DMPM: Waarom Nederlandse hypotheken booming zijn

13 mei 2026

DMPM viert dit jaar zijn tienjarig bestaan. Ter gelegenheid daarvan ging Financial Investigator in gesprek met CEO Rishi Santokhi en Arno Dries, Manager Investor Relations, over de snelle groei van institutioneel beleggen in Nederlandse hypotheken, de toenemende diversiteit aan hypotheekoplossingen, en de rol van regiepartijen binnen de bredere hypotheekketen.

Door Harry Geels

DMPM bestaat dit jaar 10 jaar. Hoe is het jullie vergaan en welke ontwikkelingen hebben jullie in die tijd gezien?

Arno Dries: ‘Wij zijn onderdeel van de Blauwtrust Groep en zijn in 2016 ontstaan, toen vanuit verschillende institutionele beleggers de vraag opkwam of we het investeren in Nederlandse hypotheken mogelijk konden maken. We zijn dus eigenlijk als een start-up binnen een gevestigd bedrijf begonnen. We zijn toen snel gestart met ons eerste hypotheeklabel IQWoon en onze eerste institutionele klant. Ondertussen hebben we onder meerdere labels nu voor ongeveer € 20 miljard aan hypotheekleningen verstrekt. We hebben actief bijgedragen aan de verschuiving waarbij institutionele beleggers direct toegang kregen tot de hypotheekmarkt, zonder tussenkomst van banken. Deze trend is ‘here to stay’. Er zijn inmiddels ruim tien aanbieders in Nederland met een vergelijkbaar businessmodel. Dat geeft aan hoe snel deze markt is gegroeid.’

Rishi Santokhi: ‘Als je de aanbieders van Nederlandse hypotheekproducten zou ontleden, zie je dat sommige aanbieders beter zijn in fondsen, en andere in mandaatoplossingen. Sommige van die aanbieders vallen onder een verzekeraar, andere opereren als zelfstandige, onafhankelijke dienstverleners. We hebben ook gezien dat de diversiteit aan hypotheekproducten de laatste jaren sterk is gegroeid. Eigenlijk kunnen beleggers nu ieder maatwerkproduct bouwen, bijvoorbeeld in termen van yield, risicoprofiel, of duration.’

Wat maakt de markt van Nederlandse hypotheken voor institutionele beleggers zo interessant?

Santokhi: ‘Ten eerste zorgt die voor risicodiversificatie, met een aantrekkelijke risicorendementsverhouding. Nederlandse hypotheken combineren relatief lage risico’s met stabiele, voorspelbare rendementen, iets wat in andere asset classes moeilijk te vinden is. Het kredietrisico is sowieso laag, omdat de betalingsmoraal van Nederlanders – mede door onze goede sociale voorzieningen – erg hoog is en Nederlandse koopwoningen waardevast zijn door de bevolkingsgroei en de structurele woningnood. Het kapitaalbeslag voor institutionele beleggers is vanuit de verschillende regimes bovendien relatief beperkt. Kijk je naar rendement, risico en kapitaalbeslag samen, dan behoren Nederlandse hypotheken tot de meest aantrekkelijke beleggingscategorieën.’

Er zit nog altijd een gapend gat tussen de hoeveelheid spaargeld en de benodigde financiering van de woningmarkt

Dries: ‘Voorheen waren institutionele beleggers aangewezen op de RMBS-markt om toegang te krijgen tot de hypotheekmarkt. Via onze producten krijgen ze nu rechtstreeks toegang en daardoor hogere yields dan voorheen. Belangrijk is dat niet alleen Nederlandse beleggers de voordelen van onze hypotheken zien. We hebben de laatste jaren ook interesse gezien van buitenlandse beleggers. De lange duration van Nederlandse hypotheken is daarbij ook een veelgehoorde, unieke karakteristiek van deze markt, vooral voor beleggers met langlopende verplichtingen. Wat hypotheken tot slot ook aantrekkelijk maakt, is het relatief strenge toezicht op het verstrekken van hypotheken. De meeste hypotheken hebben een uitstekend onderliggend dossier vol onderbouwingen.’

Wat onderscheidt DMPM van andere partijen die actief zijn in institutioneel hypotheekbeheer?

