IVBN: De prijs van gemeenschapsvorming
Een woongebouw is nog geen gemeenschap. Community management is wat gedeelde voorzieningen waardevol maakt. Maar door de aanscherping van de regels voor servicekosten staat deze sociale meerwaarde onder druk.
Door Simon van der Gaast, Senior Beleidsadviseur, IVBN
In steeds meer woonconcepten is ontmoeting geen bijzaak, maar onderdeel van het ontwerp. Wie ontmoeting wil creëren, moet dit ook mogelijk maken. Dat schuurt met de aanscherping van de servicekostenregels. Community management kan namelijk niet meer via huur of servicekosten worden gefinancierd, maar vraagt om afzonderlijke afspraken met bewoners. Hierdoor ontstaat onzeker heid over de structurele financiering en wordt het lastiger om een community manager duurzaam aan een woonconcept te verbinden.
Community management zorgt voor ontmoetingen die anders vaak niet ontstaan. Het verlaagt drempels om elkaar op te zoeken en draagt bij aan het tegengaan van eenzaamheid. Het zorgt bovendien voor continuïteit. Nieuwe bewoners worden wegwijs gemaakt, gedeelde ruimtes worden geactiveerd en bewoners zien sneller wat er in een gebouw mogelijk is. Dat draagt bij aan sociale veiligheid en leefbaarheid, doordat bewoners elkaar kennen en gemakkelijker aanspreken. Voor beleggers raakt dit direct aan de toekomstwaarde van het woonproduct.
Waar ontmoeting kwetsbaar wordt
Gemeenschappelijke voorzieningen vragen om onderhoud, digitale onder steuning en professionele begeleiding. Die kosten kunnen volgens de nieuwe servicekostenregels niet meer eenvoudig worden opgenomen in de huur, zeker niet bij gereguleerde woningen. Zonder structurele dekking wordt community management afhankelijk van tijdelijke oplossingen, terwijl het juist langdurig nodig is om een gebouw sociaal te laten functioneren. Als die kosten niet meer collectief kunnen worden geregeld, wordt het lastiger om betaalbare woningen te combineren met hoogwaardige gedeelde voorzieningen.
De achtergrond van de aanscherping van de servicekostenregels is begrijpelijk. De overheid wil huurders beter beschermen tegen onduidelijke of buitensporige servicekosten. Misstanden uit het verleden hebben laten zien dat scherpe regels nodig zijn. Maar als alle aanvul lende diensten en voorzieningen langs dezelfde meetlat worden gelegd, ontstaat een nieuw risico. Dan worden ook concepten geraakt die bewoners waarderen en die bijdragen aan sociale cohesie, leefbaarheid en betaalbaar wonen met gedeelde ruimtes.
Regels met oog voor goede concepten
De vraag is daarom niet of alles zomaar via servicekosten moet kunnen worden bekostigd, maar of regelgeving ruimte laat voor woonconcepten die aantoonbaar bijdragen aan maatschappelijke doelen. Als professionele partijen bereid zijn een deel van de kosten zelf te dragen en bewoners voor een beperkte bijdrage toegang krijgen tot waardevolle voorzieningen, vraagt dat om nuance in plaats van een generiek verbod.
Zeker voor institutionele beleggers telt voorspelbaarheid. Wie investeert in woningen met gedeelde voorzieningen, moet kunnen inschatten hoe beheer, diensten en faciliteiten duurzaam kunnen worden gefinancierd. Sociale kwaliteit is geen bijkomstigheid, maar onderdeel van de kwaliteit en exploitatie van een gebouw. Als de financiering onzeker wordt, verdwijnt niet alleen een kosten post, maar ook een deel van de waarde die het woonconcept onderscheidend maakt.
Ruimte voor sociale waarde
We willen eenzaamheid tegengaan, buurten versterken en mensen langer zelfstandig laten wonen. Maar dan moeten we ook accepteren dat gemeenschapsvorming iets kost. Niet buitensporig, niet ondoorzichtig, maar wel structureel. Regelgeving moet misstanden voorkomen, maar ook ruimte laten voor concepten die aantoonbaar waarde toevoegen. Want als we ontmoeting echt belangrijk vinden, moeten we ook mogelijk maken dat iemand die ontmoeting organiseert.
Lees de volledige column in Financial Investigator magazine