Ronde Tafel ‘Beleggen in Nederlandse hypotheken’ (deel 2)

March 20, 2023

Die vragen kwamen aan de orde in het tweede deel van de Ronde Tafel die Financial Investigator organiseerde over Beleggen in Nederlandse ypotheken. Zeven experts gingen onder leiding van Monique Sueters van AZL in gesprek over de rol van hypotheken in de portefeuilles van pensioenfondsen.

Dit is deel 2 van het verslag.

Door Hans Amesz
 

Voorzitter: Monique Sueters, AZL Deelnemers: Evelien van Hilten, DMFCO Kay Mennens, APG Bas van Ooijen, Pensioenfonds Horeca & Catering Erik Prakken, Achmea Investment Management Markus Schaen, MN Bob van de Straat, PGGM Martijn Winkelhagen, Stichting Pensioenfonds IBM Nederland (SPIN)

 

Concurreren pensioenfondsen met elkaar als het gaat om hypotheekleningen?

Van Hilten: ‘Op ons platform is het juist goed dat pensioenfondsen samenwerken in de hypothekenmarkt. Dat maakt het platform ook mogelijk. Juist door de verschillende behoeftes van pensioenfondsen is er continuïteit op het platform, wat weer goed is voor onze zichtbaarheid in de markt. De adviseur weet dat wij er altijd zijn.’

Winkelhagen: ‘In feite ben je aan het concurreren. Je wilt een portefeuille zo snel mogelijk opgebouwd hebben en als er dan meer vraag is, ben je zeker in concurrentie met elkaar, ondanks afspraken over hoe je de opbouw regelt. Wel merk ik dat juist bij Nederlandse hypotheken veel afstemming plaatsvindt tussen pensioenfondsen.’

Schaen: ‘Waarschijnlijk zouden hypotheektarieven hoger liggen als er naast onze opdrachtgevers geen andere pensioenfondsen in hypotheken zouden beleggen. Er is geen andere asset class waarover ik zoveel van gedachten wissel met andere pensioenfondsen en fiduciairs, dan hypotheken. Daar vinden wij elkaar. Er kunnen wel discussies ontstaan over het beleggingsbeleid van bepaalde hypotheekfondsen waar we met anderen in zitten, bijvoorbeeld over de risico’s of over waar de hoogste rendementen te behalen zijn. Maar ik zou dat toch niet als concurrentie willen betitelen.’

Mennens: ‘Als wij een nieuw mandaat krijgen, gaan we kijken waar we dat op een goede manier kunnen beleggen. Als we bij de ene partij een jaar moet wachten voordat we aan de beurt zijn, valt die eerder af dan een partij waarbij we al na twee maanden aan de bak kunnen. Die concurrentie speelt dus ook aan de aanbodzijde. Als de hypothekenmarkt een stuk kleiner wordt, gaat concurrentie tussen pensioenfondsen denk ik wel een rol spelen. Als er veel vraag is naar hypotheekleningen, blijven de spreads wel laag.’

Prakken: ‘We zien dat veel pensioenfondsen al op of boven hun normweging zitten, dus kun je niet echt meer spreken van concurrentie. Wel zagen we eerder dat veel van onze klanten tegelijkertijd in het lange rentevastsegment wilden origineren, waardoor de opbouw vertraging opliep.’

Van Ooijen: ‘Ik ben toch wel benieuwd naar de dynamiek in de markt die we nu zien en de betekenis daarvan voor de spreads. We hebben de markt al jarenlang alleen maar zien groeien en rentes zien dalen. Daar is een einde aan gekomen en er komen buitenlandse partijen de markt op. Je zou verwachten dat de spreads dan naar beneden gaan, maar dat is, historisch gezien, moeilijk te voorspellen. Wij denken wel dat we op de lange termijn op hypotheken een spread van gemiddeld 150 tot 200 basispunten zouden moeten kunnen halen.’

Het investeren in Nederlandse woninghypotheken was lange tijd vooral een Nederlandse aangelegenheid. In de laatste jaren zien we ook buitenlandse partijen deze markt betreden. Wat vinden jullie van deze ontwikkeling?

