25 januari 2012
Calcasa en PropertyNL lanceren prijsindexen voor Commercieel Vastgoed

Calcasa, een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed, heeft in samenwerking met PropertyNL, de marktleider op het gebied van commerciële vastgoedinformatie, nieuwe prijsindexen ontwikkeld voor commercieel vastgoed volledig gebaseerd op transacties.

De Calcasa PropertyNL OPI (Office Price Index) toont op basis van de opgegeven huurpijzen aan dat de waarde  van de voorraad kantoren het afgelopen jaar 1,9% in waarde is gedaald. De indexen zijn de eerste in Nederland die volledig gebaseerd zijn op gerealiseerde transacties en niet op taxatiewaarden. Vooral in tijden van laagconjunctuur komen taxateurs onder vuur vanwege de zogenoemde 'smoothing' en 'lagging-effecten'.

Calcasa berekent vanaf nu elke kwartaal huurprijsindexen voor kantoren (OPI: Office Price Index), winkels (RPI: Retail Price Index) en bedrijfsruimten (IPI: Industrial Price Index), die in zowel het PropertyNL magazine als het Calcasa WOX kwartaalbericht zullen worden gepubliceerd.

Wetenschappelijk verantwoorde methodiek

Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd.

Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de  commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt.

Bij het toepassen van de hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden.  Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen.

Prijsontwikkeling kantoren onder druk

De Calcasa PropertyNL OPI laat sinds 2009 een dalende trend zien. In de tweede helft van 2011 is deze daling toegenomen. Ten opzichte van het vierde kwartaal 2010 is de gemiddelde huurwaarde van kantoren in het vierde kwartaal 2011 met 1,9% gedaald tot 132 euro per m2. Sinds het begin van de kredietcrisis in 2008 is de Calcasa PropertyNL OPI zelfs gedaald met 3,3%. Corrigeren we voor de inflatie over de afgelopen drie jaar dan is de daling 8,7%. Eventuele incentives worden nog niet meegenomen in de index berekening en het betreft kantoren met een oppervlakte boven de 200m2.

Prijsontwikkeling winkels en bedrijfsruimten nog meer onder druk

Vergelijken we de recente prijsdalingen van kantoren met die van winkels (RPI: Retail Price Index) en bedrijfsruimtes (IPI: Industrial Price Index) dan blijken deze prijsdalingen nog groter te zijn. Beide sectoren kregen afgelopen jaar een harde klap te verwerken, met dalingen van 3,5% voor de bedrijfsruimtes en 5,9% voor de winkels (met een oppervlakte boven de 200m2).