ASI: Beleggers moeten geen schrik hebben van regulering huurprijs

ASI: Beleggers moeten geen schrik hebben van regulering huurprijs

Real Estate
Vastgoed (03)

Door de overheid gereguleerde huurprijzen kunnen gunstig uitvallen voor verhuurders. Huurprijzen die snel mogen stijgen, zijn slechts op de korte termijn positief voor beleggers. Dat schrijft Lars Flåøyen, Head of Real Estate Research Europe bij Aberdeen Standard Investments.

In veel grote steden is betaalbare huisvesting schaars. Er worden te weinig nieuwe woningen gebouwd om aan de groeiende vraag te voldoen. Wonen in de stad is zo duur geworden dat mensen met een modaal salaris het zich niet meer kunnen veroorloven.

Politici denken nu na over maatregelen om dit probleem aan te pakken, zoals huursubsidies en meer nieuwbouw, en een regulering van de huurprijzen. De invoering van een huurplafond in Berlijn heeft al tot onzekerheid geleid bij beleggers. Soortgelijke ideeën verspreiden zich nu naar andere steden en landen in Europa.

Lars Flåøyen vindt dat verhuurders verder moeten kijken dan hun neus lang is en somt enkele voordelen van gereguleerde huurprijzen op. “Een huurcontract voor lange of onbepaalde termijn, met een jaarlijkse verhoging gekoppeld aan de binnenlandse inflatie, geeft huurders een voorspelbare woonlast. Dat zorgt ervoor dat huurders minder snel zullen verhuizen.”

“Voor de verhuurder betekent dit meestal lagere exploitatiekosten en minder volatiliteit van de netto-inkomstenstroom. Het is minder vaak nodig om de woning op te knappen, wat ook leidt tot lagere inrichtingskosten. Daarnaast stimuleert een betere/een goede huurdersbescherming meer mensen om een woning te huren in plaats van deze te bezitten, waardoor een grotere beleggingsmarkt ontstaat.”

“Voor acht Europese vastgoedmarkten houdt MSCI de historische marktprestaties bij. Sinds de introductie van deze indexen 15 jaar geleden is er geen bewijs dat controles van huurprijzen leiden tot een lager totaalrendement op beleggingen. Integendeel: hoewel de Zweedse huurprijzen het meest zijn gereguleerd, heeft de Zweedse vastgoedmarkt het hoogste totaalrendement opgeleverd.”

Een bevriezing van de huurprijs, zoals in Berlijn, is echter wel dramatisch voor investeerders, vindt Lars Flåøyen. “Plotselinge veranderingen in de wetgeving hebben op korte termijn een negatief effect. Maar dat is uitzonderlijk. In de meeste Europese landen worden bestaande huurcontracten jaarlijks geïndexeerd aan de lokale inflatie. Voor een belegger die op zoek is naar kern- en inkomensgerichte rendementen is een nettorendement van 3 tot 4%, inclusief een aan inflatie gelinkte kasstroom en een zeer beperkt leegstandsrisico, zeer aantrekkelijk.”

De onderzoeker vergelijkt de Europese met de Britse woningmarkt. “Beleggers in Britse woningen vinden gereguleerde huurprijzen doorgaans onaanvaardbaar. Maar het zijn juist de korte huurtermijnen en de frequente aanpassingen van de huurprijs in het Verenigd Koninkrijk die tot een snellere wissel van de huurders leiden, aangezien huurders het zich niet kunnen veroorloven om de frequente stijgingen van de huurprijs te volgen.”

Of huurprijsregulering kan bijdragen aan meer betaalbare huurwoningen op het Europese vasteland, is een complexe vraag. “Nieuwe wetgeving moet eerlijk en consistent zijn. Zo niet, dan zal die investeerders en ontwikkelaars ontmoedigen om in de sector te investeren en zal het probleem van het te kleine aanbod alleen maar erger worden. Een regulering van de huurprijzen moet dus worden gecombineerd met maatregelen om nieuwbouw van betaalbare woningen te stimuleren.”