Van Ooijen: ‘Op zich is dat een goede ontwikkeling, in de zin dat de investor base wat breder wordt. Nederlandse pensioenfondsen doen grotendeels hetzelfde. Door de komst van buitenlandse institutionele partijen kan er best een andere dynamiek ontstaan en dat is niet verkeerd.’

Schaen: ‘Ik vind het positief dat er meer marktpartijen zijn. Het is goed dat er andere typen investeerders zijn, met andere overwegingen om te beleggen en met andere exit-momenten.’

Mennens: ‘Ik hoor hier en daar dat buitenlandse beleggers misschien wat voorzichtiger zijn op momenten dat het een beetje tegenzit. Dan zouden ze pas op de plaats maken of een stap terugdoen, waardoor je er op de lange termijn niet zo van op aan kunt. Het is al een paar keer gezegd: Nederlandse pensioenfondsen zitten voor de lange termijn in hypotheken.’

Van Hilten: ‘Je wilt dat ook buitenlandse partijen voor de lange termijn in hypotheken zitten. Het is daarbij van belang dat buitenlandse partijen beleggen via asset managers die sturen op deze lange termijn. Het managen van een hypotheekportefeuille op de korte termijn past niet bij de beleggingscategorie. Er ligt dan ook een verantwoordelijkheid voor de asset manager om de investeerders daarop te wijzen. Zo kan bijvoorbeeld een te korte beleggingshorizon leiden tot reputatieschade en dat is in niemands belang.’

Winkelhagen: ‘Naast de reeds genoemde voor- en nadelen zie ik nog een punt van aandacht: Nederlandse pensioenfondsen hebben over het algemeen een bepaalde agenda, bijvoorbeeld ten aanzien van duurzaamheid. Buitenlandse toetreders hebben daar wellicht een andere mening over. Door een buitenlandse toestroom van hypotheekbeleggers worden de belangen van Nederlandse pensioenfondsen mogelijk ondermijnd.’

 

Als consument moet je het toejuichen dat buitenlandse institutionele investeerders de Nederlandse hypothekenmarkt betreden.

 

Prakken: ‘Als consument moet je het toejuichen dat buitenlandse institutionele investeerders de Nederlandse hypothekenmarkt betreden. Hierdoor blijft de rente scherp. Wel hoor ik dat ze een grotere focus op spread hebben. Als die niet wordt gehaald, zijn zij sneller geneigd zich terug te trekken.’

Van Hilten: ‘Het moet natuurlijk niet zo zijn dat je als hypotheeknemer ineens in de problemen kan komen, doordat je alleen voor het goedkoopste tarief hebt gekozen. De hypotheekadviseur speelt daarbij een belangrijke rol door klanten niet alleen te wijzen op het goedkoopste product, maar ook op het langetermijnbelang van goede voorwaarden en een goede rente bij een renteherziening.’

Hoe houd je de verschillende belangen van consumenten, verstrekkers en investeerders in evenwicht?

Van de Straat: ‘Het is essentieel dat die belangen goed tegen elkaar worden afgewogen. De ene asset manager zal wat meer op de consumenten gericht zijn, de andere misschien iets meer op de beleggers. Als pensioenfonds maak je een keuze voor een asset manager voor de lange termijn, want je kunt niet zomaar switchen. Wij kiezen er met ons eigen hypotheeklabel voor om bepaalde elementen nadrukkelijk mee te wegen die bijdragen aan de toegankelijkheid en de betaalbaarheid van woningen voor medewerkers in de zorg- en welzijnssector. Twee voorbeelden zijn het meetellen van de onregelmatigheidstoeslagen als inkomen en het geven van een rentekorting op een groen leningdeel. De belangen van de medewerkers in de zorg- en welzijnssector worden dus nadrukkelijk meegewogen.’

Mennens: ‘Je moet niet in een situatie terechtkomen waarin je de consumenten tegen je in het harnas jaagt. Het omgaan met het belang van de eindklant speelt mee in de keuze van de partij waarmee je gaat samenwerken. Wij moeten daarnaast wel de hypotheekverstrekker scherp houden, zodat die niet alleen maar zorgt voor een product dat uitsluitend positief is voor de klant. Uiteindelijk kan dat ten koste gaan van het rendement. Het is onderdeel van ons werk om een zo goed mogelijke afweging te maken.’

