Han Dieperink: Amerikaanse vastgoedmarkt herstelt
Door Han Dieperink, geschreven op persoonlijke titel
Ondanks de huidige economische onzekerheden en geopolitieke spanningen blijkt de Amerikaanse vastgoedsector veerkrachtiger dan verwacht. Het doemscenario over commercieel vastgoed dat enkele jaren geleden werd geschetst, bleek overdreven. De fundamenten waren sterker dan algemeen werd aangenomen.
Wereldwijd zijn de waarderingen in commercieel vastgoed sinds hun piek met ongeveer 20% gedaald. Toch blijft de onderliggende huurgroei in veel sectoren positief – een zeldzame combinatie in de geschiedenis van vastgoedcorrecties. Dit creëert een aantrekkelijk instapmoment voor investeerders met een langetermijnvisie.
Nooit eerder zagen we een terugval in de vastgoedmarkt terwijl de inkomensgroei bleef stijgen. Banken erkennen inmiddels dat de waarde van gefinancierd vastgoed lager is, maar constateren ook dat de kasstromen om leningen te bedienen nog steeds aanwezig zijn.
Hernieuwde interesse in vastgoedaandelen
Enkele jaren geleden ging de voorkeur uit naar schulden boven eigen vermogen, aangezien schulden beter presteerden dan aandelen bij dalende vastgoedwaarden. Nu zijn er echter redelijke groeivooruitzichten voor aandelenposities in vastgoed. Vastgoedschulden bieden nog steeds goede relatieve waarde vergeleken met bedrijfsobligaties, met een premie voor vergelijkbaar kredietrisico.
Opvallend is de ommezwaai in de houding van banken tegenover vastgoed. Na een periode waarin ze actief hun vastgoedblootstelling wilden verminderen, hebben banken rond eind 2023 collectief besloten dat ze hun exposure voldoende hadden teruggebracht. Ze zijn nu weer bereid vastgoedleningen te verstrekken.
Waar financieringen zes maanden geleden nog relatief schaars waren, is er nu een brede groep kredietverstrekkers – inclusief banken – die opnieuw aan vastgoedbeleggers uitlenen. Dit is cruciaal voor een sector die sterk afhankelijk is van leverage.
Een veranderend investeringslandschap
Tien jaar geleden konden vastgoedbeleggers succesvol zijn door simpelweg te investeren in industrieel vastgoed met een secundaire allocatie naar woningen. Deze sectorbenadering leverde uitstekende resultaten op. Nu zijn de historisch gebruikelijke verschillen tussen sectoren en regio’s afgenomen.
Industrieel vastgoed, de best presterende sector wereldwijd in het afgelopen decennium, steekt niet meer zo uit als voorheen. Succes vereist nu een genuanceerdere benadering, waarbij de kwaliteit van activa en microlocaties doorslaggevender wordt. De traditionele verdeling – met significant ondergewaardeerd industrieel vastgoed en overgewaardeerde kantoren – behoort tot het verleden.
Thuiswerken: een trend in omgekeerde richting
Het thuiswerken, eens gezien als de doodsteek voor kantoorvastgoed, piekte in maart 2020 en neemt sindsdien geleidelijk af. Hoewel het niveau nog steeds hoger ligt dan vóór de pandemie, blijft de trend neerwaarts gericht.
In New York is er zelfs sprake van significante verhuuractiviteit. Huren in topgebouwen zijn gestegen naar niveaus die ver boven die van vóór maart 2020 liggen. Bedrijven die het zich kunnen veroorloven, zien premium kantoorruimte als een effectieve manier om medewerkers terug naar kantoor te lokken.
Er ontstaat een duidelijke tweedeling: absolute topkwaliteit kantoren – misschien 10 gebouwen in New York – hebben dit effect het duidelijkst ervaren, maar we zien het nu ook doorfilteren naar de volgende categorie van hoogwaardige gebouwen.
