Frank van Blokland (IVBN): Investeringen woningmarkt ter discussie door stapeling maatregelen

February 22, 2021

Dit was de teneur van een persbericht dat we recent uitbrachten. Het is onbegrijpelijk en zeer teleurstellend dat de politiek meent dat regulering bijdraagt aan méér nieuwe middenhuurwoningen. IVBN-leden realiseren gemiddeld 9.000 nieuwe huurwoningen en willen graag veel meer middenhuurwoningen bouwen, maar de politiek blijft ervoor kiezen dat te ontmoedigen. Veel langetermijninvesteerders zullen hun investeringen uitstellen of zelfs afstellen in dit uitermate grillige en door een aantal politieke partijen in de hand gewerkte vijandige investeringsklimaat. De stapeling van maatregelen en regels werkt volkomen averechts. Het doen van constructieve voorstellen, zoals we de afgelopen jaren hebben gedaan, juist bedoeld voor extra investeringen in nieuwbouw en bestaande huurwoningen, helpt langetermijninvesteerders blijkbaar niet in dit politieke klimaat.

In een poging een noodknop op basis van de WOZ te voorkomen, deed de IVBN vorig jaar het constructieve voorstel de huurverhoging in de vrije sector voor zittende huurders te beperken tot inflatie plus 1,5%. De minister stelde in mei van dit jaar voor dat voor drie jaar te gaan doen met inflatie plus 2,5%, omdat datzelfde percentage in de gereguleerde sector gebruikelijk is. De minister kiest nu echter onder druk van de oppositie voor inflatie plus slechts 1% voor zowel de vrije als de gereguleerde sector. Zo’n verlaging in beide sectoren maakt investeren in die bestaande huurwoningen heel erg moeilijk. De vrije sector is sterk gekoppeld aan de koopmarkt, waar alleen al dit jaar meer dan 8% prijsstijging is geweest.

Ook de verhoging van de overdrachtsbelasting van 2 naar 8% heeft grote negatieve effecten op investeringen door langetermijnbeleggers. Het rondrekenen van middenhuurprojecten wordt nóg veel moelijker door de daling van de exitwaarde van die projecten én de algemene waardedaling van woningportefeuilles. Ook transformaties van kantoren en winkelruimte naar woningen wordt moeilijker, evenals het aankopen, renoveren en verduurzamen van complexen met verouderde huurwoningen. En dat terwijl er enorme behoefte is aan nieuwe of gerenoveerde en kwalitatief goede woningen.

Minister Kajsa Ollongren kondigde tevens aan vast te houden aan de beperking van de WOZ-factor in het WWS voor uitsluitend de te liberaliseren huurwoningen in zeer gespannen woningmarkten als Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam. Door de ingreep in het WWS moeten verhuurders vrezen voor forse directe huurverlagingen, indirecte huurverlagingen (na mutatie van de huurder) en ook voor het terugvallen van reeds geliberaliseerde huurwoningen tot onder de liberalisatiegrens, waardoor de verhuurderheffing verschuldigd wordt. Invoering van deze WOZ-cap in het WWS zal juist leiden tot minder betaalbare huurwoningen. Huurwoningen die fors geraakt gaan worden, zullen immers worden verkocht in plaats van dat ze verder worden geëxploiteerd.

Lokaal hebben professionele woningbeleggers ook te maken met diverse vormen van regulering, via huisvestings- en grondverordeningen en/of een verhuurvergunning, waarin allerlei lokale politieke wensen zijn of worden opgenomen (puur inflatievolgend huurbeleid voor de nieuwbouw, koppeling van oppervlaktes aan bepaalde maximale huurprijzen, voorrang voor doelgroepen en doorstromers en recent zelfs verlaging van de inkomensnormen).

Een voorbeeld van het negatieve politieke sentiment is de landelijke politieke discussie om vanwege de coronacrisis de jaarlijkse huurverhoging niet door te laten gaan, terwijl de IVBN en andere verhuurdersorganisaties juist maatwerk leveren om getroffen huurders door die crisis heen te helpen.