Harry Geels: Woningmarkten als box-3 belegging politiek de nek omgedraaid

Harry Geels: Woningmarkten als box-3 belegging politiek de nek omgedraaid

Vastgoed Politiek
Harry Geels

Door Harry Geels

De Volkskrant publiceerde afgelopen weekend een artikel waarin vijf oorzaken achter de daling van de huizenmarkt werden genoemd. Er werd ook gepoogd het relatieve belang van die oorzaken weer te geven. Interessant, maar het ligt iets anders. Hoe we er ook naar kijken, de correctie op de huizenmarkt is nog niet voorbij. En dat is doelbewust politiek beleid.

In een column van mei 2022 schreef ik dat het overheidsbeleid op de woningmarkt sinds jaar en dag averechts werkt en zorgt voor procyclisch woningmarktbeleid. Bij stijgende huizenprijzen worden maatregelen genomen die de woningmarkt stimuleren en visa versa. Terwijl de huizenmarkt sinds de bodem van 2010 onafgebroken bleef stijgen, werden achtereenvolgens de overdrachtsbelasting verlaagd naar 2% (2011), de huurmarkt geflexibiliseerd (2016) en de ‘jubelton’ (oftewel de belastingvrije schenking van € 106.671 per kind voor het kopen of renoveren van een woning) ingevoerd (2017).

Hoewel de neergang sinds het voorjaar van 2022 is ingezet, zijn (of worden) er veel maatregelen genomen die deze daling juist versterken. Zomaar een greep: de afschaffing van de jubelton, de versobering van de leegwaarde-ratio, de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,4%, de eigen bewoningsplicht (in 130 steden), het optrekken van het woningwaarderingsstelsel naar 187 punten en als klap op de vuurpijl een forfaitair rendement op vastgoed van dit jaar 6,17%, terwijl de compensatie met hypotheekschulden kunstmatig is beperkt.

Politieke moord op de woningbelegger

Iemand die een tweede huis heeft met een WOZ-waarde van €450.000 en een hypotheek van €300.000 betaalt nu ineens tussen de €6.000 en €7.000 meer belasting. De meeste mensen die een tweede huis hebben gekocht voor een studerend kind of een vakantiehuisje om van de oude dag te genieten, zijn zich een hoedje geschrokken. Of ze gaan zich bij de aangifte over 2023 nog een hoedje schrikken, want nog niet iedereen realiseert zich wat de impact van de maatregelen is. Er komt daarom waarschijnlijk nog meer aanbod (en dus prijsdaling) op de woningmarkt aan.

Ik kan me niet aan de indruk onttrekken dat dit bewust politiek beleid is. De Nederlandse vastgoedmarkt was door het gebrek aan woonruimte (en gebrek aan regie bij de woningbouw) vastgelopen. Starters konden amper een betaalbare woning kopen of huren. De maatschappij keek vervolgens afgunstig naar de grote (ook steeds meer internationale) vastgoedbeleggers, die goede rendementen wisten te maken.

Uit een uitgebreide reconstructie van Vastgoedmarkt, waarbij ook een beroep is gedaan op de Wet open overheid (Woo) ten aanzien van de besluitvorming van de middenhuurregeling, blijkt dat ‘build-to-let mogelijk moet blijven’, maar ‘buy-to-let onaantrekkelijk mag worden.’ Het ministerie van Hugo de Jonge meende dat de middenhuurregulering als politieke wens 'koste wat kost' uitgevoerd moest worden.

Dat brengt ons, in navolging van de Volkskrant (VK) van 28 januari 2023, bij de vijf oorzaken van de prijsbewegingen op de vastgoedmarkt.

1) De rente – het monetaire beleid (55%; eigen inschatting)

Volgens de VK is de rente dé oorzaak achter de huidige prijsdaling van vastgoed. Deze zou volgens de krant de daling zelfs voor 52% verklaren. Of dit percentage klopt laten we voor nu in het midden, maar het is inderdaad verreweg de belangrijkste oorzaak. Op de lange termijn – dus door alle sentimenten heen kijkend – zal namelijk de waarde van een huis de contante waarde van de toekomstige kasstromen zijn. Hoe lager de rente, hoe duurder de huizen en vice versa. Centrale banken geven niet graag toe dat vooral zíj de ongelijkheid tussen haves and have-nots bepalen.

