Diverse asset managers: Evergrande wake-up call voor beleggers Chinees vastgoed

September 28, 2021

De problemen rondom het met schulden overladen vastgoedbedrijf Evergrande zijn een wake-up call voor beleggers in de Chinese vastgoedmarkt. Het roept herinneringen op aan de vastgoedbubbel in de Europese periferie en onderstreept de verschuiving in het economische systeem van China. Dat stellen verschillende vermogensbeheerders. Evergrande is de op één na grootste vastgoedontwikkelaar van China en torst een enorme schuldenberg met zich mee van meer dan $300 miljard.

PGIM Fixed Income ziet in de situatie rondom Evergrande nieuw bewijs dat China verschuift van een vorm van marktkapitalisme naar een meer staatsgeleid kapitalisme.

Het meest waarschijnlijke scenario is volgens de vermogensbeheerder een ‘soft default’ waarbij de provinciale overheid een team stuurt om het bedrijf over te nemen, en de verkoop van onderdelen en schuldsanering in goede banen te leiden. Het verwacht op dit moment geen significante ‘spillover’ naar de Chinese bankensector of grondstoffenmarkt.

“Hoewel de liquiditeitssituatie van Evergrande al jaren jaren zwak was, struikelde het uiteindelijk over de implementatie van het Three Red Lines-beleid van de PBoC, dat de totale schuldengroei van ontwikkelaars beperkt op basis van bepaalde triggers. Banken kregen ook te horen dat ze de totale blootstelling naar vastgoedleningen niet moesten verhogen, wat het vermogen van Evergrande om een groot deel van zijn kortlopende schulden te herfinancieren beperkte”, stelt PGIM Fixed Income in een marktupdate.

Volgens Amundi, Europa’s grootste vermogensbeheerder, vormt Evergrande geen systeemrisico, maar is het wel een wake-up call voor beleggers in een vastgoedwereld met zeer hoge schuldniveaus, waar waarderingen een kookpunt hebben bereikt. Voor Amundi is de afkoelende huizenmarkt in China de reden dat het de groeiprognose voor dit en volgend jaar naar beneden bijstelt. “De bedrijvigheid in de sector koelt snel af en zonder beleidswijzigingen zal de liquiditeitsdruk hoog blijven.”

Amundi verwacht dat beleggers de situatie nauwlettend in de gaten houden, met name de segmenten die kunnen worden getroffen door overloopeffecten, zoals high yield-obligaties uit opkomende markten en Aziatische obligaties in het bijzonder.

Hoofdeconoom Gilles Moëc van AXA Group trekt een parallel met de vastgoedbubbel in Spanje en Ierland zo’n 10 jaar geleden. Door de financiële crisis barstte die specifieke zeepbel, waardoor de overmatig blootgestelde Spaanse en Ierse banksector in een sombere situatie terechtkwamen. “Deze landen hebben een uiterst pijnlijke aanpassing moeten doormaken onder toezicht van de EU en de ECB.”

Moëc stelt dat, in tegenstelling tot de perifere landen van de eurozone, de Chinese centrale bank volledig flexibel is. “De internationale investeringspositie is positief en de kapitaalrekening niet volledig geliberaliseerd. Dit stelt China in staat om de timing en het tempo van zijn vastgoedrevisie te kiezen. Een dergelijke 'opschoning' is echter een voorwaarde voor de verdere modernisering van het macrobeheer”, benadrukt de hoofdeconoom.

Jack Janasiewicz en Garrett Melson, beiden portfoliostrateeg bij Natixis Investment Managers Solutions, wijzen vooral op de sociale onrust die de problemen van Evergrande veroorzaakt.

Evergrande werkt samen met 8000 partners, zo’n 70.000 mensen beleggen in trust loans van het bedrijf en maar liefst twee miljoen mensen wachten op de realisatie van hun huis door Evergrande. “Een regelrecht faillissement van Evergrande zou leiden tot wijdverbreide sociale onrust”, schrijven de Natixis-strategen. “Hier ligt het probleem: niet in het financiële, maar in het sociale systeem. Juist sociale onrust is het aspect dat de Chinese Communistische Partij het meeste vreest, omdat deze zou kunnen leiden tot de omverwerping van de Chinese Communistische Partij.”