IVBN: Lokale lenigheid als antwoord op lege meters
De woningnood vraagt om durf en politiek-bestuurlijke lenigheid. Wonen boven winkels is een kansrijke, duurzame oplossing. Dat projecten niet van de grond komen, komt niet door onwil, maar door regels, procedures en financiële drempels.
Door Judith Norbart, Directeur, IVBN
Wie door Nederlandse binnensteden loopt, ziet het met eigen ogen: winkelstraten zijn in beweging. De binnenstad krijgt een andere rol: minder eenzijdige retail, meer functiemenging. Juist in die ontwikkeling ligt een relevante kans voor de woningmarkt. Wonen boven winkels past naadloos bij een binnenstad waar wonen, werken en voorzieningen steeds vaker samenkomen.
Een oplossing die zich al bewezen heeft
Dat wonen boven winkels werkt, is geen theorie. Door het hele land zijn voorbeelden te vinden waar leegstaande verdiepingen de afgelopen jaren zijn getransformeerd tot gewilde woningen. Het effect is meervoudig: extra woningen zonder nieuw ruimtebeslag, meer levendigheid in de binnenstad, een langere gebruiksduur van vastgoed en een impuls voor verduurzaming van bestaand vastgoed. Voor gemeenten betekent dit verdichting op locaties waar infrastructuur en voorzieningen al aanwezig zijn. Voor beleggers biedt het de mogelijkheid om maatschappelijk rendement te combineren met langjarige waardecreatie.
Waardevolle kans
Toch blijft de schaal waarop wonen boven winkels wordt gerealiseerd achter bij het potentieel. Dat heeft weinig te maken met gebrek aan initiatief. Integendeel, vastgoedeigenaren, beleggers en retailers tonen zich bereid om te investeren in deze vorm van transformatie. Waar het in de praktijk schuurt, is de uitvoerbaarheid. Binnenstedelijke herontwikkeling vraagt om maatwerk, terwijl regelgeving en procedures vaak uitgaan van standaardontwikkeling. Dat wringt in een praktijk waarin gebouwen bouwkundig, juridisch en functioneel sterk van elkaar verschillen.
Financiële drempels
Ook de financiële haalbaarheid staat onder druk. Hoge bouwkosten en technische uitdagingen, bijvoorbeeld bij monumentaal en bestaand vastgoed, maken veel projecten kwetsbaar. Daarbij komt fiscale complexiteit, alsook druk van btw-heffing en overdrachtsbelasting. Als dan de opbrengstpotentie niet toereikend is om deze investeringen te dragen, bijvoorbeeld omdat de ruimte in de huur beperkt is, stranden maatschappelijk wenselijke projecten niet op gebrek aan vraag, maar op randvoorwaarden.
Politiek-bestuurlijke lenigheid
Juist daarom is politiek-bestuurlijke lenigheid essentieel. Niet door regels overboord te zetten, maar door ze slimmer en contextgericht toe te passen. Door ruimte te bieden voor maatwerk, vroegtijdig het gesprek aan te gaan met initiatiefnemers, en procedures te versnellen waar dat kan. Wonen boven winkels vraagt om samenwerking tussen gemeenten, vastgoedeigenaren en retailondernemers vanaf de start van een project. Én, hoe eerder partijen elkaar vinden, hoe groter de kans dat er echt iets van de grond komt.
Van potentie naar realisatie
De oproep is helder. Om wonen boven winkels serieus onderdeel te maken van de woningbouwopgave, moeten keuzes worden gemaakt. Allereerst zijn fiscale en juridische randvoorwaarden nodig die de transformatie niet onnodig belemmeren. Daarnaast vraagt het om een bestuurlijke houding die niet primair gericht is op het beheersen van risico’s, maar op het mogelijk maken van oplossingen. En tot slot vergt het beleid dat recht doet aan de realiteit van binnenstedelijke transformatie en de rol die langetermijnbeleggers daarin kunnen spelen.
De potentie ligt letterlijk boven onze winkels. De vraag is niet of wonen boven winkels kan bijdragen aan de woningmarkt. De vraag is of we samen, landelijk, lokaal en in de markt, de lenigheid tonen die nodig is om deze bestaande oplossing daadwerkelijk te benutten.
Lees het volledige artikel in Financial Investigator magazine