Het is eigenlijk beter om niet alleen over de rente te spreken, maar meer over het algemene monetaire beleid. Het monetaire instrumentarium, dat tegenwoordig bestaat uit kwantitatieve verruimingen (het opkopen van obligaties door de centrale bank) en verkrappingen (het verkopen van obligaties door de centrale bank), is immers groter dan de officiële beleidsrente. Hoe soepeler het beleid, des te hoger de vastgoedprijzen, en hoe strenger het beleid, des te lager. In onderstaande figuur worden bijvoorbeeld de correlatie tussen de huizenprijzen in Duitsland en de ontwikkeling van het balanstotaal van de ECB (van opgekochte obligaties) met elkaar vergeleken.

Figuur: Bankbalans ECB en Duitse huizenprijsindex

31012023-Harry Geels-Figuur 1

Bron: @Holger Zschaepitz

2) Regelgeving (30%)

De VK noemt deze oorzaak niet specifiek, maar spreekt van de beleggersmarkt die voor 14% verantwoordelijk zou zijn voor de daling. Het is echter beter Regelgeving apart te benoemen. Het zijn namelijk regels geweest die mensen in de goede tijden hebben aangezet tot aankopen (van een tweede huis of een vakantiehuis) en tot het doen van schenkingen zodat kinderen konden aankopen. Nu drukken die regels met het averechtse beleid de markt de andere kant op . Net zoals een lage rente aanzet tot kopen en een hoge rente het financieren van vastgoed bemoeilijkt. Beleggersgedrag is daar de resultante van.

3) Sentiment (10%)

Het sentiment, volgens de VK voor 17% een verklarende factor, speelt altijd een rol. Bij iedere ‘boom’ en ‘bust’ in de cyclus is er een achterliggend verhaal of paradigma waar mensen in geloven. Tijdens de opgaande cyclus werden stenen gezien als het fysieke alternatief van het aanhouden van geld, dat door het monetair beleid als illusoir werd beschouwd. De stijging van de huizenprijzen was ‘asset inflation’, dus vooral een bescherming tegen het minder waard worden van geld. Het verhaal is nu verder gedraaid naar het aanpakken van de als rijk afgeschilderde stereotype vastgoedbelegger en het verder belasten van vermogen.

4) Klimaat – energiekosten (10%)

De sterk gestegen energieprijzen hebben volgens de in de VK aangehaalde Vereniging Eigen Huis geleid tot voorzichtigheid op de woningmarkt. Het zal dan vooral om het type woning gaan. De huizen met de laagste energielabels zouden nu het langst te koop staan. Verder speelt natuurlijk het stikstofbeleid een rol. Er zijn daardoor diverse blokkades op nieuwe woningbouwprojecten opgeworpen. De vergunningen worden niet verleend of omwonenden maken bezwaren waarvoor de rechters gevoelig zijn. Hierdoor blijft de woningnood hoog.

5) Economische vooruitzichten (10%)

De economische vooruitzichten zijn in dit kader vooral van belang voor de inkomens- en koopkrachtontwikkeling en de daarmee samenhangende inflatie. Als mensen meer te besteden hebben, gaan ze eerder in woningen investeren. Economische groei hangt voor een groot deel af van de bevolkingsgroei, die vervolgens weer de natuurlijke vraag naar woningen vertegenwoordigt. Hoewel de economische vooruitzichten mede door de inflatie en de terugvallende economische groei zijn verslechterd, blijft de woningmarkt krap.

Tot besluit

De column over het averechtse, procyclische woningmarktbeleid uit mei 2022 was achteraf ‘goed’ getimed. De uitgesproken verwachting was toen dat alle nieuwe regels een daling zou veroorzaken, maar de ECB eventueel met het laag houden van de rente (de centrale bank was toen nog steeds bezig met het ultralosse monetaire beleid) de woningmarkt nog in leven kon houden. Inmiddels weten we beter en is de rente flink opgelopen, waardoor de regelgeving en rente nu tezamen de woningmarkt doen kenteren.

Nu de ECB voorlopig nog streng wil zijn om de nog altijd te hoge inflatie de kop in te drukken, er nog steeds nieuwe regels bijkomen en nog niet alle bezitters van box-3 huizen door hebben hoe het financiële plaatje sinds begin dit jaar is veranderd, zit er voorlopig nog geen herstel in de woningmarkt aan te komen. DNB verwacht de komende twee jaar nog een daling van in totaal zo’n 6%. Dat oogt tamelijk optimistisch. Een diepe daling lijkt echter ook niet waarschijnlijk. Een echt veel hogere rente is immers gezien Europese schuldenberg niet mogelijk en de woningmarkt blijft in Nederland krap.

Dit artikel bevat een persoonlijke opinie van Harry Geels