DMFCO AM: Overwaarde benutten wordt groeimarkt

25 juni 2026

 
Naar schatting zit er circa € 450 miljard aan overwaarde ‘opgesloten’ bij 67-plussers in Nederland. In de VS en het VK zijn verzilverproducten al vrij ver ontwikkeld, terwijl het aanbod in Nederland nog beperkt is. Hoe verklaart u dit verschil?

‘Daar zijn goede historische redenen voor. Nederlanders zijn terughoudender met schulden aangaan dan Britten of Amerikanen. Daarnaast kent Nederland een uitgebreid stelsel van AOW en pensioen. Bovendien konden gepensioneerden hier tot voor kort via een gewone aflossingsvrije hypotheek eenvoudig overwaarde opnemen, een mogelijkheid die in andere landen niet bestaat. Daardoor is de Nederlandse markt voor gespecialiseerde verzilverproducten beperkt gebleven tot mensen zonder voldoende inkomen.

Die situatie verandert nu wezenlijk. Vergrijzing en stijgende overwaarde creëren een groeiende behoefte om woningvermogen op een andere manier te ontsluiten. De markt kent inmiddels verschillende productvormen: van hypotheken met maandelijkse rentebetalingen tot producten waarbij rente wordt bijgeschreven of een deel van het eigendom wordt overgedragen.’

Jullie verwachten dat de markt voor verzilverproducten structureel gaat groeien. Waar is dat op gebaseerd?

‘Er zijn verschillende ontwikkelingen die elkaar versterken. Het CBS verwacht in de komende twintig jaar 50% meer gepensioneerden. Stijgende huizenprijzen en de focus op aflossen doen de overwaarde verder toenemen. Het nieuwe pensioenstelsel maakt het pensioeninkomen variabeler, wat de behoefte aan financiële zekerheid vergroot.

Tegelijkertijd wordt de meest gangbare route smaller. Grootbanken verlagen onder druk van toezichthouders het maximale aflossingsvrije deel van 50% naar 30% van de woningwaarde. Gepensioneerden die meer willen opnemen, komen bij hun bank niet meer in aanmerking. Dat is een structurele beleidswijziging.

Het resultaat is een dubbele fuik: huiseigenaren worden verplicht om annuïtair af te lossen en bouwen daardoor steeds meer vermogen op in hun woning, terwijl grootbanken de mogelijkheid om dat vermogen via reguliere hypotheken vrij te maken juist beperken. Door de combinatie van groeiende vraag en krimpend bancair aanbod verschuift dit segment van een niche naar een structureel groeisegment binnen de hypotheekmarkt.’

Pensioenfondsen en verzekeraars hebben ruime ervaring met beleggen in Nederlandse hypotheken. Waarom zijn juist deze partijen goed gepositioneerd om in de toenemende vraag naar verzilvering te voorzien? En wat maakt deze leningen aantrekkelijk als aanvulling binnen een bestaande hypotheek- of vastrentende portefeuille?

‘Institutionele beleggers vallen niet onder de portefeuillebeperkingen die banken dwingen hun aflossingsvrije portefeuilles af te bouwen. Hun lange beleggingshorizon sluit goed aan bij de looptijd van dit type lening, vergelijkbaar met een 15- tot 20-jaars rentevaste hypotheek. Dat profiel wordt in portefeuilles van beleggers met langlopende verplichtingen steeds schaarser en een verzilverlening biedt een aantrekkelijke spread. Bij producten met een levenslange vaste rente en maandelijkse rentebetalingen is het risicoprofiel conservatief en vergelijkbaar met een reguliere hypotheekbelegging.
 

 
Daar komt een maatschappelijke dimensie bij: deze beleggingen stellen gepensioneerden in staat langer zelfstandig thuis te wonen. Pensioenfondsen beheren het vermogen van precies de generatie die daar nu behoefte aan heeft. Die directe verbinding met de eigen doelgroep maakt dit segment ook vanuit de sociale component van verantwoord beleggen relevant.’

Verzilverleningen verschillen in meerdere opzichten van reguliere hypotheken. Welke specifieke risico’s spelen hierbij een rol en in hoeverre zijn die voor institutionele beleggers goed te analyseren en te beheersen?

