PGIM Real Estate: Datacentra bieden 'once-in-a-lifetime' groeikans

Mar 22, 2024

'Wij geloven dat kunstmatige intelligentie (AI) de wereld op nog ondenkbare manieren zal veranderen. Dit leidt tot veel behoefte aan gegevensopslag en rekenkracht en draagt bij aan een once-in-a-lifetime groeikans voor datacentra', zegt Morgan Laughlin, Global Head of Data Center Investments voor PGIM Real Estate.

Datacentra vormen de fysieke ruggengraat van het internet en faciliteren uiteindelijk ons digitale leven. PGIM Real Estate blijft een toenemende vraag zien in het gebruik van sociale media, streaming, gaming, verbonden apparaten, autonoom rijden en, meer recent, generatieve AI. Al deze zaken zorgen voor een snelle overstap naar de cloud, waarvan de omzet naar verwachting zal verviervoudigen tot $882 miljard dollar in 2027.

'Veel van de verwachte groei in AI en deze andere gebieden is afhankelijk van toenemende gegevensopslag en kan niet worden gerealiseerd zonder meer datacentra', zegt Laughlin. 'We geloven dat we in de vroege stadia zitten van een structurele groeikans voor datacentra. Het zal jaren, zo niet decennia duren om genoeg datacentra te bouwen om te voldoen aan de groeiende vraag naar gegevensopslag.'

Er zijn op dit moment ongeveer 9.380 datacentra in de wereld en deze kunnen slechts een klein deel opslaan van alle data die wordt gecreëerd. Naar verwachting zal de datacreatie tot 2035 jaarlijks met 29% toenemen, wat betekent dat de vraag naar datacentra in de toekomst alleen maar groter zal worden.

De groei van het aanbod wordt bovendien afgeremd door beperkte stroomvoorziening, hoge bouwkosten, beperkte zonering voor datacentra, aanzienlijke ontwikkelingstijd en schaarse geschoolde arbeidskrachten. Dit wordt benadrukt door een recordlage 'vacancy rates' van datacentra. In de belangrijkste Noord-Amerikaanse Tier 1-markten is de beschikbare capaciteit gedaald van gemiddeld 10% in 2018 naar minder dan 3% nu.

Laughlin: 'De huurtarieven stijgen in gebieden waar het moeilijk is om capaciteit uit te breiden. In de grootste markten bevinden opname- en 'net-absorption rates' zich ook op recordniveaus, omdat de beschikbare capaciteit snel wordt verhuurd. Dit alles vormt een veelbelovend vooruitzicht voor de groei van digitale infrastructuur en het prijszettingsvermogen.'

De sterke groei onderscheidt datacentra van de meeste andere commerciële vastgoedsectoren die worstelen met hoge rentetarieven en een afnemende vraag. 'Eigenaren van datacentra voelen de stijgende rentes in mindere mate. Vanwege de onbalans tussen vraag en aanbod zijn de huurders bereid hogere huurtarieven te betalen om de beschikbare ruimte te bemachtigen.'

Met stroom als voornaamste inputkosten wordt energie-efficiëntie een concurrentievoordeel, vooral op grotere schaal. 'Hernieuwbare energiebronnen beschermen bedrijven ook tegen schommelingen in de grondstofprijzen. Een meerderheid van de hyperscalers heeft publiekelijk toegezegd om in 2025-30 voor 100% gebruik te maken van hernieuwbare energie.' 

De industrie ontwikkelt zich dus op basis van gezonde zakelijke argumenten om de milieu-impact van datacentra te minimaliseren. 'De harmonie tussen de richting van de regelgeving en de concurrentiepositie maakt de lange termijnkansen voor datacentra-infrastructuur uniek aantrekkelijk.'