Corona investmentnieuws: Door Covid-19 pandemie gehavende vastgoedmarkten steunen op de schouders van economische reuzen China en Duitsland

Corona investmentnieuws: Door Covid-19 pandemie gehavende vastgoedmarkten steunen op de schouders van economische reuzen China en Duitsland

Vastgoed
vastgoed (06) kantoor

De schokgolven van de Covid-19-pandemie en de lockdowns hebben een enorme invloed gehad op de wereldwijde vastgoedmarkten. Er zijn gapende gaten ontstaan in de kasstromen van vastgoedsectoren als modewinkels en hotels. Existentiële vragen rijzen over de toekomst van kantorendistricten en naarmate de crisis langer aanhoudt worden de grote geografische verschillen steeds duidelijker.

De meest recente Capital Trends-onderzoeksrapporten van Real Capital Analytics (RCA), wereldwijd aanbieder van vastgoedbenchmarkdata, laten zien dat zowel China als Duitsland in het tweede kwartaal relatief handig bleken te zijn in hun omgang met de gevolgen van de crisis. Daarnaast bleek over het algemeen ook een grotere veerkracht in hun binnenlandse vastgoedsectoren dan in andere markten in Azië-Pacific en Europa.

Tom Leahy, Senior Director EMEA Analytics bij RCA in Londen, merkte op: “In sommige opzichten zou de pandemie de perfect storm kunnen zijn voor onroerend goed. Fysieke beperkingen verhinderen het bezichtigen van onroerend goed en de mogelijke economische gevolgen zorgen voor voldoende onzekerheid om het sluiten van deals te beperken, dit terwijl onroerendgoedprijzen in veel markten op recordniveaus staan. De volumes zijn in Europa echter veel hoger dan in sommige andere markten in Noord-Amerika en Azië-Pacific." Benjamin Chou, RCA-analist in Singapore, voegde toe: “De commerciële vastgoedmarkt in China herstelde zich in het tweede kwartaal van 2020, terwijl de verslechterende economische omstandigheden hun weerslag hadden op het beleggingssentiment in de meeste sectormarkten in de regio. De vraag naar Chinese kantoorwolkenkrabbers nam toe, met negen gebouwen met een prijs van meer dan USD 250 miljoen die in het kwartaal van eigenaar wisselden. Logistieke faciliteiten en datacenters bleven ook in zwang, waardoor het volume in China verdubbelde ten opzichte van het tweede kwartaal van 2019, volgens voorlopige data van Real Capital Analytics.”

In de Angelsaksische vastgoedmarkten was de impact van Covid-19 op de transactievolumes aanzienlijk. In de VS bleven de prijsverwachtingen van kopers en verkopers ver uit elkaar liggen. Hierdoor daalde het aantal transacties in het tweede kwartaal vergeleken met 2019 met 68% voor alle vastgoedtypes. Blackstone's iQ-deal voor studentenhuisvesting voegde £ 5,3 miljard toe aan de totale investeringen in het VK in de tweede kwartaal. Zonder deze transactie zouden de volumes 68% lager zijn geweest dan in het tweede kwartaal van 2019. Op de Londense markt zou het tweede kwartaal het laagste zijn geweest sinds 2001 zonder de Blackstone-deal, merkte RCA op.

Logistiek en residentieel vastgoed blijken veerkrachtig in de Covid-19-crisis

De invloed van de pandemie op economieën over de hele wereld is ook terug te zien in de schade die is aangericht in verschillende vastgoedsectoren. Hierbij deed de detailhandel/levensmiddelen sector het goed toen de wereld vastliep en logistiek vastgoed profiteerde van de hausse in e-commerce. Er is nu iets opmerkelijks gebeurd met de vastgoed yields, kijkend naar de huurinkomsten als een percentage van de vermogenswaarde. Historisch gezien was er een spread van 143 basispunten tussen eersteklas winkelcentra en eersteklas logistieke opbrengsten in Europa. Maar vastgoedmakelaar Savills schat dat de allocatie van de Europese industriële/winkelbeleggingsportefeuille in de vijf jaar tot begin 2019 is verschoven van 25%/75% naar bijna 45%/55%.

Als gevolg van de verschuiving van de gewichten zijn die spreads nu geconvergeerd. In het eerste kwartaal van dit jaar kruisten de opbrengsten inderdaad voor het eerst. Door de crisis in de detailhandel zijn de verwachte rendementen marginaal gestegen tot 5,04%. De opbrengsten van eersteklas logistiek vastgoed zijn gedaald tot 4,95%.

