelijk maken dat hij geen vrijemarktdenker is, maar een op grote schaal ingrijpende mercantilistische bestuurder. Dit keer wil hij met zijn ingrepen de woningmarkt vlottrekken, met averechts gevolg overigens.

Op Truth Social meldt Donald Trump dat hij zijn vertegenwoordigers heeft opgedragen $ 200 miljard aan mortgage-backed securities (MBS, hierna hypotheekobligaties) te kopen via Fannie Mae en Freddie Mac, met als doel de hypotheekrente en maandlasten te verlagen en huizen ‘betaalbaarder’ te maken. Hij kondigde ook aan institutionele kopers te willen verbieden te beleggen in single-family huizen. ‘Mensen wonen in huizen, niet in corporaties,’ zo stelde hij, met een oproep aan het Congres om dit in wetgeving vast te leggen.

Problemen op de huizenmarkten

In veel landen staan de hoge prijzen en huren van woningen ter discussie. Wonen is eigenlijk onbetaalbaar geworden. Hoewel er per land verschillen zijn in bevolkingsgroei en wetgeving, komen de problemen grofweg door het monetaire en bancaire beleid dat sinds de jaren tachtig is gevoerd. Woningen zijn vanaf dat moment steeds meer onderdeel geworden van het financiële systeem. De financiële en de reële wereld zijn niet gelijk opgelopen.

Simpel gezegd: als er steeds meer mensen komen én geld ‘gemaakt’ wordt, stijgen woningprijzen, tenzij het aantal nieuwe woningen gelijke tred houdt met de financiële wereld. De vastgoedmarkten zijn over de afgelopen decennia een lucratief verdienmodel voor banken geweest. Wat Trump nu voorstelt, helpt niet. Zijn ideeën pakken de essentie van de problematiek niet aan. Net zoals trouwens de meeste maatregelen die Hugo de Jonge hier heeft genomen. Sterker nog, waarschijnlijk werken ze averechts.

Opkopen hypotheekobligaties is softe vorm van kwantitatieve versoepeling

Laten we beginnen met het opkopen van hypotheekobligaties. Dit doet denken aan het grootschalig opkopen van hypotheekobligaties door de Fed tijdens de kredietcrisis, een harde vorm van kwantitatieve verruiming. Het idee is nu dat Fannie Mae en Freddie Mac – zogeheten Government-Sponsored Enterprises (GSE’s), privaatrechtelijke bedrijven met een publieke missie – dat doen uit hun eigen kasreserves, mogelijk met aanvullende leningen. Het doel is de rente drukken. Maar lagere rente betekent juist duurdere assets.

Institutionele beleggers uitsluiten

Het uitsluiten van institutionele beleggers is een keiharde aantasting van de werking van de vrije markt. Maar de grote vraag is ook of het helpt. Institutionele beleggers zijn juist vaak aanjagers van de bouw van woningen. Verder zijn er diverse grote beleggers, vooral pensioenfondsen, die duurzame criteria hanteren op woningen, niet alleen op klimaat, maar ook op betaalbaarheid.

Verder ligt wat betreft de VS het debat rond Single-Family Rental (SFR) genuanceerder dan de slogan ‘People live in homes, not corporations’ doet vermoeden. Volgens de Government Accountability Office (GAO) namen institutionele beleggers na 2008 fors toe, maar niet overal (vooral in bepaalde Sun belt-markten is hun aandeel hoog). Volgens de St. Louis Fed vormen grote instituten een kleine fractie. De meeste SFR’s zijn van kleine (‘mom and pop’) beleggers. Uitsluiten van instituten zou dus een te harde ingreep zijn.

Inefficiënte (vastgoed)markten

Wat beter werkt, is het via vrije markten geven van incentives aan instituten om juist extra te bouwen. Een groot probleem is in de afgelopen decennia geweest dat er door al dat overheidsingrijpen en het ontbreken van een vrije markt geen prikkel is geweest om goedkoper te bouwen. Waar we auto's via massaproductie bouwen, is er in de bouw nog veel te winnen. Een ander probleem is dat er door de inefficiënte vastgoedmarkten veel grondspeculatie is, een soort frontrunning op overheidsbeleid. Dit gebeurt overigens niet alleen in de VS, maar ook in andere landen, zoals Nederland.

Wat betekent dit?

In plaats van marktwerking te versterken met aanbodbeleid of fiscale prikkels, kiest Trump voor (nog verder) ingrijpende interventies. Trump bewijst hiermee opnieuw geen liberaal-kapitalistisch denker te zijn, maar een mercantilistische oligarch die via directe overheidsingrepen grote markten wil beïnvloeden, vergelijkbaar met recente Nederlandse maatregelen onder Hugo de Jonge. Beide heren staan voor symptoombestrijdende acties zonder structurele hervorming van het systeem.

Trumps benadering is een grootschalige kapitaalmarktinterventie in de woningmarkt, terwijl het echte probleem – te weinig woningen, te veel vraag en monetaire en bancaire spanning – ongemoeid blijft. Hypotheekrente drukken (en ‘vreemdelingen’ weren) klinkt als ‘harde actie’, maar verandert de kern niet. Integendeel, het versterkt overheidsinmenging boven marktwerking. Het is het zoveelste bewijs van mijn eerder geponeerde stelling dat echte marktwerking steeds verder uit beeld raakt.

Dit artikel bevat een persoonlijke opinie van Harry Geels