‘Ten opzichte van een reguliere hypotheek kent dit type lening op een belangrijk punt een gunstiger risicoprofiel: er is geen herfinancieringsrisico. De levenslange vaste rente elimineert het renteherzieningsrisico volledig, voor zowel consument als belegger. Het meest onderscheidende risico is het aflossingsgedrag. Waar bij reguliere hypotheken vervroegde aflossing wordt gedreven door rentebewegingen, is dat hier gedreven door levensgebeurtenissen. Dat maakt kas- stromen minder rentegevoelig en daardoor voorspelbaarder. Het structurele karakter van de AOW- en pensioeninkomsten borgt daarbij dat de maandlasten gedurende de gehele looptijd betaalbaar blijven. Voor beleggers met ervaring in Nederlandse hypotheken is dit risicoprofiel dan ook goed herkenbaar. De Nederlandse woningmarkt is transparant, sterftestatistieken zijn betrouwbaar en het aflossingsgedrag is actuarieel goed in te schatten. Kortom: sterk vergelijkbaar met een investering in een reguliere Nederlandse hypotheek.’

Er zijn inmiddels verschillende typen verzilverproducten op de markt. Welk producttype heeft de meeste potentie?

‘Producten met een levenslange vaste rente hebben naar onze inschatting het meeste potentieel. De consument betaalt maandelijks rente en lost af bij verkoop of overlijden: voorspelbare lasten, geen herfinancieringsrisico en volledig behoud van eigendom.

Voor de meeste gepensioneerden is dit ook de goedkoopste en best te begrijpen oplossing, omdat het product in de basis lijkt op een reguliere hypotheek. Het risicoprofiel voor beleggers is daarmee in lijn: conservatieve LTV’s, sterke onderpandwaarden en voorspelbare kasstromen. Dat neemt niet weg dat wanneer erfenis geen prioriteit is en inkomen ontbreekt, een opeet-hypotheek goed kan werken. Het rente-op-rente-effect is aantrekkelijk vanuit beleggersperspectief, maar maakt het product tegelijkertijd kostbaar voor de consument. Participatieproducten zijn conceptueel eenvoudig, maar de kosten zijn niet vooraf vast te stellen. De centrale vraag bij elk producttype is hoe consumentenbelang en rendement zich tot elkaar verhouden. Bij levenslange renteproposities is die balans het meest overtuigend: transparant voor de consument, voorspelbaar voor de belegger.’

Wat zijn de belangrijkste voorwaarden voor een goed functionerende verzilvermarkt? En welke rol is daarbij weggelegd voor aanbieders, beleggers en eventueel beleidsmakers?

‘Een goed functionerende markt vraagt om drie voorwaarden. Ten eerste producten die consumenten begrijpen. De doelgroep wordt gekenmerkt door beperkte financiële flexibiliteit en mogelijk veranderende cognitieve vermogens. Eenvoud en transparantie zijn daarom essentieel. Ten tweede moeten aanbieders het sociale element serieus nemen. Productvoorwaarden moeten meebewegen met veranderende levensomstandigheden: het overlijden van een partner, verhuizing naar een zorginstelling, of de behoefte aan woningaanpassingen. Pensioenfondsen zijn bij uitstek de partijen die hier verantwoordelijk mee omgaan.

Ten derde kunnen beleidsmakers de markt versterken. Het coalitieakkoord van januari 2026 kondigt een doorstroomhypotheek aan om ouderen te stimuleren naar een kleinere woning te verhuizen. Dat is een welkome stap, maar veel ouderen willen juist in hun vertrouwde woning blijven en daar financiële ruimte creëren. Voor die groep biedt de doorstroomhypotheek geen oplossing. Geldverstrekkers kunnen deze groep nu al bedienen. Toch kan de overheid hier het verschil maken door de randvoorwaarden te scheppen waaronder de markt zich breed en verantwoord ontwikkelt.’
 

IN HET KORT Er zit € 450 miljard aan overwaarde ‘opgesloten’ bij 67-plussers, maar gespecialiseerde verzilverproducten zijn schaars. Grootbanken beperken aflossingsvrije hypotheken naar 30% LTV, wat ruimte schept voor niet-bancaire verstrekkers. Levenslange renteproposities bieden de beste balans tussen consumentenbelang en beleggersrendement. Verzilverleningen combineren een lange beleggingshorizon met een directe maatschappelijke impact: gepensioneerden langer zelfstandig thuis laten wonen. De markt groeit structureel, gedreven door vergrijzing en een dubbele fuik van verplichte aflossing en krimpend bancair aanbod.

 

Lees het interview in het digitale magazine