Maarten van der Spek: Waarom slimme vastgoedbeleggers zelden aan ontwikkeling doen

16 december 2025

Door Maarten van der Spek, Spek Advisory & Adjunct Professor Real Estate TIAS Business School

Levert het ontwikkelen van vastgoed écht meer op, of overschatten we het potentieel? Nieuw onderzoek toont aan dat vastgoedontwikkeling slechts een beperkt extra rendement genereert, terwijl het veel risicovoller is dan gewoon beleggen in vastgoed.

Hoewel vastgoedontwikkeling een fundamenteel onderdeel van onze samenleving is en veel voorkomt in beleggingsportefeuilles, is er opvallend weinig onderzoek gedaan naar het bijbehorende rendement en risico.

Bij vastgoedontwikkeling is er vaak sprake van een 20%-30% winstopslag voor de ontwikkelaar. Dit klinkt aantrekkelijk, maar voor een belegger is dat, uitgesmeerd over drie jaar en zonder huurinkomsten, al snel minder indrukwekkend vergeleken met een stabiele 6% directe yield per jaar. En dit is gelijk de essentie van het beoordelen van vastgoedontwikkeling, namelijk het vergelijken met een realistisch alternatief. Vaak wordt een vastgoedontwikkeling bekeken op basis van een absolute IRR, maar het is veel beter om deze te spiegelen aan een vergelijkbare vastgoedbelegging.

Wie zo’n vergelijking maakt, ziet direct dat de algemene marktontwikkeling effect heeft op beide vormen van investeren, terwijl een negatieve marktontwikkeling enkele additionele negatieve effecten heeft op een vastgoedontwikkeling, zoals kostenoverschrijvingen en vertragingen. Het risico, in vergelijking met een vastgoedbelegging, is dus scheef en neerwaarts. Oftewel: er is meer downside risico.

Deze asymmetrie in risico’s maakte het des te opvallender dat er nauwelijks academisch onderzoek bestaat naar het rendement en risico van vastgoedontwikkeling. Om deze reden ben ik samen met een oud-collega zelf onderzoek gaan uitvoeren[1]. We hebben alle Britse vastgoedontwikkelingen sinds 2001 geanalyseerd en dit leverde een aantal belangrijke inzichten op voor beleggers.

De eerste en misschien wel meest confronterende les is dat het extra rendement dat vastgoedontwikkeling biedt bovenop reguliere vastgoedbeleggingen in de praktijk beperkt is. Hoewel het gemiddelde ‘excess’ rendement van 1.2% — het extra rendement boven een vergelijkbare bestaande vastgoedbelegging — weliswaar positief is, is deze zo volatiel dat je statistisch gezien niet kunt zeggen dat er een verschil is.

Zoals te verwachten valt, stijgt het extra rendement in opgaande markten, maar draait het snel negatief bij tegenwind. Verder blijkt de waardering van ontwikkelingen opvallend snel ingeprijsd te worden na oplevering. Vrijwel alle waardestijging is al binnen het eerste jaar na afronding gerealiseerd. Alleen voor woningen duurt dat proces iets langer, tot soms twee jaar. Vooral voor ontwikkelaars en beleggers in de woningmarkt is het dus zaak om zich hier bewust van te zijn.

Tot slot blijkt de volatiliteit van vastgoedontwikkeling 50% hoger te liggen vergeleken met die van vastgoedbeleggingen. Vanuit het perspectief van een institutionele belegger en portefeuilleconstructie, waar stabiliteit van rendement cruciaal zijn, is dit een zeer belangrijke observatie. De vraag is dus of vastgoedontwikkeling een geschikte belegging is om het rendement op te hogen en of er geen betere manieren zijn.

Vastgoedontwikkeling blijft cruciaal voor stedelijke vernieuwing en kan ook als belegging waarde toevoegen. Beleggers moeten zich echter realiseren dat het werkelijke extra rendement ten opzichte van een bestaande vastgoedbelegging veel kleiner is en vooral onzekerder dan vaak gedacht. Wie dus voor de lange termijn in vastgoedontwikkeling wil stappen, moet het vooral doen om strategische of maatschappelijke redenen, en zeker niet alleen vanwege een vermeend structureel rendementsvoordeel.