Schaen: ‘Als hypotheekbelegger zijn we er niet per se op uit om het maximale rendement uit deze belegging te halen, door bijvoorbeeld nooit voorstellen te accepteren omdat dat ons rendement zou kosten. Onze opdrachtgevers zijn ook bereidwillig om bepaalde zaken te accepteren of actief te ondersteunen, zoals de verduurzaming van het Nederlandse woningbestand. Voor onze klanten is het belangrijk dat we in de hypothekensector goed scoren op bijvoorbeeld reputatiegebied en hoe onze hypotheekmanagers omgaan met klanten die betaalproblemen hebben.’

Van Hilten: ‘Het balanceren van de belangen van de belegger en de consument is onze kerntaak. Wij kennen natuurlijk alle ins en outs van beleggen in hypotheken en zijn daardoor goed in staat deze afweging te maken. Door op een transparante wijze de belegger in deze afwegingen mee te nemen, voegen we waarde toe aan het beleggingsproces.’

Als pensioenfonds kun je zelf direct beleggen in hypotheken, of je kunt dit via een fonds doen. Wat bepaalt jullie keuze?

Prakken: ‘De omvang van de allocatie is hier een belangrijk punt. Het concentratierisico is bij een fonds beperkter. Vaak zien we dat onze klanten naast de oorspronkelijke fondsbelegging kiezen voor een collectief mandaat waarbij meer keuzevrijheid bestaat ten aanzien van de te bedienen marktsegmenten, zodat eigen beleid toegepast kan worden. In de regel liggen de kosten bij een collectief mandaat ook lager, wat natuurlijk eveneens een aantrekkelijk aspect is.’

Winkelhagen: ‘Toen we onze beleggingen in hypotheken gingen uitbreiden, kwam de vraag aan de orde hoe de bestuurbaarheid van de portefeuille kon worden vergroot. We gaven de voorkeur aan een single clientfonds, waardoor wij een soort flexibele ring konden creëren waarbij wij zelf meer invloed hebben dan bij andere (multi client-)fondsen. De combinatie van deze twee type fondsen levert ons een goed werkbare structuur op die ons de gewenste stuurbaarheid geeft.’

Schaen: ‘De keuze voor een fonds of een direct mandaat is vaak een afgeleide van het onderliggende pensioenfonds. Ik denk dat een direct mandaat pas lonend is vanaf een bepaalde allocatieomvang naar hypotheken. Als je een vergelijking wilt maken, gelden overwegingen als kosten, waardering, reputatie, omvang. We bekijken ook of een aanbieder denkt dat hij over een lange periode van, zeg, twintig of dertig jaar nog actief is in de hypothekenmarkt. Wij willen zekerheid hebben dat we bij dezelfde partij kunnen blijven, als we dat zouden willen. Afscheid nemen is kostbaar en complex. Verder moet een aanbieder beschikken over goede mensen en een geëigende structuur om de zaken effectief te kunnen beheren.’

Van Ooijen: ‘Voor ons is continuïteit ook belangrijk, evenals reputatie en kosten. Daarnaast is beheersbaarheid van belang. We monitoren het risicoprofiel van een fonds aan de hand van eigen criteria, zodat er overeenstemming is met hoe wij naar hypotheken kijken.’

Mennens: ‘De fondsoplossingen zijn voor onze klanten niet de meest interessante. Dat heeft met name te maken met de omvang en de wens van controle. Onze klanten willen vanwege hun omvang graag zelf meer sturing geven aan de portefeuille en het product.’

Van Hilten: ‘Door direct te beleggen in hun eigen hypotheekportefeuille realiseren pensioenfondsen de gewenste flexibiliteit wat betreft looptijd en risico. Op ons platform hebben we ruim 26 miljard euro onder beheer voor meer dan 30 investeerders. Daardoor zien we steeds meer liquiditeitsmogelijkheden omdat de investeerders in dezelfde typen hypotheken beleggen.’

 

Ik denk dat een direct mandaat pas lonend is vanaf een bepaalde allocatieomvang naar hypotheken.

 

In hoeverre willen pensioenfondsen controle hebben over de hypotheekportefeuille, bijvoorbeeld op het gebied van pricing, voorwaarden en achterstanden?

