20 juli 2011
Beleggers storten zich op Amerikaanse woningmarkt

Laagste aantal nieuwbouwwoningen sinds 2000, huren blijven stijgen

De recente publicatie van de Amerikaanse werkgelegenheidscijfers laat zien dat de koopwoningenmarkt nog verder onderuit kan gaan. Amerikanen zullen minder snel huizen kopen en blijven dus huren. Dit maakt de markt voor beleggers juist zeer interessant. De trend die eind 2010 is ingezet, ontwikkelt zich verder en is ontdekt door beleggers. Dat blijkt uit onderzoek van Bouwfonds REIM naar de Amerikaanse woningmarkt. Léon Muller, hoofd onderzoek en beleggingsstrategie bij Bouwfonds REIM: “Onlangs werd bekend dat de werkgelegenheid in de Verenigde Staten nog verder is verslechterd. Hierdoor krijgen mensen moeilijker een hypotheek en zullen zij dus minder huizen kopen. Daarbij waarschuwde het IMF het land voor het plafond van de staatsschuld. Het ministerie van Financiën heeft tot 2 augustus de tijd.

Daarna kan de overheid haar ambtenaren niet meer betalen. Dit betekent voor de individuele huishoudens direct nog meer bezuinigingen, nog minder netto besteedbaar inkomen en ook hierbij: minder consumentenvertrouwen en dus meer huren in plaats van kopen. Deze trend zal dit jaar nog doorzetten en beleggers wereldwijd storten zich hier dan ook massaal op. Dat blijkt uit portefeuilles die steeds duurder worden.”

Explosieve huishoudensgroei, te weinig nieuwbouwwoningen; stijging huurprijs

De cijfers die voortkomen uit het onderzoek van Bouwfonds REIM ondersteunen deze trend op meerdere vlakken:

• Generatie Y (personen geboren tussen 1977 en 1994;): volgens de huidige Amerikaanse Census cijfers zijn er bijna 52 miljoen inwoners tussen de leeftijden van 15 en 29. Alleen de Baby Boom generatie (geboren in de periode 1946 en 1954) was groter. Van 67,2% van deze generatie wordt verwacht dat ze huiseigenaar worden rond hun 35ste levensjaar, wat neerkomt op iets meer dan 27,5 miljoen huishoudens.
• Het aantal nieuwbouwwoningen bedroeg slechts 6.012 eenheden in het eerste kwartaal, minder dan de helft van het aantal in het vierde kwartaal van 2010 en het laagste aantal sinds 2000. Kortom; er wordt op dit moment  weinig nieuw gebouwd, hetgeen zorgt voor een tekort aan woningen, zeker als dit in perspectief wordt geplaatst met de toekomstige vraag van de generatie Y.
• De prijzen van koopwoningen daalden van januari op februari 2011 met 1,1%, de zevende lagere maand op rij De index staat nu slechts 0,1% boven het laatste dieptepunt van april 2009. Gegeven de verwachting van verdere dalingen zullen de huizenwaardes dit niveau zeker doorbreken op weg naar beneden. Dit beïnvloedt het consumentenvertrouwen waardoor mensen liever huren.
• De landelijke leegstand van verhuurde woningen nam af van 6,6% naar 6,2% door een schaarste aan woningen.
• Het robuuste herstel in de verhuur van appartementen werd niet gehinderd door de gebruikelijke seizoenszwakte, noch door een ongewoon sneeuwrijke winter die ervoor had kunnen zorgen dat minder gezinnen wilden verhuizen. Amerikanen willen mobiel blijven (onder andere voor hun werk) en moeten dus verhuizen.
• Nadat het gemiddelde aanvangsrendement voor huurwoningen in het vierde kwartaal van 2010 daalde van 6,9% naar 6,5%, daalde het begin 2011 nog eens verder naar 5,9%. Het aanvangsrendement is de huurwaarde gedeeld door de koopwaarde. Als dit daalt, betekent dat een stijging van de waarde (bij gelijkblijvende huren).