IVBN: Waarom kapitaal niet vanzelf wordt geïnvesteerd
Ook als kapitaal beschikbaar is, leidt het niet vanzelf tot nieuwe projecten. Daarvoor moeten de randvoorwaarden kloppen en de risico’s beheersbaar zijn.
Door Judith Norbart, Directeur, IVBN
Voor de woningbouwopgave wordt terecht gekeken naar hoe nationaal en internatio naal kapitaal kan worden gemobiliseerd. Maar tussen ambitie en uitvoering ligt een cruciale schakel: investeerbaarheid. Kapitaal volgt immers niet alleen ambitie. Het zoekt zekerheid. Ontbreekt die zekerheid, dan blijft kapitaal onbenut, hoe groot de maat schappelijke opgave ook is.
Rendement is het resultaat van risico
In vastgoed is rendement geen vast gegeven, maar het resultaat van risico. Dat risico verschilt per project, per locatie en per ontwikkelfase. Een binnenstedelijke transformatie kent andere onzekerheden dan een uitbreidingslocatie en investeren gebeurt pas als er voldoende zekerheid is. De aanpassing van de Wet versterking regie volkshuisvesting draagt hier aan bij. De mogelijkheden om bezwaar te maken tegen woningbouwplannen worden beperkt, waardoor bezwaar- en beroepsprocedures korter worden. Dat leidt tot een significante versnelling van de woningbouw. Tegelijker tijd worden projecten voorspelbaarder en beter financierbaar, wat de investeer baarheid ten goede komt.
Voorwaardelijk kapitaal en beheersbare risico’s
Daarom is kapitaal in belangrijke mate voor waardelijk. Het komt beschikbaar wanneer risico’s beheersbaar en inzichtelijk zijn. Ontbreekt die basis, dan wordt het niet ingezet. Het gaat daarbij niet alleen om de bereidheid om te investeren, maar vooral om de condities waaronder dat verantwoord kan. Waar basisvoorwaarden ontbreken, houdt de investeringsbereidheid eenvoudigweg op.
De huidige praktijk maakt dat scherp zicht baar. Netcongestie is het meest actuele voor beeld. Zonder zekerheid over een stroom aansluiting kan een project niet worden gerealiseerd. In zulke gevallen is er geen sprake meer van een risico dat kan worden ingeprijsd. Het gaat dan om een basis voorziening die simpelweg beschikbaar moet zijn.
Een vergelijkbaar mechanisme speelt bij vergunningverlening. Als procedures lang duren en uitkomsten onvoorspelbaar zijn, wordt het risico lastig te duiden. Zulke onzekerheid laat zich niet goed inprijzen. Daardoor leidt zij eerder tot uitstel of afstel van projecten dan tot extra investerings bereidheid. Het gevolg is dat kapitaal onbenut blijft, terwijl de behoefte groot is. Zulke belemmeringen laten zich niet op vangen met een hoger verwacht rendement.
De complexiteit van investeringen
De praktijk van investeringen wordt geken merkt door afhankelijkheid en nuance. De politiek richt zich vaak op één of twee factoren, terwijl juist de samenhang van factoren doorslaggevend is. Investeren is complex: vrijwel alle factoren hangen met elkaar samen. Sommige risico’s zijn beheersbaar en financieel te berekenen, andere kunnen een project volledig blokkeren. Juist het ondervangen van die blokkades bepaalt of kapitaal daadwerkelijk wordt ingezet.
Van randvoorwaarden naar rendement
Wie de woningbouw wil versnellen, doet er daarom goed aan de focus te verleggen naar een integrale aanpak waarin het beperken van risico’s centraal staat. Dat vraagt om een faciliterende overheid, voorspelbare en efficiënte vergunningverlening, consistente beleidskaders en het oplossen van knelpunten zoals netcongestie. Pas wanneer die rand voorwaarden op orde zijn, kan voorwaarde lijk kapitaal daadwerkelijk in projecten landen. Niet de beschikbaarheid van kapitaal bepaalt het tempo van de woningbouw, maar de mate waarin risico’s beheersbaar zijn en investeringen uitvoerbaar worden. Juist daarom is het beheersen van risico’s geen technisch detail, maar een voorwaarde voor versnelling. Zonder investeerbaarheid blijft woningbouw een ambitie op papier. Kapitaal volgt niet alleen ambitie, maar vooral de zekerheid van voorwaarden die investe ringen daadwerkelijk mogelijk maken.
Lees deze column in de digitale editie van Financial Investigator magazine