Mennens: ‘Sommige klanten hebben daar een meer uitgesproken mening over dan andere, maar over het algemeen is controle hebben belangrijk.’

Van Ooijen: ‘Wij hebben gekozen voor een fondsoplossing en hebben daarmee minder directe controle op zaken als pricing, voorwaarden en achterstanden. We kijken wel naar dit soort zaken, alsook naar reputatie, ten opzichte van andere partijen in de markt.’ 

Winkelhagen: ‘Wij willen goed begrijpen wat er gebeurt in de fondsen waarin we beleggen, pro-actief spreken met de beheerders en vertegenwoordigd zijn in de fondsorganen. Aan directe sturing doen we wat minder.’

Van de Straat: ‘Je moet marktconform zijn als label. Tegelijkertijd willen we weten en begrijpen hoe het zit met de risico’s, kosten en opbrengsten. Specifiek hebben we aandacht voor de invloed die aangepaste voorwaarden zullen hebben op de toegankelijkheid van woningen voor de medewerkers in de zorg- en welzijnssector.’

Schaen: ‘Je zou het liefst alles willen kunnen aansturen, maar je deelt een label met andere investeerders, dus dat is niet mogelijk. Je moet weten wat je op het gebied van controle graag zou willen, wat realistisch en betaalbaar is. Waarschijnlijk heb je bij hypotheken al meer invloed dan bij andere beleggingen.’

Van Hilten: ‘Wij bieden investeerders controle over de samenstelling van hun eigen portefeuille en daarmee ook de nodige flexibiliteit. Daarom is het belangrijk een asset manager te hebben die het gesprek met de belegger aangaat over een goede balans tussen rendement en risico.’

Nu bij het verstrekken van een hypotheek zo’n 90% wordt bepaald door wettelijke bepalingen, wat is voor beleggers het onderscheidend vermogen van de verschillende hypotheekproducten die in de markt beschikbaar zijn?

Schaen: ‘Het is goed dat er een strak wettelijk kader is voor hypothekenverstrekking. Het beschermt de consument en geeft duidelijkheid aan die consument, de verstrekker en de investeerder. Het aangaan van een hypotheek behoort tot de grootste financiële beslissingen in het leven van een consument. Als investeerder heb je mogelijk weleens de gedachte dat de wetgever over het algemeen wat meer de kant van de consument kiest, met boeteregelingen, rentedalingen, enzovoort. Je kunt dit als investeerder wellicht niet fair vinden, maar je kunt je er beter op instellen als je de risicovergoedingen vaststelt.’

Van Hilten: ‘Het mooie van het Nederlandse systeem is dat de woninglasten daardoor voorspelbaar zijn. Hierdoor hebben we, in verhouding tot bijvoorbeeld de Verenigde Staten, heel weinig achterstand in betalingen. Ik vind wel dat een asset manager namens de beleggers af en toe tegen de toezichthouder moet kunnen zeggen: dit gaat te ver, dit is niet in overeenstemming met de huidige regelgeving.’

Mennens: ‘Dat elke hypotheekverstrekker zich aan dezelfde regels moet houden, zorgt ervoor dat de hypotheken in Nederland een vrijwel homogeen product zijn. Je moet dus naar andere onderscheidende factoren kijken, bijvoorbeeld hoe de relatie van de hypotheekverstrekker met het intermediair is.’

Van de Straat: ‘Als pensioenfonds kun je kiezen voor een beheerder die wat scherper aan de wind zeilt of zich juist strak aan de regels houdt.’

Prakken: ‘Het klopt dat hypotheken een soort commodity zijn. Onderscheidend is wel of de verstrekker meer in het belang van de investeerder handelt, of meer in het belang van de consument en veel klantvriendelijke voorwaarden hanteert. Daarnaast spelen pricing en distributiekracht natuurlijk een rol en de vraag hoe achterstanden beheerst worden. Wat wij daarnaast belangrijk vinden, is de waarderingsmethodiek. Bij veel grote hypotheekfondsen is die gebaseerd op eigen tarieven. Wij zijn echter voorstander van een marktgemiddelde, waardoor er bij in- of uittreding minder afhankelijkheid bestaat van de rentesetting van het specifieke hypotheeklabel. We zien gelukkig dat steeds meer partijen kiezen voor marktrentes. Afgelopen maand is weer een grote fondsaanbieder overgestapt naar dit model.’

