Frans Verhaar: Hoera, vastgoed is terug! Of toch niet?
Frans Verhaar: Hoera, vastgoed is terug! Of toch niet?
Door Frans Verhaar, Managing Director, Head of Continental Europe bij bfinance
Het lijkt erop dat de vastgoedmarkt weer back in the black is. Na jaren van turbulentie, waarin illiquiditeit, waarderingsdruk en herwaarderingen de headlines bepaalden, kleuren de cijfers ineens weer positiever. Maar voordat we de prosecco ontkurken, dringt zich een fundamentele vraag op: wat betekent dit ‘herstel’ eigenlijk? En voor wie?
Institutionele beleggers hebben de impact van de vastgoedcorrectie de afgelopen jaren scherp gevoeld. Portefeuilles krompen in waarde, liquiditeit werd schaarser en managers kregen te maken met druk op de kasstromen en financieringsstructuren. Dat leidde tot strategische vragen die niet verdwenen zijn nu de cijfers tijdelijk verbeteren. Integendeel. Juist nu positieve rendementen weer zichtbaar worden, is de verleiding groot om te concluderen dat het ergste voorbij is. Maar is dat wel zo? En wat zegt dat over strategische keuzes in allocatie en selectie?
Het herstel meet je niet alleen in cijfers
Een belangrijke nuance is dat positieve rendementen op zichzelf geen volledig herstel impliceren. De recente cijfers zijn voor een belangrijk deel een reactie op de scherpe verliezen van het voorgaande jaar. Ze zeggen weinig over structurele veranderingen in de markt of over fundamentele waarderingen. In een illiquide asset class als vastgoed verloopt aanpassing traag en gefaseerd. Wat vandaag als stabilisatie wordt ervaren, kan later alsnog onder druk komen te staan.
Voor institutionele beleggers met langlopende verplichtingen bieden jaar-op-jaar cijfers daarom beperkt houvast. De vraag is niet of rendementen tijdelijk verbeteren, maar of de onderliggende dynamiek voldoende robuust is in een omgeving van hogere financieringskosten en minder ruime liquiditeit.
Managers maken het verschil
Als de recente periode één inzicht heeft opgeleverd, dan is het dat de verschillen tussen managers groot zijn. Niet alle vastgoedstrategieën hebben de correctie even goed doorstaan. Sommige fondsen bleken veerkrachtiger dan andere, wat de spreiding binnen de asset class zichtbaar heeft vergroot.
Dat relativeert het idee van een breed marktherstel. Vastgoed als categorie is niet simpelweg ‘terug’. De realiteit is gefragmenteerder. Verschillen in strategie, financieringsstructuur en uitvoering vertalen zich direct in uiteenlopende uitkomsten. Daarmee verschuift de aandacht van de vraag of vastgoed aantrekkelijk is, naar welke strategieën en structuren passen binnen de portefeuille.
Strategische vragen blijven liggen
De verleiding om simpelweg meer kapitaal toe te wijzen aan vastgoed op basis van verbeterde cijfers is begrijpelijk, maar riskant. De correctie heeft juist vragen blootgelegd die niet automatisch verdwijnen bij een opleving. Wat is de juiste balans tussen Core, Core-plus, opportunistische en debt-georiënteerde strategieën? Hoe verhouden verschillende risicoprofielen zich tot de rol die vastgoed in de totale portefeuille moet vervullen?
Ook de spanning tussen liquiditeit, rendement en risico blijft bestaan. Vastgoed wordt opnieuw beoordeeld op zijn functie binnen het geheel, niet alleen op absolute performance. Dat vraagt om meer nuance dan het volgen van headline-rendementen.
Meer nuance, minder vanzelfsprekendheid
De kracht van vastgoed ligt traditioneel in lokale marktkennis, het beheer van kasstromen en discipline in waardering. Juist die elementen komen onder druk te staan in een veranderde marktomgeving. Dat vraagt om scherpere afwegingen rond strategie, selectie en risicobeheer, en om realistische verwachtingen over wat vastgoed wel en niet kan leveren.
Een nieuw normaal, of slechts een adempauze?
Back in the black klinkt aantrekkelijk. Het suggereert dat de storm is gaan liggen. Maar de vraag blijft of dit werkelijk het begin is van een nieuw evenwicht, of slechts een tijdelijke adempauze in een langer proces van herwaardering en aanpassing. De komende periode zal duidelijk maken of positieve cijfers standhouden wanneer verdere herfinancieringen en markttransacties hun effect laten zien.
Waar waarde te vinden is, laat zich voorlopig niet vangen in eenvoudige categorieën. De verschillen binnen vastgoed zijn groter geworden en daarmee ook het belang van scherpe keuzes. Is vastgoed terug? Misschien. Maar wie te snel conclusies trekt, loopt het risico de verkeerde lessen te trekken uit een herstel dat nog niet is uitgekristalliseerd.