Santokhi: ‘Wij hebben met de Blauwtrust Groep de hele waardeketen in huis en in beeld. We doen niet alleen de ‘originatie’ van hypotheken, maar ook de ‘servicing’, allemaal onder de vlag van één organisatie. We hebben daarnaast verschillende beleggingsoplossingen, bijvoorbeeld één waarbij we ons helemaal richten op NHGhypotheken (onder het label HollandWoont) en één met non-NHG-leningen (Clarian Wonen). We kunnen ook variëren naar een bepaalde mate van ‘loan-to-value’ of rentevaste periode. We onderscheiden twaalf hypotheekklassen, waardoor we voor beleggers zeer gericht kunnen sturen op risico, rendement en looptijd.’

Dries: ‘En Blauwtrust Groep is al decennia actief in diverse facetten van de hypotheekmarkt. Dat we sinds tien jaar nu ook hypotheekproducten hebben voor institutionele beleggers, is een logische, verrijkende stap geweest. We hebben al sinds jaar en dag een goede reputatie bij hypotheekadviseurs, waar de naam Blauwtrust Groep veel vertrouwen wekt.’

De hypotheekmarkt heeft de afgelopen jaren de nodige volatiliteit gekend. Hoe gaat DMPM om met veranderende marktomstandigheden?

Dries: ‘Een van de redenen voor die enorme volatiliteit is de rentestijging vanaf 2021, toen de inflatie hard begon op te lopen. Dit heeft voor veranderingen gezorgd in het gedrag van consumenten, waaronder het feit dat de oversluitmarkt nagenoeg stilligt. Mensen die een huis kopen, kiezen nu voor minder lange rentevaste perioden dan enkele jaren geleden. Een andere interessante ontwikkeling is dat na corona veel meer dienstverlening online heeft plaatsgevonden. Daar hebben we onze activiteiten overigens makkelijk op kunnen aanpassen.’

Nederlandse hypotheken combineren relatief lage risico’s met stabiele, voorspelbare rendementen, iets wat in andere asset classes moeilijk te vinden is.

Welke rol zien jullie voor institutionele investeerders in het dichten van de structurele funding gap in de Nederlandse hypotheekmarkt?

Dries: ‘Er zit nog altijd een gapend gat tussen de hoeveelheid spaargeld en de benodigde financiering van de woningmarkt. Banken kunnen dat gat deels dichten door hun hypotheekportefeuille te securitiseren in RMBS-portefeuilles, wat kapitaalbeslag vrijspeelt voor nieuwe leningen. Verder kunnen institutionele beleggers via aanbieders zoals wij een bijdrage leveren. Het gat is overigens nog niet zomaar gedicht, mede doordat woningwaardes waarschijnlijk zullen blijven stijgen door het woningtekort. Dat is natuurlijk op macroniveau een pijnlijke conclusie, maar voor beleggers een positieve bijkomstigheid omdat de kans op verlies op hypotheken dan klein is.’

Santokhi: ‘Aanbieders zoals wij hebben veel flexibiliteit in de hypotheekmarkt toegevoegd, met allerlei nieuwe ‘features’ zoals duurzaamheid, waardoor we het hypotheeklandschap flink hebben opgeschud ten opzichte van hoe het eruitzag toen er nog voornamelijk banken actief waren. Bovendien hebben we geen eigen balans en creëren we ook geen geld, waardoor onze hypotheekverstrekking op macroniveau het systeem veiliger maakt, lees: minder schuldgedreven.’

Hoe kijken jullie aan tegen de toekomst van institutioneel beleggen in Nederlandse hypotheken?

Santokhi: ‘De Wtp kan nog impact hebben op deze beleggingscategorie. Bij pensioenfondsen worden hypotheken nog weleens ingezet in de matchingportefeuille, en die gaat op de schop. We weten nog niet hoe dat zal uitpakken. Dat zien we overigens niet als een probleem, omdat we vooral ook verzekeraars en banken als klant hebben. Gezien de gedrevenheid en het vakmanschap dat ik de laatste twee jaar heb gezien en meegemaakt binnen onze groep, zie ik het komende decennium met vertrouwen tegemoet. Dat we nu tien jaar bestaan, gaan we op verschillende manieren vieren. Zo gaan we bijvoorbeeld onze partners allemaal op gepaste wijze bedanken.’

Lees het volledige interview in Financial Investigator magazine