CBRE: Lager beleggingsvolume in 2022 dan verwacht

July 14, 2022

In het eerste halfjaar van 2022 is er € 7,3 miljard in vastgoed geïnvesteerd. Dit is een stijging van 32,5% ten opzichte van het eerste halfjaar van 2021. Logistiek steekt wederom met kop en schouders boven alle categorieën uit. Toch is het de winkelbeleggingsmarkt die de meest opvallende ontwikkeling doormaakt. Dit constateert CBRE Nederland op basis van de halfjaarcijfers van 2022. Voor heel 2022 gaat CBRE uit van een beleggingsvolume van € 18 miljard over 2022. Dit is lager dan eerder voorspeld, hoewel het nog altijd een stijging van 3,8% ten opzichte van vorig jaar betekent.

In de afgelopen zes maanden is het economische beeld compleet veranderd. De hoge inflatie zorgt ervoor dat de Europese Centrale Bank (ECB) versneld de rente gaat verhogen, wat zijn weerslag heeft op de vastgoedmarkt. Voor het eerst in tien jaar ziet CBRE weer stijgende netto aanvangsrendementen. Waar CBRE eerst uitging van het beleggingsvolume van € 20 miljard voor heel 2022, moet dit worden bijgesteld naar € 18 miljard. De daling van 10% heeft twee oorzaken: de oplopende rente en de voorgestelde regulering op de huurwoningmarkt.

_{Grafiek: Volume beleggingsmarkt door de jaren heen}

 
Logistiek goed voor 39% van het totale beleggingsvolume

Net als vorig jaar werd met afstand het meeste kapitaal geïnvesteerd in de logistieke markt. Met een beleggingsvolume van € 2,9 miljard was de logistieke sector goed voor 39% van het totale beleggingsvolume over het eerste halfjaar. De sterke vraag naar logistieke ruimte wordt grotendeels veroorzaakt door grote behoefte naar logistieke ruimte vanwege online winkelen. Daar komt bij dat de leegstand van logistieke objecten is gedaald naar een historisch laag niveau van 3% en de uitbreidingsmogelijkheden voor nieuwe logistieke ontwikkelingen zowel door beschikbaarheid van grond als door regulering afnemen.

 
Meer dan € 1 miljard geïnvesteerd in winkelvastgoed

Toch is het de winkelbeleggingsmarkt die het meest in het oog springt. Het beleggingsvolume ligt met € 1 miljard ruim 2,5 keer hoger dan vorig jaar. De verkoop van de Citymall in Almere en het winkelcentrum Makado in Beek spelen hierin met een totaal volume van € 211 miljoen een belangrijke rol.

Inmiddels ziet CBRE dat de huurprijzen zich stabiliseren en ook de leegstand, mede door transformaties, zelfs daalt op veel plekken. Dit maakt ‘non-convenience’ winkelcentra en hoofdwinkelstraten interessanter voor investeerders. Daarnaast blijven winkelcentra voor de dagelijkse boodschappen en supermarkten het goed doen

 
Onzekerheid rondom regulering dé druppel voor woningmarkt

Met een beleggingsvolume van € 1,6 miljard in het eerste halfjaar van 2022 blijft dit aantal sterk achter bij de topjaren van 2018 tot 2020. De voornaamste reden is de dreigende regulering voor het middeldure huursegment. Dit heeft direct impact gehad op het beleggingsvolume van nieuwbouwhuurwoningen. De afgelopen zeven jaar kwam het slechts twee keer eerder voor dat het beleggingsvolume voor nieuwbouw zo laag uitviel als dit kwartaal. Dit terwijl het vergunningsniveau juist aanzienlijk hoger ligt dan in de voorgaande zeven jaar.

_{Grafiek: Nieuwbouwinvesteringen woningbeleggingsmarkt}

De verwachting van CBRE is dat deze dreigende regulering samen met de hoge bouwkosten een halt roepen aan een groot aantal nieuwbouwontwikkelingen. Simpelweg omdat het financieel onhaalbare projecten worden. De impasse die volgt zal tot een terugval in het beleggingsvolume leiden en daarmee de bouwproductie.

 
Ontwikkeling van de rest van 2022

Voor de rest van het jaar verwacht CBRE – uitgaande van stabiliserende renteontwikkeling - nog altijd een hoge dynamiek op de beleggingsmarkt. De vraag naar beleggingsproduct blijft, mede vanwege de inflatie en beschikbaar kapitaal, hoog. Vastgoed is de afgelopen jaren veelal volledig geoptimaliseerd, dus later verkopen lijkt geen optie. Ondanks lagere prijzen is het nog altijd een zeer geschikt moment voor verkoop, zeker gelet op het feit dat er nog altijd sprake is van historisch lage aanvangsrendementen. Voor nu gaat CBRE uit van een beleggingsvolume van € 18 miljard over 2022. Ondanks dat dit lager is dan eerder voorspeld, is dit alsnog een stijging van 3,8% ten opzichte van vorig jaar.