De sterke vraag naar logistiek betekent dat magazijnhuurders hun huur zijn kunnen blijven betalen, in tegenstelling tot veel winkeliers, en dus hebben de beursgenoteerde eigenaren van het onroerend goed hun dividendbetalingen aan beleggers kunnen behouden, in vergelijking met een hele reeks andere aandelensectoren, waar de inkomsten uit dividenden zijn gestopt. Zo kondigde bijvoorbeeld Tritax EuroBox, dat investeert in zeer grote logistieke topactiva in heel continentaal Europa, onlangs aan dat het eind juli alle overeengekomen huur had ontvangen. Vier huurders met wie in Q2 uitstel van betaling is afgesproken, hebben de gemaakte afspraken nagekomen en hun schuld volledig betaald.

Hoewel vastgoedbeleggers van nature voorzichtig zijn over hoe een post-pandemische wereld eruit zou kunnen zien, zijn er al tekenen dat het bedrijfsleven in sommige sectoren terugkeert naar een soort van normaliteit, met deals die nog in behandeling waren voor de crisis. Dit geldt met name voor investeringen in woningen, die over het algemeen minder zijn getroffen door de pandemie, vanwege de grote vraag/aanbod-kloof voor betaalbare woningen in de meeste grote steden van Europa.

Zelfs in studentenhuisvesting lijkt het vertrouwen in te toekomst toe te nemen. Al weten studenten niet of ze colleges op de campus moeten combineren met leren op afstand. Bouwinvest, een van de grootste Nederlandse beheerders van institutionele vastgoedbeleggingen, heeft onlangs aangekondigd te investeren met Ivanhoé Cambridge en Greystar in de ontwikkeling en het beheer van hoogwaardige huurwoningen voor studenten en jonge professionals in de regio Groot-Parijs, met een investeringscapaciteit van de joint venture van EUR 1 miljard.

 “De markt voor onderwijs en dus ook voor studentenhuisvesting is in een staat van opschudding in het Covid-19-tijdperk. De meeste universiteiten zijn gesloten en online seminars domineren momenteel het curriculum. Maar ook de beperkingen van deze manier van leren en het ontbreken van een sociale component zijn duidelijk zichtbaar geworden. We verwachten dat er in de toekomst een mix van beide vormen van leren - virtueel en fysiek - zal zijn. We denken ook dat we dezelfde trend zullen zien als toen de dotcom-bubbel barstte in 2000 en na het uitbreken van de Grote Financiële Crisis in 2008, waarbij het aantal studenten tijdens en na de Covid-19-crisis aanzienlijk toenam en de vraag naar studentenhuisvesting in een zeer onderbediende markt, ”zei Michael Keune, Managing Director bij Catella Residential Investment Management.

Het is ook niet allemaal 'kommer en kwel' in winkelvastgoed. Beleggers hebben de afgelopen jaren de kwaliteit van hun portefeuilles aangepast en verbeterd als gevolg van de toenemende concurrentie van e-commerce. Tijdens de crisis zal dat hen in staat stellen om nieuwe kansen en groei te zoeken naarmate de markten stabiliseren. Dit is het geval met Redevco, een van de leidende investeerders in Europese High Street-eigendommen, die zich in toenemende mate richt op door retail geleide stedelijke investeringen voor gemengd gebruik in steden die volgens haar de groeipolen van de toekomst zijn.

 “Covid-19 is een echte stresstest van ons bedrijf gebleken en zal macro-trends versnellen die al zichtbaar waren. De verschuiving naar online en omnichannel zal de komende twee jaar versnellen in plaats van geleidelijk over een periode van vijf tot tien jaar… We waren al bezig de nadruk te verleggen van ons retailspecialisme naar winkelgericht stedelijk vastgoed. Covid-19 heeft dat proces versneld”, aldus Andrew Vaughan, CEO van Redevco.

“Dalende prijzen voor winkelpanden zullen meer kansen opleveren. We positioneren onszelf als een organisatie die verouderde winkelruimtes opnieuw gebruikt voor andere doeleinden. Weigerende winkeliers kijken ook naar ons om hen te helpen… dit zou onze groeiplannen en het diversificatieproces kunnen versnellen. Momenteel hebben we een korte pauze zodat we de crisis het hoofd kunnen bieden en begrijpen waar we als organisatie staan, maar ook waar de prijzen staan. Als we iets verder vooruitkijken, verwachten we dat ons groeitraject scherper zal worden ”, besluit Vaughan.