Behoeftegericht vastgoed als stabiele investeringsstrategie
In een tijd van cyclische onzekerheid loont het om te focussen op structurele thema’s die deze cyclus zullen overleven. Verstandige investeerders richten zich op vastgoed waar behoefte aan is, bijvoorbeeld gedreven door demografische veranderingen zoals vergrijzende bevolking en gezinsvorming, en structurele verschuivingen zoals de AI-revolutie, e-commerce en nearshoring. Deze segmenten zijn minder gevoelig voor cyclische economische omstandigheden en bieden voorspelbaardere kasstromen. Denk aan huurwoningen, inclusief eengezinswoningen in de suburbs, noodzakelijke retail zoals winkelcentra met supermarkten of apotheken als anker, gezondheidgerelateerd vastgoed zoals medische kantoorgebouwen, en industriële logistiek gedreven door de behoefte aan snellere bezorging.
Betaalbaarheid als sleutelfactor in een barbell-strategie
Een ander cruciaal thema is betaalbaarheid in een barbell-strategie, met investeringen aan twee uiteinden van het spectrum. Aan de ene kant staat betaalbaar vastgoed voor huurders met een beperkt inkomen, zoals prefab-woningen, gereguleerde betaalbare woningen en betaalbare vakantiewoningen zoals campings. Deze assets presteren vaak goed in verschillende economische cycli. Aan de andere kant staat hoogwaardig premium vastgoed voor kapitaalkrachtige huurders, waaronder hoogwaardige kantoorruimte, luxe huurwoningen waar mensen uit keuze huren en niet uit noodzaak, en datacenters. Deze tweeledige aanpak biedt risicospreiding en kansen in verschillende marktsegmenten.
Regionaal perspectief: gateway-markten versus de Sunbelt
In ‘gateway markten’ zoals New York, Los Angeles, San Francisco en Washington DC was er de afgelopen jaren weinig aanbod, maar wel een gestaag stijgende vraag (hoewel Washington DC vraagtekens oproept gezien het beleid van de federale overheid).
In de Sunbelt-regio stijgt momenteel de leegstand door overaanbod. Toch zijn daar assets te vinden die onder de vervangingswaarde worden gewaardeerd. Bovendien worden er nieuwe projecten ontwikkeld voor 2027 en 2028, wanneer er waarschijnlijk minder concurrentie zal zijn.
De huidige leegstandspieken in de Sunbelt weerspiegelen overaanbod, niet zwakke vraag. De komende jaren volgt waarschijnlijk herstel. Interessant is ook dat de correlatie tussen energieprijzen en vastgoedprestaties in Texas al twee decennia afneemt, waardoor Texas steeds meer afhankelijk wordt van de groei van de Amerikaanse economie.
Daarnaast zijn de inputkosten voor vastgoedontwikkeling sinds 2020 ver boven het historische tempo gestegen, zowel wat betreft materiaal als arbeidskosten. Een hoog percentage van de mensen in de bouwsector bestaat uit ‘illegale’ immigranten, wat het aanbod in de toekomst kan beperken en op langere termijn de huurprijzen en bezettingsgraad kan verbeteren.
Conclusie: geduldige investeerders vinden kansen
Commercieel vastgoed blijft een langlopende illiquide asset class. Veel real-time informatie wordt niet direct in waarderingen verwerkt en de conservatieve vastgoedsector past zich langzaam aan veranderende omstandigheden aan.
De huidige situatie is het exacte tegenovergestelde van medio 2022. De rentes gingen toen omhoog en een vertraging was waarschijnlijk. Nu liggen de waarderingen wereldwijd 20% lager, zijn leenkosten gedaald in het afgelopen jaar, en is financiering beschikbaar. Huurdersmarkten verkeren nog steeds in redelijke vorm, met leegstandscijfers rond of onder langetermijngemiddelden.
Het aanbod zal in de komende jaren waarschijnlijk verder dalen – mogelijk meer dan enkele maanden geleden werd verwacht. Voor investeerders met geduld biedt deze combinatie van factoren een aantrekkelijk uitgangspunt. Wie door de kortetermijnvolatiliteit heen kan kijken en zich richt op structurele trends, vindt voldoende kansen in de Amerikaanse vastgoedmarkt.