 

Hier leest u deel 1 en hier deel 3 van het verslag van de Ronde Tafel over ‘Beleggen in Nederlandse hypotheken’.

 

Monique Sueters Monique Sueters is sinds maart 2021 CEO en Statutair Directeur van AZL. Daarvoor was ze ruim vier jaar Directeur Hypotheken & Consumptief Krediet bij NN Bank. In diverse leidinggevende en directeursfuncties binnen ING en NN Group was ze verantwoordelijk voor het realiseren van groei, een hogere klanttevredenheid, productontwikkeling, digitalisering, systeemvernieuwing en transformatie. Sueters studeerde Bedrijfskunde aan de Rijksuniversiteit Groningen.

 

Evelien van Hilten Evelien van Hilten is sinds anderhalf jaar Hoofd Portfolio Management bij DMFCO, de asset manager achter MUNT Hypotheken. Daarvoor heeft ze gewerkt als Investment Manager voor Philips Pensioenfonds en als Portfolio Manager Hypotheken en RMBS bij NNIP. Van Hilten is haar carrière, na haar studie Algemene Economie in Leuven, gestart als Risk Manager. Naast haar huidige rol bij DMFCO is zij Lid van de RvT van BPF Foodservice.

 

Kay Mennens Kay Mennens is Senior Portfolio Manager in het Alternative Credits team bij APG Asset Management. Hij is verantwoordelijk voor de directe beleggingen in Nederlandse hypotheken en beheert de Europese securitisatieportefeuille. Mennens heeft een MSc in Quantitative Finance & Actuarial Sciences van Tilburg University en heeft de opleiding Investment Management aan de Vrije Universiteit Amsterdam afgerond.

 

Bas van Ooijen Bas van Ooijen is sinds 2011 werkzaam als Head of Investment Management bij Pensioenfonds Horeca & Catering. Hiervoor was hij werkzaam als vermogensbeheerder bij levensverzekeraar Robein. Van Ooijen studeerde Bedrijfseconomie aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. Hij rondde de VBA-opleiding aan de Vrije Universiteit Amsterdam af en is CAIA-charterholder

 

Erik Prakken Erik Prakken is Senior Portfolio Manager bij Achmea Investment Management. Eerder was hij werkzaam als Portfolio Manager bij DNB Asset Management en bij ING Investment Management. Prakken is Voorzitter van de RvT van Stichting Mendoo (hulp bij huiselijk geweld). Hij heeft Financiering & Belegging en Vermogensbeheer gestudeerd aan de Rijksuniversiteit Groningen en is CFA-charterholder.

 

Markus Schaen Markus Schaen is sinds 2008 werkzaam voor MN als Senior Fundmanager Fixed Income. Hij werkte eerder voor de Universiteit Maastricht, Deloitte, Metro AG, Draka Holding en Koninklijke Wegener NV. Aan de Universiteit Maastricht behaalde hij zijn doctoraaldiploma Bedrijfseconomie, waar hij tevens de Register Accountancyopleiding afrondde. Ook volgde hij de postdoctorale studie Treasury Management aan de VU in Amsterdam.

 

Bob van de Straat Bob van de Straat is sinds juni 2022 werkzaam bij PGGM als Senior Investment Consultant – Fiduciair Advies. Eerder werkte hij tien jaar bij MN. Sinds 2018 is hij in verschillende rollen betrokken bij beleggingen in hypotheken. Van de Straat is afgestudeerd aan de Erasmus Universiteit Rotterdam en is CFA-charterholder.

 

Martijn Winkelhagen Martijn Winkelhagen is Investment Manager bij Stichting Pensioenfonds IBM Nederland. Hij is verantwoordelijk voor het vermogensen balansbeheer, zowel strategisch als operationeel. Eerder was hij werkzaam als optie- en arbitragehandelaar en als intern consultant op het gebied van bedrijfsprocessen. Winkelhagen is afgestudeerd Bedrijfskundige in de financiële richting aan de Rijksuniversiteit Groningen.

 

Attachments

• FI-1 - 2023 - RT Beleggen in Nederlandse hypotheken.pdf